新华网浙江频道5月4日电 近日，上海、南京、杭州等地纷纷对温州购房团亮出了黄牌，尽管其他城市对温州人的热情不减，但由于缺乏接盘者，温州人也只能是越走越边缘。

    事实上，曾经红火一时的温州炒房团，并非地产利益链中的核心力量，他们更像一只玩偶,温州炒房者似乎突然成了长三角最受排斥的一个群体。

    4月1日起正式实施的《加强商品房预售管理实施细则》，使南京成为迄今为止国内惟一一个明确通过行政手段控制期房炒作的城市；3月30日，《上海市商品房销售合同网上备案和登记办法》开始施行，该办法禁止期房转让、商品房交易的网上合同备案、采取类似杭州提高二手房交易的个人所得税等，以抑制房地产市场的非理性炒作；而此前，杭州开始对二手房交易征收20%的个人所得税。

    尽管没有哪个政策具体提到温州，但事实上，温州人必须直面的尴尬是：很多人在提到“炒房”时，都会不自觉在前面加上“温州”两个字。

　　谁在热捧温州人

    温州人在长三角显得非常失落，但国内其它一些省市，对温州人的热情却刚开始。

    4月17日，一场春雨让温州变得生机勃勃。但这个城市最有生机的地方也许是位于城东的博物馆，在这里，正在举办2004温州房地产博览会。

    精心布置的展台、性感大方的售楼小姐、穿梭如织的人流……如果忽略了参展商打出的横幅，你很可能会以为这只是一次普通的房展会。“三年翻两番”、“进来看，包你赚钱”、“抢滩福州”这些极具煽动力的标语已渲染出一些异样的气氛。更特别的也许是这个专为温州人开的房展会上几乎全是外地楼盘。

    “温州人炒房很有名，我们来参展就是希望温州人去我们那里，把我们的楼盘炒热。”江西鼓楼房地产开发有限公司销售经理李爱梅直率地说。

    视温州人为座上宾的，远不止江西的开发商。

    沈阳房地产开发协会副会长王俊銮近日公开表示：我们非常欢迎温州人的到来，因为沈阳(房地产)对照市政府定的目标，还有很大差距，特别需要像温州购房团这样的团体进入沈阳，将辽宁和沈阳的房地产尽快盘活——沈阳积压一年以上的商品房超过100万平方米，2003年房屋均价为2915.9元，在全国大中城市中属于偏下水平。

    不仅大城市，一些小城市也尝到了甜头。一些城市商品房长期积压，房价上不去，市场不活跃，温州人的进入改变了这种状况。

    福建宁德市房管局一位人士介绍，自从温福高速(温州至福州)通车之后，温州人开始进入福建宁德，不到一年时间，宁德积压的商品房全部售罄。原来宁德人喜欢住顶天立地的塔楼，套房买不掉，因而造成土地资源闲置，且住房的档次上不去；温州人来后，还带动了观念的改变。“对此我们非常高兴。”这位房管局的工作人员说。

    银行，对温州购房者也倾注了热情。“自从组织看房团以来，不断有外地的银行跟我接触，要求我把团带过去，并承诺积极提供贷款等服务。”《温州晚报》房产工作室的一位记者告诉中国《新闻周刊》。

    开发商、银行的欢迎让温州人有了座上宾的感觉，但最能激起温州人投资热情的，或许是来自政府的鼓励。

    温州市房产管理局局长胡立同向本刊介绍，最近他到成都考察时，当地一位房管局副局长表示：成都跟南京等城市不同，我们判断这个城市的房价和城市的地位不相符合。我们需要外力推一把，火一把。火一把不是要把泡沫吹出来，而是要把原来死的东西动起来，还原它的真正价值，所以我们欢迎温州购房团。

    在各方热捧下，温州购房团顺利地进入到了政府、开发商、银行和消费者的地产链条中。

    媒体与“炒房团”

    欢迎词对于陈康汉来说，并不陌生。在2001年的上海，他听到过同样的声音。现任上海市浙江商会秘书长的陈，当时是《温州晚报》主管经营的副总编，温州看房团(当时的名称)的幕后策划者。

    2001年8月18日，陈康汉到达上海当天，上海房地产协会就向他转达了上海市一位领导“一定要把温州看房团服务好”的指示。

    陈并没有料到，他的那次出发，成为温州人在上海房地产市场的一个重要转折点。而温州人成为地产链条中一把利刃并不是偶然的。

    90年代初期，温州市中心的松台山公园，每天都会有许多衣着光鲜的中年人无所事事地坐在公园的长椅上。“他们当中很多都是腰缠万贯的富翁。”温州当地人通常会这样介绍这群人。

    一些企业主手上握有几十万到上百万的资金，这些钱要寻找出路。“正好这个时候，出现了买房子这种温州人认为百利而无一害的项目。”一位长期关注温州购房者的媒体人士说。

    为了振兴当时低迷的上海楼市，1994年上海市政府出台了一系列旨在推动楼市的优惠政策，其中一条是，凡在上海购房就能得到至少一个上海的蓝印户口。蓝印户口是90年代以后，一些城市为吸引人才、投资或推动商品房销售而针对外地人出台的户口政策。

    事实证明，正是这一政策，极大地推动了温州人在上海的购房热情。

    上海楼市周刊主编钱梦明告诉中国《新闻周刊》，当时因为这个原因在上海买房的温州人至少占所有购房者的80%～90%。“所以当时他们选择楼盘的标准很多都是离学校远不远，上学方便与否。”钱说。

    但2001年8月18日之后，温州人购房的目的悄然发生了改变。在这个听起来非常吉利的日子，《温州晚报》看房团的100多个温州人坐上了开往上海的火车，也迈出了温州人征战中国楼市的第一步。

    当时看房团光顾的有“菊园”、“江临天下”、“中远两湾城”和“世纪之门”等几个楼盘，“结果开发商和看房者都非常满意，交投非常活跃。”陈康汉说。

    陈康汉回忆，最初一些开发商只是抱着试一试的心态在温州晚报投广告，但第一次看房团就成交了5000万元，之后广告投放开始大量增加。而媒体也通过组织购房团，有意识地把开发商和温州人拉到一起。截至2003年底，《温州晚报》共组织出团52次，参加人数3686人。此外，在温州本地开房展会，也成为一种联系开发商和购房者的重要形式，媒体仍是主要组织者。

    2002年，上海取消了蓝印户口的政策，但温州人对上海楼市的热情已经一发不可收拾。“这一年真正的投资人开始占了温州购房者的大多数，炒家也开始形成。”钱说。上海官方公布的数据中，到了2003年底，“上海投资性购房比重已达16.6%”。

    据上海格瑞投资咨询有限公司对购买高档住宅的人群进行调查，结果显示温州人购房多以投资为主。(见左图)

    温州炒房攻略

    “真正的炒家很多来自温州下面的农村，一般采取集资参股的形式形成炒房的原始资本。”孔繁勇说。孔原来就职于温州商会，从2001年开始，他也加入到炒房者的行列中。

    据钱梦明介绍，他组织的看房团约有70%是来自温州下属的乐清、瑞安等地的农村。这些农村有很多富有的工厂主，他们投资房产的愿望相当强烈。

    “由于不是每个人都有时间和精力去外地考察，看楼盘，于是需要有个牵头的人。”钱梦明说。这个带头人看中当地某个楼盘，为了多组织一些购房者，以增加和开发商谈判的筹码，他会在村中作推介，感兴趣的邻居、亲戚、同行业的人都会纷纷委托他。温州人没有书面的协议，通常只是以口头的形式托付，并给这个牵头人几万元的定金。这样，这位牵头人就拥有了购买十几套、甚至几十套房子的资金和受托的决定权。

    这些炒家通过参加购房团或者房展会寻找合适的楼盘。一般的程序是——首先，温州人到了当地后，会观察当地的市政规划和当地的政策；然后找商圈，接着看房地产市场。温州人到一个地方后，特别会到当地的二手市场上去看房价，通过此渠道了解该地区这几年房地产的变化情况。

    “这些炒房者本来就是长期在市场上摸爬滚打的人，长期的市场锤炼已使他们具有相当敏锐的市场嗅觉和很好的判断力。”孔繁勇说。

    他们一旦看中哪个楼盘，就以团体的名义去谈判，杀价。有一个极端的例子，孔的一位朋友和人联手炒房，总共凑了600万。他们看中了一个名为“粤海广场”的商铺，当时的价格是20000多元一平米。如果散户去买，都是这个价格，最多给5%的折扣，但他朋友一举以600万元的资金去买，最后谈到将近原价的一半买到了半层商铺。

    此后，不仅是上海，中国很多城市都开始出现温州人的身影，有媒体甚至专门制作了一张炒房路线图。不管到底是谁的“功劳”，但温州人所到之处，楼市几乎都出现上涨的热潮。此时，温州人的炒房风格已开始融入地产利益链条。

    炒房联盟

    “像这样全部以自有资金炒房的，在炒房者中占极少数，大部分都是通过炒房者都只是用自己的钱交纳30%的首付款，其它的钱则尽量从银行贷。”浙江绿城集团“上海绿城”项目的销售经理田章说。这个位于上海浦东的项目，63.44%的买家来自浙江，温州人占了其中的47%。

    上海住房信贷政策规定，价格在6000元以下的可以贷80%，6000元以上的只能贷70%。“我们跟银行的关系非常好，一般只要购房者能出示自己的收入证明(温州很多企业主出示的是其营业执照和资产证明)，开发商都能帮购房者从银行轻松贷出款来——不管买几套房子。”田章透露说。

    据交通银行南京分行个人信贷中心介绍，典型的炒房族通常会采取短期贷款的方式炒房。比如1年期贷款，不需每月还贷，1年后连本带息一次还清。炒房者往往等房子一出手，便到银行提前还贷。炒房者通常是买前期，后期一般不跟。比如浦东的一个项目，他们买一期5000多元每平米，等到二期时，开发商开7000元，他们也跟着要价7000元。

    “房地产贷款是风险最小，不良贷款最少，效益最好的项目。”一位银行领导表示。

    而开发商在某种程度上也与这些炒房者保持了一种“合作”关系。

    上海多数销售人员手上都有一本温州炒房人的名单。项目开盘时，他们通常会适时通知这批人。温州人和销售人员是双向联系，销售人员会利用温州人带来的人气压迫其它购买者，而温州人为了抬高价格也乐于扮演这样的角色。

    一般楼盘成交后，牵头人就完成了自己的使命。什么时候抛出房子，基本由购房者自行决定。通常，购房者会把房子挂在当地的房屋中介市场上，同时标出“加价××万”的方式标明自己的赢利预期。“近年二手市场发展很快，为温州人“出货”提供了前提，而且开发商会帮你把一切手续都办好。”孔繁勇说。

    有一个在上海地产界流传很广的故事可以说明当地的二手市场时多么发达：这个开发商以均价4000元每平米的价格卖自己的楼盘，一个中介公司找到他们，以3900元的价格包销，开发商同意了，结果这个中介公司以6000元的价格把这个楼盘卖了出去。

    “大炒家很少做长线，就是做短线，2003年开始，温州人的房子转到二手市场的比例越来越高。”钱梦明说，“他们的心理就是一个短线行为，但随着市场的盘整和政策的限制，很多人也不自觉地往中线走了。”

    最快的方式是炒房号——即从开发商那里预定好房号，或者每天花100～200元钱雇佣民工排一天队等号，或者给销售人员回扣以拿到好房号。一般一个号可以卖1万块左右，他们会等到开发商推出二期或者三期的时候卖出。

    记者了解到的一个情况，通常，开发商会预留一些号，因为这样可以造成房源紧俏的假相，同时也为开发商和炒房者“合作”留下了空间。例如，有500个房号，但是开发商在开始选号的时候通常是从100以后开始的。也就是说即使最先拿到房号也是101号，而很多炒房者就在打这前100号的主意，方式是给销售人员一定“好处”，而销售人员也乐得把房号卖给他们，可把楼盘炒热。

    温州只是一个符号？

    上海、杭州、南京……许多城市都留下了温州炒家的印记，这样的故事还会在更多的城市上演。事实上，从整体房产市场来看，温洲人其实都不是真正的主角，至少，不是惟一的主角。

    据上海格瑞投资咨询有限公司为上海某楼盘所做的调查报告显示，浙江客源占60%多，而在浙江购房客源中温州人占47%。(见上图)

    另据建设部的材料，温州人去年购房占上海同期商品房销售数量的2%不到，福州大概占3%，重庆和成都都不到1%，而这在整个房地产市场占的比重并不大。

    “成都市房管局的人跟我说，温州人在成都买房，根本没有媒体报道的那么多。”胡立同说。“其实是其它城市的开发商、媒体和温州媒体联手把当地的房地产搞热，他们是在炒温州人这个牌子。”

    胡立同的观点在一位成都的开发商那里得到了证实。这位开发商表示。“我并不在乎温州人到底在不在我的楼盘买房子，只要你们把他们带过来，然后通过媒体报道出去，给人造成这样一种印象：温州人到我这个楼盘来买房子了，我这个楼盘肯定就升了。”

    在这个利益链条中，温州人的符号作用似乎越来越大于实际作用，因为属于温州炒房团的市场环境已经很难再现了。

    “实际上，大规模炒房现象现在已经走向没落。”孔繁勇认为，上海现在的房价已经很高，炒房的人已不敢介入，而除上海以外的全国其它任何地方，都不会形成温州人这么狂热的购买热情。

    上海的地位、环境和二手市场在中国是独一无二的。温州人在上海抛售房产时，很多接盘者都不是上海本地人。在上海，很多华侨、台湾人、香港人、外国人，这个群体非常庞大(仅在上海生活的台湾人就有60万以上，上海甚至有台北村)，而这一点正是吸引温州人去上海买房的重要原因，因为有这些人在，他们根本不用担心房子脱不了手。

    “在房价较低的城市，如福州、珠海、澳门等地，都有很大空间。在这些地方，可能会出现零星的温州炒家，但大规模的资金介入可能性已很小，因为均没有庞大的二手市场，没有人会接盘，也就没有炒作的空间。”

    “不同时期、不同地区对温州购房者的脸色是不同的，尽管温州炒房者现在在许多地方依然风光无限，但迟早他们会离开那些地方。”孔繁勇说，“就像他们离开上海那样。”(张邦松)