我国发展分时度假交换系统前景分析

    一、旅游分时度假交换系统的历史回顾

    本世纪60年代中期，"分时度假"的概念在法国阿尔卑斯地区兴起，70年代之后传入美国。在供需两方面因素的共同推动下，旅游分时度假系统逐步在欧美地区发展和成熟起来。

    随着旅游分时度假系统的成熟和完善，部分国际化的集团公司将分时度假系统进一步拓展为分时度假交换系统，即度假房产的使用权持有者，将自己的度假房产使用权，通过全球计算机网络交换系统，换取同等级但位于不同地区的度假房产使用权。

    在发展早期，旅游分时度假系统只是旅游住宿系统中一个极小的细分市场，推动其发展的主要动力来自部分经营不善的饭店和房地产开发商，参加销售的度假房产也多为将原有滞销的其它类型房产稍加转换的“新瓶装旧酒”。在1977年，95％以上的分时度假房产是通过其它项目改造而来的。到1980年，在全球仅有15．5万个家庭拥有分时度假房产，分布在500个度假村。

    随着相关法律的健全，分时度假系统逐步走人正轨，到80年代中期，90％以上的分时度假地都是专门为适应分时度假需求而新开发的，其发展规模也迅速扩大。特别是1987年之后，许多大的饭店集团和开发商介入这一领域，分时度假房地产的质量有了较大提高。到1992年，世界参加分时度假系统的度假村有3000处以上，拥有分时度假房产的家庭也达到近240万个。市场上旅游分时度假系统房产总值约150亿美元，这些度假村分布在全球75个国家，购买者来自世界各地的157个国家。

    目前全球最大的旅游分时度假交换系统公司是国际分时度假交换公司(Resort Condominium International，简称RCl)，这家总部设在美国印第安纳州的美国公司，在全世界90个国家拥有3300个分时度假村，会员家庭超过240万。

    90年代，我国开始引入旅游分时度假系统的概念。海南、深圳等地的部分饭店开始操作单体分时度假产品，北京、天津、上海、杭州、海南、桂林等城市的14家度假村已加盟RCI。

    二、旅游分时度假交换系统的产品模式

    1．传统分时度假产品

    传统意义上的分时度假是指在购买该产品后，在指定地点、指定时间免费使用住宿设施；在指定地点、选择时间免费使用住宿设施(时间选择并非完全随意，而是在一定的期限内选择，并且按先订先住的原则管理)；或者选择地点、选择时间免费使用住宿设施，在这种情况下，时间选择仍要受一定的限制，住宿设施也确定为某种类型。

    最常见的住宿设施是自助式公寓，公寓内装修较好、布置有家具，特别是有厨房和卫生问。分时度假交换系统对于加入系统的房产有明确的要求。如对于房间大小的一般规定是：度假饭店房间不小于18.6平方米；供两人住宿的套房在23．5平方米以上；供4人住宿的套房在41.8平方米以上；供6人住宿的套房60．4平方米以上；所有房间都必须备有单独卫生间，6人套房必须平均拥有1.5个卫生间。

    2．新型分时度假产品

    消费者一次购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的“货币”。他们可以使用这些“分数”，在不同时间、不同地点、不同档次的度假村中灵活选择其“分数”所能负担的住宿设施。迪斯尼和希尔顿分时度假交换系统中均已采取这种模式。在分时度假设施的档次方面，也有了更多的选择。如在豪华饭店住宿会员俱乐部，购买该产品的会员可在每年指定的期间内(一般是淡季)，免费在豪华的度假地饭店住宿并使用娱乐设施，在其它时间入住享受折扣优惠。经济型饭店连锁交换系统，则主要提供在经济型饭店中进行选择的分时度假产品。除以价格区分的专项产品之外，一些以专项活动为主题的分时度假交换系统也开始形成，如高尔夫分时度假交换系统，专门选择有高尔夫球场地设施的度假村作为网络交换单位。

    三、我国发展分时度假交换系统的有利条件 　
　
    从我国当前的宏观背景分析，与发达国家旅游分时度假系统产生初期的情况十分相似。不论是供给还是需求，都已基本具备了发展旅游分时度假交换系统的条件。

    1．房地产积压和饭店出租率下降

    在经济过热时期，我国各地建起大批房地产项目，在经济调整之后，许多盲目开发的房地产由于价格高、市场定位不准等因素出现了严重的积压。据国家统计局城市社会经济调查总队对全国35个大中城市的调查结果表明，目前全国还有6000多万平方
米的商品房空置，商品房严重积压。这些积压的房地产中，有相当大一部分位于度假地和旅游城市。

    房地产积压和接待设施出租率低的大背景为旅游分时度假交换系统的发展创造出良好的供给条件。与发达国家类似，可以通过将房地产项目转向和吸引度假地饭店加盟的形式，低成本发展旅游分时度假交换系统。

    2．度假概念逐步成熟

    在我国，随着旅游消费的不断增长和旅游者的日渐成熟，经过初期单纯以观光为目的的发展阶段之后，度假旅游需求已经产生，并形成了一定的市场规模，特别是城市周边的周末短期度假和节假日度假已具雏形。根据国际惯例的发展规律，度假需求从产生、发展到具备一定规模所需的时间并不长。因此，我国在3-5年内，可望形成具有一定规模的旅游度假市场。这一市场的形成和扩大，将为旅游分时度假交换系统创造出旺盛的需求。

    3．可投资领域少，可利用资金相对充足

    在我国，由于在工业技术方面与发达国家存在较大的差距，加上面临加入世界贸易组织后开放市场的威胁。在工业领域的投资需求不旺。以家庭经营为基础的农业领域内虽存在较大的资金需求，但由于经营单位分散，无法吸纳大额资金。资金需求较旺的第三产业中，投入产出效益好的产业也不多。所以，在总体资金短缺的背景下，对资金的有效需求却严重不足。近几年中，大量的资金投入市场空间相对狭窄的饭店业就是一个例证。在集团资金之外，我国城市居民储蓄居高不下，除对未来风险方面的预期过高等因素之外，没有合适的投资领域是一个主要的原因。若能保持项目的良好运作，这部分资金也会对分时度假交换系统有很大的支撑力。 　

    因此，对于市场前景良好的投资新领域，尤其是像旅游分时度假交换系统这样有国际成功先例的新概念，在基础条件发展成熟的条件下，不难吸引到市场上积极寻求项目的存量资金。

    4．我国已有多家大公司开始介入

    在上述的背景下，我国已有一些组织开始介入旅游分时度假系统的研究和开发。除了开发分时度假产品和加盟国际网络的单体饭店、度假村之外．部分大型旅游集团和综合性集团已着手研究在我国建立大型旅游分时度假交换系统的可行性，并准备在条件成熟时拥有巨资进入。

    四、我国发展分时度假交换系统

    1.政策性风险

    按国际上开发旅游分时度假交换系统惯例做法，一般采用先销售消费权益卡、后购买(开发)度假村或者边售卡、边开发度假村的运作方式，加之发展大型分时度假交换系统所需的资金量较大，所以很容易被人与乱集资等国家政策明令禁止的行为挂钩，产生政策风险。

    为规避这一风险，在开发之初，首先应将旅游分时度假交换系统的概念和发展设想提交政府相关部门，重点阐明这一系统在解决积压房产、刺激扩大内需、推动经济发展方面的重要作用，以获得政府的支持。

    2．消费预期风险

    当前，由于医疗、养老、失业等方面保险制度的不健全，居民普遍存在对预期收入降低、预期支出提高的心理。在这样的大环境下，居民对于旅游产品的消费也受到一定影响。

    针对购买旅游分时度假房的消费者，应强调这一产品较强的保值功能，并争取发展分时度假产品的二级市场。特别是在当前房地产市场逐步回升、旅游发展成为消费时尚的情况下，购买分时度假房产不失为一种理想的投资方式。

    3．近期度假需求不旺风险

    我国旅游者对于度假产品的需求虽已崭露头角、但在当前的消费水平和发展阶段，旅游度假市场要发展到能够支撑旅游分时度假交换系统的规模，尚需假以时日。

    在这样的情况下，应抓住度假市场成熟前的时差。做好前期的各项准备工作，为开发产品打好基础。待市场发育基本成熟，迅速推出产品占领市场，并形成规模。

    4．产品设计风险

    目前市场上部分饭店推行的贵宾卡和优惠卡，主要着眼于价格优惠。在分时度假交换系统的产品设计中，如果仅着眼十价格优惠，就容易产生产品设计方面的风险。

    因为对于能购买分时度假房产的消费者，小额的价格优惠并非其追求的主要目标，分时度假系统在价格方面能提供优惠的空间也十分有限。所以，在设计产品时，应把该产品提供社会地位象征的焙耀性功能和减少度假安排不确定因素的方便性功能置于价格优惠之上，以满足相应细分市场的需求。

     5．市场定位风险

    一些公司通过采用城市居民外出旅游愿望分析和大众消费状况分析的方法，确定分时度假产品的需求规模和市场促销方案。这样，可能产生市场定位风险。

    分时度假产品的许多特点决定了它并非针对普通大众市场的旅游产品。在我国，应把旅游分时度假交换系统的潜在消费者定位于城市白领阶层、大型集团公司和中等以上收入家庭中的青年人等。与之对应，应采取针对专门受众的特殊营销策略开展宣传促销，才有望获得良好的效果。

    6．网络建设风险

    由于旅游分时度假交换系统需要有大型的计算机网络支持，所以，存在网络建设方面的技术性风险。开发分时度假交换系统时，应充分考虑到产品发展成熟之后对于网络系统的要求，以开发相应的网络支持系统。此外，比在最初的设计中充分考虑将来利用网络为会员开展服务的形式、内容和进一步发展空间，充分利用好网络资源。

    7．系统管理风险

    作为大型的分时度假交换系统，其开发、经营和管理涉及许多不同的领域，对系统管理人员的整体素质要求较高，缺乏具备专门技能的管理人员会带来管理上的风险。因此。若能成立由资本运营集团、旅游集团、房产开发集团、网络集团联合组成的发起组织，可以发挥各自在专业领域中的管理和技术优势，有效规避管理风险。

    8．竞争风险

    在旅游产品开发中，一个突出的难题就是在开发出新产品之受跟进者恶性竞争的影M向，发者的开发热情和收益得不护。分时度假系统的开发也是如此，产品被扼。

    采取双赢合作的指导思想，在有意开发此产品的大公司之间建立合作关系，共同开发具有一定规模的交换系统，化竞争者为合作者。同时提高进入这一领域的门槛，化解竞争风险。

    9．国际化风险

    对于把分时度假网络发展为国际产品的设想，存在着国际化方面的风险。例如，我国与世界许多国家间都没有免签证制度，我国购买分时度假产品的会员在出国签证方面还可能出现麻烦。

    随着我国国际地位和在国际出境旅游市场声望的提高，在出境方面面临的复杂手续有望得到简化。在我国出境管理制度不断健全和完善的情况下，分时度假系统的国际化风险也会逐步减小。

    10．市场形象风险

    由于市场上大量饭店优惠卡的泛滥，消费者容易把购买分时度假系统资格卡与其它各类消费卡相混淆，产生形象误解。对于这个形象性的风险，可采用使用信用证书等其它替代方式，建立独具一格的市场新形象，推进产品的开发和营销工作。 （魏小安 刘赵平）

（辽宁频道摘自2002年1月25日天伦度假文章中心）