新华网浙江频道7月24日电  前两天，一位刚落户宁波的校友来看我，闲聊间谈起了他的婚姻大事。“从年龄来说是该结了，家里也一直在催，但没房子怎么办？前两年一直在攒首付，总算攒了10多万，却发现只够买个卫生间了。”他苦笑道。

    我当时就想，若按近两年一直挂在开发商嘴边的“刚性需求”理论，我的这位急等房子结婚的校友，应该算得上是“刚性”需求者了吧？但他面临的现实是，攒钱的速度快不过房价上涨的速度。用他自己调侃的话来说：“照眼下的房价，除非中了500万彩票大奖，不然这一两年不会考虑买房。”

    身为“刚性需求”者却不买房，这似乎是个悖论，但在去年房价大涨之后，这已见怪不怪了——他不是不想买，而是买不起。尽管没有细致市场调查数据的支撑，但可以确定的是，眼下楼市中，类似的“刚性需求者”不会是少数。

    “刚性需求”是个时髦词

    在房价快涨的时候，“刚性需求”是个时髦的词，也是开发商以及业内专家在分析市场时必提及的“关键词”。每逢房价出现新的上涨，或是有新的调控政策出台，可能会影响到市场信心时，“刚性需求理论”必被提及。在开发商眼中，它就是楼市信心的象征。

    按一般理解，“刚性需求”就是市场真实存在，不会轻易消去的需求。首次置业需求、改善居住需求、动拆迁需求，甚至投资需求、子女教育等，都可归于刚性需求。尤其是首次置业与改善居住这两大需求，被开发商视为“刚性度”最高的需求，因为毕竟年轻人总要结婚成家，富裕的人也总想住得再好点，只要他们在，房子就基本不愁卖。

    “刚性需求理论”需要前提

    但是，理论的成立也是需要一定前提的。“刚性需求理论”成立一个重要前提，就是需求者必须具备相应的经济支付能力，也就说他们要买得起，才算得上是有效的“刚性需求”。它的有效性，是通过住房真正的房地产市场交易中才能得以体现。失去这个前提，所谓的“刚性需求”只能是空中楼阁。

    据国家统计局宁波调查队对市区400户居民家庭生活收支抽样调查显示：2007年宁波市区居民家庭人均可支配收入为22307元。若按四口之家来计算，一个家庭年均可支配收入不足10万元。按国际惯例，商品房价格与家庭全年收入的比例在3到6倍之间是比较合理的。这样算来，市区家庭住房消费支付能力在60万元左右。即使再计入居民隐性收入的因素，其支付顶限也不会超过80万元。显然，这与当前市场中，90平方米住房的总价都动辄超百万元的现实是脱节的。

    毫无疑问，在市场健康理性期，“刚性需求”确实是楼市健康发展的支撑力量。但在房价非理性高起后，连那些目标定位于普通购房者的住房产品，大多数人都感觉支付不起的时候，他们对住房的需求将不得不打上一个双引号。在这样的现实下，他们对住房只能说很需要，但由于不具备支付能力，就不足以构成需求。只有以支付能力做保障的住房需要，才算得上是有效的住房需求。

    明确定位：房子到底卖给谁？

    同样道理，房价超过多数人的支付能力后，所谓的“市场供量”也在相当程度上成了“伪供量”，成为住房“需要者”只能远观而不能购买的摆设。无论是“市场供求理论”，还是“刚性需求理论”，它们都有一个共同成立前提：即建立在人们有能力买得起住房的基础上，否则就是伪供量、伪需求。

    当前市场成交低迷期，市场观望氛围浓厚，这一方面是源于对楼市走向的不确定性，更主要的原因则在于高房价压制了潜在的消费需求。对开发商来说，即使国家顺应了“救市”的呼吁，从紧货币政策对房地产业进行调整，开发商的资金压力得到缓解，那是不是房子就一下好卖了呢？市场就很快火起来呢？

    “光开发商日子好过有什么用？人们买不起，房子也照样很难卖啊！你开发商愿意卖，还要看我买房人能不能买啊？”前几天到宁波参加论坛活动的中国社会科学院金融研究所研究员易宪容，对此就发表了这样的观点。

    打蛇打七寸，抓问题要抓关键。对开发商来说，眼下市场中，所谓“供求理论”、“刚性需求理论”本身都已经不再是问题的关键，而真正的关键在于如何让这些“理论”真正具备有效性。

    经历去年非理性大涨的疯狂，现在应到了市场理性思考的阶段：开发商首先要明确自己的项目定位，它到底是要卖给谁？卖给有钱人的豪宅，价格当然可以高；要卖给普通老百姓的，你就不得不掂量普通百姓的实际购买力。毕竟需要并不代表需求，只有掏得出钞票来买，需求才能转化实实在在的成交量。（宁波晚报）