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分时度假”杀入广州楼市
虽然“分时度假”在近两年的国内旅游业是个非常时髦的字眼，但对于广州房地产业来说则是新鲜事物。而据首个推出这一概念的香格里拉发展商透露的信息，这种花２·８万元便能拥有１０年中每年３０天使用权的股权型公寓，还真是吸引了不少广州老百姓，从香格里拉花园１０月１日正式推向市场的这段时间，已经有过百位消费者成为了享受香格里拉“分时度假”的首批客户。
每年１１５天的度假需求
“分时度假（即ＴｉｍｅＳｈａｒｅ），起源于六十年代的法国阿尔卑斯地区，７０年代引进美国后得到了迅速的发展，并逐步成为全球推崇的度假方式。所谓分时度假，就是指一个家庭购买某个度假村或某个酒店特定时间段的住宿权，周期为十年、二十年至五十年或终身拥有的不等形式。发展商根据客户的购买力，锁定度假村或酒店的价格定位，用若干年有效期不变的客房价格，将客房一次性出售给客户。”香格里拉花园发展商——南海濠迈置业有限公司总经理卢国豪认为，目前广州已具备发展分时度假的条件，“目前国内的法定节假日已达到１１５天，高收入阶层的休闲度假需求日益强烈。”
香格里拉花园发展商利用南国桃园酒店、度假村以及相关配套的现有资源，结合自己的产品“打包”进行整合营销——占地１０平方公里的南国桃园上千万平方米的森林、３０００亩的桃林，以及自成一体的度假休闲配套，如五星级酒店、庭院式酒店、野战俱乐部、娱乐城、影视城、国际会议中心、１８洞高尔夫球场等，便成了香格里拉花园发展商推出“分时度假”所依托的市场资源。
卢国豪透露“分时度假”所依托的另一个平台，是香格里拉花园的服务联盟，“只要你成为香格里拉花园的业主，就自动成为了南国桃园内各个娱乐服务单位的ＶＩＰ客人，享受各种优惠。”卢国豪还有一项更大的计划，“香格里拉”将参与国际分时度假卡服务联盟，到时，客户拥有香格里拉花园的分时度假卡，便可以获得分时度假卡联盟网络内世界各地所有星级及超星级酒店的互换度假时段的优惠，“这就意味着，客户只要买下了他认为最适合度假的酒店式公寓３０天的使用权，每年便可以轻松自如地来南国桃园或是去全国各地和世界各国潇洒度假，再也不必为节假日拥挤，客房爆满，房费暴涨等事心烦，一切都在事先筹划中悄悄搞定。”
新的模式新的突破口
尽管广州房地产市场竞争激烈，甚至可以说已经进入了一个白热化的状态。但是，房地产市场正在悄悄发生的一些变化却被人所忽略。旅游房地产就是在主流市场逐渐趋于饱和之后而在边缘产生的新的市场。现在这个市场的价值正在广州被凸显出来。
广东是我国出游人数最多的一个省份，每年１１５天假期使度假消费成为时尚，并形成了每年２４％以上的增长幅度。此外，从今年国庆期间各行业情况来看，旅游业的火爆与房地产业的相对淡静说明，传统的住宅领域已日趋饱和，住宅市场已基本成熟。旅游房地产是以旅游度假为目的的房地产开发营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能，这不但为目前房地产的大量积压寻求了一个出口，同时也为旅游房产的产生带来了新的市场基础。
广东省旅游局专家陈先生认为，分时度假酒店式公寓的推出和发展，对旅游业、酒店服务业、房地产业都将产生一定的促进作用，“一方面，它为房地产开发找到了一条新的出路，同时也为消费者提供了更多自由出行的选择和更完善的服务。消费者通过分时度假将大大节省用于休闲度假或旅行消费的开支，同时还增加了出行的便利。这种新型的消费方式，既是一种度假消费，同时也是一份产业。还可以将其出租、转卖、赠送和继承，并且以现在的价格购买未来的消费。”
从广州城市基础设施尤其是高速路的发展来看，路网系统发展迅速；从人均汽车的拥有量来看，广州目前已达到约１０个人一辆车的水平，专家预言，广州５年之内就会将进入真正的汽车时代。对于建立在车轮上的旅游房地产而言，这无疑又是一个利好。
风险与机遇并存
有关专家指出，分时度假涉及许多法律和政策问题，特别是如何保护消费者权益至关重要，所以国内的有关法律规章亟待建立。
在陈先生看来，分时度假的出现同时伴随着风险，“由于这类项目常年居住的不多，在假期、旅游季节则火爆，所以，后期的物业管理则成为一个难点。还有一个信用环境问题，信用环境不良可能为这一操作带来难度。消费集中的问题也需要考虑，这个问题全世界都无法解决，本来节假日酒店要涨价，但因为你持卡却不能涨价，影响酒店的收益，是否连带影响服务质量？所以要启动消费，说起来容易，但真正操作起来却有一定的难度。”
广东安永律师事务所陈晓东律师指出：目前，国内开发商涉足旅游房地产还是一种自发行为，缺乏专门的政策、法规的引导与规范。《商品房销售管理办法》中“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”和“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”的规定，在陈晓东看来，意味着对旅游房地产项目开发的明确限制。概言之，目前的法律、法规使旅游房地产的开发处于一种夹缝中。
据悉，专门针对旅游房地产的立法已成为有关部门考虑的一个问题，国家旅游局、建设部等有关部门正在研究旅游房地产专门立法的问题。虽然广州旅游房地产市场的真正启动尚需时日，但不管怎样，这个市场向人们展现的前景充满着诱惑。
世界“分时度假”发展状况
分时度假自其诞生以来，已成为当今世界旅游业所有内容中增长最快的部分：目前在全世界８０多个国家和地区已有４１４５家左右的分时度假的度假地。到目前为止，已有来自于世界１７４个国家和地区的超过４５０万个家庭拥有至少一周的分时度假时段。根据统计，１９９８年全世界的分时度假营业收入超过了６０亿美元。１９９５年—２００９年，全球的分时度假营业收入将达到２０００亿美元。
在中国，各种休假制度相继出台，已有越来越多的家庭选择外出休闲度假，并形成了一定的市场规模。
“分时度假”目标市场为休闲度假和商务旅行；服务对象为家庭、个人及社会集团。其加盟酒店的等级为三、四、五星级酒店或度假村；分时度假客房规格为双标房，时段权益天数为７天，每间客房可售出的时段为５０个，时段使用年限分为３０年，２０年，１０年，５年和３年五个标准；时段交换单位为３天、４天和７天三种。
在北京，旅游房地产的发展已呈现出苗头。位于秦皇岛的“维多利亚港湾”、海南产权酒店、延庆龙庆峡的“快乐无穷大”等在北京市场的推广并取得良好销售业绩就能证明这一点。
据了解，北京、上海、海南、福建、广东等地已开工的分时度假项目超过３０个；以高尔夫、山地、滑雪等为主题的休闲别墅超过５０个。
“分时度假”概念剖析
“分时度假”刺激消费欲望和传统方式度假的费用相比，“分时度假”酒店式推出所具备的某些特点，对一些人来说充满着诱惑力。确切地说，分时度假包含两方面的内容，一个是分时度假概念，一个是分时度假交换概念。
分时度假概念：就是将度假酒店或度假村的一个房间的使用权以周为单位分时段卖给多个客人，使用期限可以是１０年、２０年、３０年，甚至更长的时间。消费者买了一个时段的使用权后即可每年在此享受一个时段的度假。与此同时，顾客还享有时段权益的转让、馈赠、继承等系列权益以及对公共配套设施的优惠使用权。
分时度假最大的特色和引人之处是它的分时度假交换概念。也就是当消费者某一年决定不在所购买的分时度假权的度假单位居住时，就可以用度假单位的使用权去“交换”全世界隶属于交换公司服务网络的酒店中的任何一家的使用权。目前世界上有超过１００个国家的５０００多家酒店和度假村已加入分时度假交换联盟，所以消费者所交换到的可能是纽约地处最繁华的曼哈顿酒店，也可能是法国南部乡村的一间公寓，甚至有可能是地中海的一个游艇。
（辽宁频道摘自2002年1月25日南方网）
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