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“商住房”的昨天今天和明天
2017-04-09 09:13:56 来源: 证券日报
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  全国“商住房”市场将发生哪些变化?

  “商住房”作为住房市场的灰色地带,其合规化将是大势所趋,在合规过程中,“商住房”的价格、市场格局也将发生深刻变化。

  首先,全国“商住房”合规化将是大势所趋。如前文所述,“商住房”在土地性质上属于商业地产,作为普通住房出售始终处于政策灰色地带。虽然目前笔者无法断定还会有哪些城市会跟进实施北京“商住房”新政,但从北京今年以来封堵“假离婚”、虚假收入证明等政策漏洞的方向看,全国范围内“商住房”合规化将是大势所趋,这也是构建房地产健康发展长效机制的重要组成部分。对于普通投资者而言,“商住房”合规的利剑将始终高悬,何时落地要看政策的需要。如今年以来,上海市已经暂停了“商住房”的网签,停止了“商住房”的上下水、用电等配套设施,由此可见,上海跟进实施北京“商住房”新政的可能性不小。

  其次,“商住房”持有者将以企业和机构为主。近年来,决策部门发展房屋租赁市场的决心越来越明确,思路也越来越清晰。今年的中央经济工作会议特别强调“要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。”2016年6月国务院出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,该文件强调“充分发挥市场作用,调动企业积极性,通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平”,以此作为“培育租赁住房供应主体”的首要举措,同时还制定了一系列发展住房租赁企业的支持政策。因此,开发商在建和未售出的“商住房”出路将是:由房企自持,或出售给住房租赁企业;同样,一部分个人持有的“商住房”将以合适的价格出售给住房租赁企业,或者自住和出租。

  最后,一线城市“商住房”价格下调的底线为50%左右。之所以做出这一判断,有两方面的原因:一是“商住房”的贷款比例为50%,一旦价格下调幅度超过50%,将触及商业银行的边际安全线,增加金融机构的房贷风险,这是决策部门所不能容忍的;二是从投资价值看,经过过去一年多的价格飙升,北京、上海等一线城市“商住房”的租金回报率仅为1.5%-2%,如果价格出现50%左右的下降,“商住房”的租金回报率将上升到3%-4%,接近银行长期存款的利率水平,一部分已持有“商住房”的个人投资者将出现“炒房”向“租房”的转变,也能吸引万科这类有意进入长期租赁市场的房地产企业资金进入,以获取长期稳定的投资收益。

  (作者黄志龙 系苏宁金融研究院宏观经济中心主任、高级研究员)

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