投资型酒店：馅饼还是陷阱？

　　“9．8万元拥有豪华酒店套房，零月供，稳健不动产投资，70年独立产权，年收益超过3万。”这是某酒店最近打出的广告语。

　　投资者只要付出9．8万元的首期，以后无需任何付出，就可获得该酒店一39平米标准客房70年独立产权和每年的分红。9．8万元只是该标准客房的首期，占该客房建设成本的30％，另70％则采取银行按揭的方式。投资者付出9．8万元首期后即可和该酒店签订一份合同，此后该酒店每年会给投资者提供固定保底回报1689元，其中包括1316元的银行按揭款，也就是说，投资者每年可获得固定现金回报373元。

　　当然，如果一次性投入9．8万元每年的收益仅仅是这373元，相信对投资者不会产生多大的吸引力。投资型物业吸引投资者最大的地方还在于它在经营中带来的利润。据某对外宣传所说，该酒店位于投资急速升温的盐田港，超五星级装修，三星级价格定位，39平米的标准间按380元／天收费计算，如果开房率达到60％，月客房收入就是6840元，月客房成本约3426元，业主每月收益可达到3414元；如果开房率达到70％，月客房收入就是7980元，月客房成本约3852元，业主每月收益可达到4128元……也就是说，只要该酒店开房率达到60％以上，投资者每年就可获得4万元以上的现金回报，而不仅仅是固定现金回报的那373元。

　　如果一切真按预计的发展的话，这基本上是天上掉馅饼的好事。只要客房率保证在60％以上，投资者即可获得每年4万元以上的收益。同时，这4万元收益只是总收益的70％，另30％是酒店的收益，也就是说，酒店每年也可从一个39平米的标准房获得近2万元的收益。

　　风险不可忽视

　　但是，投资者也应该清醒地认识，投资型酒店是一项长线投资，时间跨度大不说，实际情况是否如预计也不是铁板定钉的事。消费者选择投资型物业的区域一般应考虑：是否在繁华地段或投资热点区域；交通是否便利；周边有无重大市政建设规划（如地铁、环线、开发区等），周边有无重大或知名商业设施；该地区的区域经济发展前景如何。就目前情况来说，盐田港只符合其中的部分条件。据记者了解，除了大小梅沙，目前盐田港尚没有一家星级酒店。但是，盐田现在除了大小梅沙作为旅游景点客流量尚可外，其它地方的酒店住宿前景还一点没有体现出来。实际上，就是大小梅沙酒店的住宿情况，也仅仅是4－11月的旺季比较理想，平均一年下来其入住率顶多也就在60％左右。而且，据记者了解，雅兰酒店现在的客房山景房是580元／天，可以打6折，也就是说每天仅需348元就可入住。对比旅游景点酒店的情况，位于盐田港的某酒店现阶段的年平均入住率在30％、打折后房价280元／天左右的可能性也不是没有。据此我们可以再来算一笔账：如果开房率30％，房价平均每天280元，那么月客房收入就是2520元，远远不够每个月三千多元的客房成本。退一步说，就算盐田港以后发
展成大型的商贸旅游城，到时候看到看到盐田港巨大商机的也肯定不仅仅是现在的某酒店，到时候有多少星级酒店涌现盐田，盐田港酒店业会有怎样残酷的竞争还很难说。或许，那时候的盐田港酒店像市内现在的许多星级酒店一样，打到3、4折甚至更低都不能保证入住率。

　　庄园经济翻版？

　　某投资型酒店咨询处一位小姐在接受记者咨询时表示，与分时度假不同的是投资该酒店每个投资者有一套酒店客房在那儿。从这一点来说，投资型酒店的和分时度假不同。但是，前些年闹得纷纷扬扬的庄园经济，当时打消投资者疑虑的也就是“我们有多少多少亩的庄园在那儿”，然而结果大家都知道，庄园最后没有了，甚至投资庄园的公司最后也纷纷消失了，梦想成为“庄园主”的投资者投出的资金也就打了水漂。在三级市场做了10年的顺景地产孙总认为，投资型酒店和庄园经济一样存在以下几方面问题：第一，开发商的信誉问题。现在国内的信誉体系还没有建立起来，如果是李嘉诚集团或者是希尔顿集团投资物业型酒店，情况就会不同，可是，目前尚没有一家这样有影响力和信誉度的集团或公司来做投资型酒店。第二，和庄园经济一样，投资型酒
店也存在一个管理的问题。消费者投入一定量的资金后，不可能亲自去管理酒店，那么，酒店的管理者只能是开发商或者其聘请者，其管理水平和模式等等都得不到保证。第三，投资型酒店存在监督的问题。就算酒店正常运营，那么投资者怎么才能清楚地知道酒店的经营状况呢？就拿酒店的开房率来说，如果开房率是60％，酒店管理者告诉投资者仅有20％、30％，投资者也不会知道。

　　前不久，罗湖口岸附近另一楼盘也打出了投资型物业的旗号，据某媒体报道，该酒店销售情况一片良好。可是据业内人士透露，该楼盘最初只是按普通住宅来建设，主要面对港人和罗湖区白领销售。后来由于销售状况不理想，才打出了投资型（产权式酒店）的旗号。原价72万元一套的房子，投资者只要交18万元，就可以拥有该房子的产权，并且每个月还可以免费居住4天及利润分红。实际上，其它方面不谈，就其建筑结构来说，并不一定适合做酒店。在星级酒店林立的罗湖，其市场竞争力可以想象。

（辽宁频道摘自2002年1月31日深圳新闻网）