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环京楼市"加价销售"风头不减 多以捆绑精装等一次性付款
2017-06-30 07:55:28 来源: 新京报
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  暗藏风险,维权难度大

  实际上,通过捆绑精装修、车位等方式变相涨价的案例并不仅限于上述区域。就在5月份,青岛就曾明文规定严禁捆绑车位变相涨价。6月27日,河南在楼市新政中也提到,要求企业必须一次性公开每套准售房源价格,严格执行明码标价和“一价清”制度,不得利用虚假的或使人误解的标价形式诱骗消费者与其进行交易,不得以任何形式收取价外费用,不得捆绑销售车位以及设置其他附加条件。

  即使监管政策不断出台,但是这种行为仍在屡禁不止,并且暗藏风险。

  北京市京师律师事务所高级合伙人范辰律师认为,签订阴阳合同,一般确实可从表面通过房产交易网签流程,还会规避一部分税负,但对买卖双方来说,都存在很大法律风险。对于买方来说,价格、付款方式约定无法确定为真实意思表示,则可能导致部分条款(特别是价格条款)不具有约束力,导致合同不能履行。此外,还会有无法取得高额贷款、再出售承担高费用的风险。而对于卖方来说,买卖合同会有无效的法律风险,房款不能全额收回。

  范辰律师还表示,签订阴阳合同严重违反我国税法规定。行政机关查证属实后,如果属于一般偷税行为,有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多,则可能构成犯罪。

  对于环京楼市的变相加价行为,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,河北市场存在各类打擦边球的做法,即预售价格是一个价格,但售楼处会私下继续收取费用,甚至公开收取。这样做会带来两个现象。第一是网签的价格和实际支付价格有很大的差异,影响数据判断。第二是购房者维权的难度加大,因为此类私下交付的价格很多是没收据和凭证的。对于房企来说,背后的心态也很普遍,即有很强的乱收费的动机。后续建议继续督查房企的预销售行为。

  盲目看涨致价值透支,管控力度将加大

  “变相涨价从供需关系来看,说明房源比较紧俏,否则房企违规收取费用也不会有购房者买单。”严跃进表示,由于其中部分购房者也是投机型的购房者,本身对于风险的意识不强,盲目看涨相关楼盘,这会引起此类楼盘价格提前透支。

  而在变相涨价的同时,实际上难掩环京多地楼市成交降温的现实。

  在走访中记者也看到,不少中介门店门可罗雀。

  “大厂县有些项目的开发商就是在捂盘不售,等待价格回暖时再开盘。限购政策加紧,一手房源很少,二手房成交惨淡,目前整个县城的房价大概是每平米12000元-23000元,观望者很多,还有一部分人想买,却不符合限购政策,我们公司这个月基本没成交,有些中介公司已经关门放假了。”

  在与北京楼市联动效应突出的燕郊,有市场人士表示,今年以来燕郊也少有新盘入市。“首付提高和社保缴纳年限限定之后,一方面需求受到抑制,另一方面预售监管越来越严格,有些项目即使有房也按兵不动。”

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,调控收紧后,核心一线城市的部分项目实际价值被低估,导致核心一二线城市楼市成交(网签)数据表现和实际市场需求之间出现一定扭曲;但是同时,个别城市项目由于蓄客不足,开发商也不得不调低市场预期降价销售,比如环北京的石家庄某项目计划1.8万/平方米开盘,但由于蓄客不足实际开盘价格只有1.5万/平方米左右。

  来自北京中原的数据显示,5月,廊坊楼市成交出现同比持续下降。自3月廊坊限购升级后,廊坊市区(安次区和广阳区)商品住宅成交量同比呈现近一年来首次下降,4-5月继续回落,5月成交23万平米,同比下降19%。

  严跃进认为,从市场趋势看,环北京楼市整体价值方面被看好,这和此类区域的投资价值较好有关,或者说和规划不断落实有关。而价格方面也会因为价值上升而上涨。但预计管控力度较大,所以价格方面依然还是可以实现相对平稳态势,即大涨可能性也不大,相关地方政府也在此类房价把控上不敢懈怠。

  而在市场降温的同时,房企对于环北京的热情依旧没有退温。

  预计未来,随着环京楼市保障房供应将增加,有望平抑房价稳定市场预期。(记者 方王洋 张建  摄影/记者 张建)

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【纠错】 责任编辑: 刘琼
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