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万科入股链家 折射楼市存量时代已来临
2017-04-30 08:55:55 来源: 证券日报
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  作为存量房屋市场的“独角兽”企业,链家在今年三个月的时间内,接连引入融创、万科这两家位列开发企业TOP10的房地产龙头公司作为股东。4月19日,万科向媒体确认,万科与链家集团已签订增资协议,各方同意万科将通过增资,以30亿元的价格获得链家集团股权。资本市场私募机构投资链家,看重的是上市后的资本溢价和套现获利。作为开发企业的龙头,万科和融创投资链家,背后用意在哪里?对楼市意味着什么?

  对于此次投资,万科的解释与1月初融创入股链家如出一辙,即“看好链家集团的发展空间”。相比其他房地产中介机构,链家有三大优势:

  一是链家是最大的中介企业,在楼市交易量TOP30的城市中,链家已布局28个,代理房产交易额突破1万亿元。二手房交易量最大的京沪深,链家市场占有率排第一;

  二是拥有中国最大的房源数据库(7000万套),从2009年开始,按照客户、房屋、楼盘、外部环境(如与地铁距离)等维度和字段,搭建后台“楼盘字典”数据库。

  最后,基于线上数据库与线下8000家门店、13万名经纪人的高效结合,形成O2O的闭环,以“人-房-交易”的多维度大数据支撑,力求完成“客户-房源”的匹配。万科和融创看重链家,事实上是在为争夺楼市存量时代市场地位而提前布局。目前,欧美发达国家住房市场,二手房交易占比已经达到80%-90%。2016年,我国二手住房交易额刚超过6万亿元,占住房总交易额的41%,正处于向存量房市场过渡的阶段。不过,热点城市正快速跨入存量房主导的市场。

  根据链家地产统计,2016年,上海、厦门、北京、深圳、南京等城市,二手住房交易套数分别达到新房交易套数的3.32倍、2.31倍、2.14倍、1.82倍和1.04倍,率先进入存量房时代。苏州、广州、东莞、天津等城市,二手住房交易套数达到新房交易套数的0.97倍、0.81倍、0.80倍和0.78倍,正迈向存量房市场;成都、重庆、济南、杭州等城市,二手房交易套数分别达到新房交易套数的0.56倍0.53倍、0.46倍、0.44倍,二手房交易量刚好达到新房交易量的一半。2016年,广东全省二手住房交易量也达到新房的47%。由此,热点城市和区域相继进入存量房市场。

  今年一季度,楼市进入新一轮回升周期,二手房市场特别火爆,也是区别于以往楼市周期景气回升的最大特征。一季度,中投证券监测的17个热点城市,二手住房交易面积环比增长106%,其中一线、二线、三线城市分别增长107%、104%、115%。今年一季度,广东省二手住房交易面积达到新房交易面积的63.5%,比2016年上升了16.5个百分点。其中,广州、深圳和珠海等广东省的7个重点城市,二手住房交易面积达到新房的近80%,比2016年上升了20多个百分点。

  统计局70城房价数据显示,3月份,热点一线、二线城市新房价格同比涨幅继续回落,环比总体平稳,70城同比涨幅均值也连续3个月收窄。因此,新房市场可谓“量跌价稳”,但二手住房价格明显反弹。3月份,70个大中城市二手住房价格环比平均上涨0.8%,相比2月的涨幅(0.4%)扩大了一倍,而且已连续24个月上涨,其中厦门(4.9%)、广州(3.3%)、北京(2.2%)和长沙(1.8%)位居涨幅榜前4位,4.9%的最高涨幅远大于新房2.6%的涨幅。据链家统计,3月份北京二手住房价格达到67621 元/平米,较2016年“9·30”政策出台时的均价上涨了29%。

  二手房市场之所以强力反弹,很重要的原因就是,改善型需求(换房需求)发力。改善型需求开始转向性价比更高、供应效率更高的二手住房市场。今年一季度,热点城市二手房涨价区域集中在中心区优质学位(区)附近。

  租赁崛起是楼市存量时代到来的另一个标志。2015年以来,热点城市房价水平上涨了60%-130%,居民购房和月供压力增大,倒逼购房需求转向租房需求。同时,住房需求的人口结构发生变化,2.7亿中低收入新市民成为需求主体,他们中间只有1%的人在就业地城市购房。国家鼓励发展租赁市场,满足新市民住房需求;此外,“单身贵族”正在兴起。我国目前15岁-34岁的85后、90后年轻群体人口超过4亿,他们结婚年龄不断推迟、学历较高,愿意接受租房的消费模式。

  楼市增量时代,供应总体小于需求,主导者是开发商,而在存量时代,主导者则变成了流通渠道的中介机构。因为,存量时代的供应总体大于需求,加上房屋非标准化,需求多样性,供需信息不对称很突出,谁能接近客户、以更低的成本匹配供需,谁就能成为楼市存量时代价值链上最大的受益者。目前,尽管链家的市场占有率仅6%,但已是行业绝对的“领跑者”。而且,链家线上强大的“楼盘字典”与线下庞大门店、经纪人的结合,契合了存量时代楼市匹配供需的要求。

  目前,我国二手房交易占比仅为41%,远低于发达国家的80%-90%,二手房流通率(二手房交易量/房屋存量)仅为1.8%,也远低于发达国家5%左右的水平。此外,我国租赁人口占总人口的比重仅为20%,不足发达国家一半。国家强调住房回归居住属性,未来投资需求将渐进退去,基于自住和改善为主的存量房交易、新市民为主的租赁需求将爆发式增长。机构预测,盘活近250万亿元存量房屋,将会产生10万亿元的业务收入,而目前全国商品房销售规模也刚超过10万亿元。

  2016年,链家与万科合资成立万链家装,目前已做到业界第一。从发达国家房地产发展历史看,房地产中介的生存空间远比开发商大。2016年,我国新房销售达到15亿平方米,这个“顶”未来很难突破。但是,存量物业流通、资产管理、家装、租赁、融资等,却是一个没有终点的永续市场。今年一季度,二手房市场火爆,意味着我国快速进入存量房市场。在这个节点上,谁掌握存量资源,谁就站稳存量时代的市场地位,这对于万科、融创转型,毫无疑问是重大抉择。 (李宇嘉 作者系深圳市房地产研究中心主任助理)

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【纠错】 责任编辑: 陈剑
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