楚天都市报讯 （记者陈珂）最新数据消息称，2011年，武汉共成交商品住宅108192套、均价达6414.72元/平方米。从2005年-2010年，武汉住房均价一路从3400元涨到6184元，年均增幅达36%！2011年小涨3.72%，涨幅重回个位数，疯涨的脚步停步。

    “武汉已实现了去年初制定的调控目标。”武汉房管局人士对记者明确表示。

    武汉市房管局人士表示：预计去年武汉GDP和人均收入增长在12%左右，3.72%的涨幅显示房价调控目标已经实现

    武汉去年住房均价6414元，考虑到目前三环区域房价都超过6500元，市民对此感知或并不明显。尤其是还有部分售价上涨的楼盘。

    记者查阅了去年在售楼盘，解放大道某项目，去年1月单价15000元/㎡，12月则达到20000元；雄楚大道某楼盘，去年1月单价7800元，12月则达到9600元……

    那么，去年武汉住房均价上涨3.72%的意义何在？

    从2005年-2010年，武汉住房均价一路从3400元涨到6184元，年均增幅达36%！从这个角度看，涨势重回个位数，至少表明房价疯涨势头被抑制。

    2011年3月，武汉对外公布房价调控目标：新建住房价格增幅必须低于全市年度生产总值和居民人均可支配收入的增长水平。“预计去年武汉GDP和人均收入增长在12%左右，房价3.72%的涨幅显示调控目标已经实现。”武汉市房管局人士表示。

    “涨价肯定卖不动，但打折会引起老业主反弹。可能会先抬高售价再打折，算下来并没有大涨。”武汉一楼盘代理公司老总这样解释。

    值得注意的是，去年武汉首次将汉南、新洲、蔡甸纳入统计范围，而这些远城区房价较低，是否也拉低了均价？对此，上述房管局人士表示，将3个区域纳入统计并非有其他考虑，主要是试图反映武汉整体情况，形成全市全口径数据。

    住建部部长姜伟新近期曾公开表示，严格执行差别化的住房信贷、税收政策，优先保证首次购房家庭的贷款需求

    实际上，从去年11月开始，在后湖、南湖等大型居住片区，已出现不少低于片区均价10%-15%开盘的新项目。只是市民没有感受到这种形式的降价。

    去年11月，张女士在南湖购买了一套145平方米的房子，优惠全部算下来，单价为7000元/平方米。相对年初该片区7800元的均价，张女士的确得了实惠。

    但是，和银行经过1个多月的拉锯战，张女士才获得了利率上浮10%的房屋贷款。以此计算，她首付三成、贷款20年，需要支付的利息总额为68.99万。和此前武汉银行界对首套住房利率下浮15%的操作方式计算，即使不考虑加息因素，房价下跌让她省了11.6万，利息成本却提高了17万。

    由于货币政策从紧，银行贷款额度受到挤压。首套房贷利率下浮15%被普遍取消，且大多还要上浮5%到20%，甚至部分银行要求客户必须购买20万、30万的理财产品才能获得房贷。

    调控的目的，是让市民以更合理的价格，解决自身住房问题。2012年，银行如何通过差别化操作，真正提高普通居民合理购房的支付能力，更值得期待。

    值得注意的是，住建部部长姜伟新近期曾公开表示，将严格执行差别化的住房信贷、税收政策，支持居民合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。

    湖北省社会科学院房地产金融专家叶学平认为，由于住宅限购，大量房产投资资金去年转向商业地产

    雇人排队认购、一次买房4、5套、房屋闲置不住……炒房族的种种行为，人为造成房地产市场供需紧张局面，而其囤货行为，无疑是高房价推手之一。

    武汉的房地产市场调控，针对上述炒房族，即有“2套（含）以上家庭不得再购房”、“非本市户籍购房需提供1年以上纳税证明”这样的限购政策。一年后，炒房族真被赶走了吗？

    “您家庭名下有几套房？”这已经成为武汉不少楼盘销售员面对客户时说的第一句话。

    2010年（武汉未限购时期），房管局提供的数据显示，武汉商品住房中，本市居民购买比例为54.14%（套数）、外市及外省居民购房比例为48.74%。但记者昨日未能从房管局获得有多少炒房族的相关数据。

    但据中国房产信息集团克而瑞(中国)信息技术有限公司华中事业部总经理吴洋分析，2011年武汉商品房成交中，商品住宅占比60%，商用地产占30%，住宅保障体系占10%。而2010年上述比例分别为80%、15%和5%。意味着相当比例购房需求，转移到商业地产。同时，2010年武汉市首次置业占比60%，高端物业或多次改善占比超20%，2011年两个比例分别为超过70%和15%。表明炒房族无疑已被大比例赶出武汉市场。

    “武汉大量投资性购房需求，已转移到商业地产，甚至工业地产。”湖北省社科院房地产金融专家叶学平认为，由于住宅限购，大量房产投资需要资金，去年转向商业地产比较明显。

    中南财经政法大学教授叶青认为，购房者会随武汉投资机会增多而增加，16个月销售量的库存，动态上看仍属正常

    房地产开始调控，销售越来越困难，是全国市场的普遍现象。但在城市化率达到1%的时代，房地产市场供求销售僵局绝非健康状态，而需要市场保持相对稳定。

    据武汉房管局公布的数据，截至2011年6月底，剔除经济适用住房，武汉商品住房累计可售120310套。去年3季度，武汉商品住房新增供应57138套，当季销售28155套。这意味着截至去年3季度末，武汉商品房库存为149293套。

    市场机构统计，去年4季度，武汉有将近90个开盘项目，但销售率一般都低于50%。假设去年4季度武汉库存没有增加，以149293套总量，对比去年月均9016套销量，在不新增供应的情况下，需要近16个月才能消化完毕。

    同时，2011年和2012年，武汉将开工近25万套（户）保障房，以每套房3人居住推算，大约75万武汉人将住进保障房，约占武汉常住人口1/10。那么，武汉是否会出现市场供大于求的情景。

    对此，中南财经政法大学教授叶青认为，随着武汉一些大项目，比如自主创新示范区；综合保税区、未来科技城以及中华产业园建设，来汉投资的会越来越多，购房者也会越来越多。这意味着即使库存达到16个月销售量，动态看仍属正常库存，市场供求会保持稳定。

（责任编辑 余凌云）