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回归资产支持证券本源 助力企业去杠杆降成本
2017-08-07 13:25:07 来源: 新华网
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  首单不依赖主体评级REITs成功发行

  新华网北京8月7日电  “首单非一线城市优质商业REITs(不动产投资信托基金)产品”、“首单不依赖主体信用的REITs产品”、“同类型REITs产品成本新低”,中联前海开源-勒泰一号资产支持专项计划8月3日完成缴款,成功设立,近日将申请在基金业协会备案、深圳证券交易所挂牌交易。

  作为按照国际标准REITs模型设计底层架构的证券化产品,该项目的落地,将国内REITs市场发展的工作又大大向前推进了一步,也为二三线城市有真实需求的优质商业项目获得资本市场支持提供了可行路径和成功范例。

  服务京津冀一体化发展助力非一线城市项目走向资本市场

  中联基金执行总经理李艳介绍,目前国内可以在交易所市场和银行间市场通过不同的载体发行REITs产品。从本质上讲,REITs是一种资产证券化产品,它通过专业的管理机构进行不动产的日常运营,所产生的租金等运营收入以高比例派息(通常都在90%以上)的方式分配给投资人,同时REITs产品本身还在流动性较强的交易场所挂牌转让,从而使投资人能够享有物业的增值收益的同时获取长期稳定的租金收益,并保证较强的流动性安全。

  从此前市场上推出的REITs产品看,基础资产多集中在一线城市,投资者也多认为一线城市项目更安全、投资回报更可期待。

  本次项目的市场调研机构及估值机构戴德梁行高级董事、北中国区估价及顾问部主管胡峰认为,近年来,国内消费市场明显呈现出主力人群年轻化、消费理念不断优化、消费需求不断下沉等特点。由于供需矛盾的问题,这类项目往往成为当地年轻人各种消费活动的首选,它的商圈覆盖和影响力可能是整个城市甚至是辖属的县市,充沛的人流保证了项目经营收入的良好表现,加上非一线城市项目投资成本相对较低。

  在胡峰看来,这些项目的实际投资回报率和增长率表现往往优于一线城市项目。同时他强调,优越的地理位置和不断提升的商业管理能力是保证项目成功的两个最重要的条件。

  除了担心非一线城市的市场风险之外,此前还有投资者还对二线城市项目品牌知名度和管理的规范、透明程度有所担心。而事实上,在传统信贷一对一“私募”的模式下,项目的规范管理和透明度问题往往被忽略,即使出了一些问题,不容易通过市场的力量来解决,对企业和项目的约束力也不强。而通过证券化等方式进行公开市场直接融资,需要经过严格专业的法律、审计、估值、评级等程序,日常接受基金管理人和计划管理人监督,还要在交易所公开挂牌交易,把项目放到“阳光”下接受考验。

  回归资产支持本源助力企业转型发展

  从风险收益特征看,REITs处于股债之间,是与股票、债券、现金等价物并列的大类资产配置工具,也是成熟市场国家个人投资者配置不动产资产最重要的载体。李艳表示,投资者理念是否先进、是否契合,也是REITs市场顺利发展的重要条件。有业内人士表示,此次产品的顺利发行,为下一步推动标准化权益型公募REITs发展,引导投资者回归证券化以底层基础资产为核心的本源,进行了有益的铺垫和探索。

  证监会债券部闫云松认为,这单产品意义重大、方向正确、值得行业研究。他表示,近年来中央和国务院层面多次发文要求加快推动资产证券化业务发展,帮助企业积极稳妥降低杠杆率。传统金融体系以企业表内信贷为主要支持方式,高度依赖主体偿债能力,而REITs等资产证券化工具以资产信用为基础,重视资产本身的质量,通过稳定、可预期的基础资产现金流作为支撑,可以降低对企业自身信用的依赖,加快企业资金周转效率,优化企业财务结构,有效实现降低杠杆率和优化债务存量配置的目的。

  勒泰集团创始人、董事局主席杨龙飞表示,勒泰集团的商业模式不是“买地、盖楼、卖房”快速去化的开发商思维,而是持有经营、越做越精的商业运营模式。但就是因为这样长期持有、力求精品的经营思维,在缺少适用金融支持工具、仅依靠内生积累的情况下,企业会错失一些快速发展的机会。

  杨龙飞称,此次产品成功发行,一是集团战略成功落地,轻重分离模式初见成效;二是通过资本市场发行产品,有效节约了企业融资成本。据他透露,在项目路演过程中,即有商业银行表示对项目十分看好,愿意向企业提供超过本次REITs发行规模的贷款支持。公司拿出最好的资产作为拿出最好的资产,满足投资者投资需求。

  市场呼唤公募REITs出台

  基础设施和商业不动产的建设普遍呈现出投资金额大、回报周期长、收益率稳定的特点,传统信贷融资存在期限不匹配,无法盘活沉淀在成熟项目中的初始投入,不利于形成新的投资资金。闫云松表示,我国的监管部门纷纷推出相关文件,相关文件都明确提出积极推动不动产投资信托基金(REITs)发展,解决基础设施领域长期投资资金问题。

  闫云松进一步称,目前国内的REITs发展,逐步在与国际标准接轨,勒泰项目对于下一步市场发展起到很好的引导作用,从结构上已与国外相差无几。但需要强调的是,无论是REITs或是其他金融工具,实现其权益属性的基本前提就是引入个人投资者,通过集中连续的场内交易,实现不动产的价值发现。在没有个人投资情况下,目前类REITs及其他所谓公募的不动产产品本质上均属于私募产品,在这一点上,国内金融市场甚至专业机构都存在较大的理解偏差,我们追求的公募REITs并非仅仅是称谓上叫做“公募”。

  深圳证券交易所资产证券化业务负责人卞超认为,这单产品首次实现了完全基于资产信用的产品设计理念,体现了资产证券化产品对资产价值的本源回归,对后续产品有很好的借鉴意义。

  他还表示,未来如果公募REITs推出,应在集中竞价交易系统交易,增加金融产品的流动性,保证产品底层架构的稳定性,丰富投资者范围,实现资金长期稳定供给。

  前海开源资产管理有限公司联席总经理、基金业协会资产证券化业务专委会委员何亮宇认为,中联前海开源-勒泰一号资产支持专项计划,首次实现了完全以资产运营收入和资产价值为支撑的不动产证券化,在基础资产交易结构和现金流层面为公募权益型REITs产品的推出奠定了基础。同时,2015年鹏华前海万科REITs以“封闭式基金投资国债和项目公司股权”的形式发行并在深交所集中竞价交易系统交易转让,为REITs在金融产品层面的公募化发行进行了有益的尝试。他表示,二者的有机结合,则是不动产资产证券化公募产品交易结构设计的可行方案。这与此前中国基金业协会会长洪磊、北大光华学院发布的REITs白皮书先后提到的“封闭式公募基金+ABS”模式思路,不谋而合。

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【纠错】 责任编辑: 杨晓波
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