随着楼市区域分化加剧，对应的解决之道亦不可“一刀切”，供需双端发力分而治之是目前业内的普遍观点。

    新华网北京12月11日电（记者 万方）进入11月以来，北京气温骤降，但“地王亢奋期”的热度仍在延续。

    截至11月25日，北京土地出让金累计高达1920.77亿元，打破2014年全年1916.9亿元的纪录。“无地不王”的情形同样发生在上海、广州、重庆、南京等一二线城市。

    就在各地地王频频诞生之时，楼市去库存的形势和要求却也越来越紧迫。社科院近日发布的相关报告显示，目前现房方面，去化超过18个月以上的过剩1亿平方米，期房方面，去化超过2年的过剩面积达19.96亿平方米。

    一边是大房企集中迸发的拿地热情，一边是始终未能挥散的高库存阴影，看似身处暖冬的楼市仍然面临着严寒的考验……

    一二线城市：地王与房价齐飞

    下半年的房地产市场绕不开的关键词必属“地王”。在三四线城市库存持续承压的同时，一线城市陆续天价成交的地块愈发引人关注。

    据媒体报道，在北京，11月单月的土地成交创历史记录，成交土地19宗，成交额高达561.1189亿元；在上海，11月25日，杨浦拍出72.99亿单价地王，楼面价达到4.9万元/平方米，次日北外滩又出“地王”……

    梳理今年以来各地制造的地王，不难发现国字号频繁现身。据中原地产统计，全国前11月成交的住宅土地总价地块前50名分布主要在一二线城市，但从拿地企业分布看，其中有29宗地块由国企或者国企参与获得。

    无论从拿地金额还是从拿地热情看，土地市场的竞争参与者大部分以国企央企为主，由于体量和实力的“先天性不足”，民营企业在此番“地王争夺战”中的参与程度明显减弱。

    在中原地产首席分析师张大伟看来，目前的土地市场已进入“土地寡头时代”，市场交易变成“豪门的游戏”。不仅中小房企进一线城市难度越来越大，实力不足的企业甚至有可能失去生存空间，最终被挤出主流市场。随着门槛提高，资金实力强大、本地资源丰富的“国字号”房企开始崛起，并成为土地市场的主力军。

    伴随着高地价而生的，是市场对于一二线城市房价进一步“抬头”的预期。以10月20日北京拍出的丰台区花乡樊家村宅地为例，部分楼面价格高达到7.5万/平方米天价，经业内人士估算未来售价或达15万/平方米。有专家预测，未来核心城市的“豪宅化”难以避免，房企运营的难度也将越来越大。

    事实上，一二线城市房价的回归已然是进行时。中国指数研究院发布的11月百城价格指数显示，住宅价格同比上涨的城市个数为34个。其中，深圳暴涨34.75%，北京、上海二手房均价同比分别上涨7.31%、16.56%。

    三四线城市：去库存要求再升级

    就在部分一二线城市拿地进入狂热期，住宅成交量、成交价捷报频传的同时，三四线城市的高库存困局却迟迟得不到破解。

    官方数据显示，截至10月末，我国商品房待售面积6.86亿平方米，除此还有超过70亿平方米的在建面积。社科院3日发布的《中国住房报告（2015-2016）》更是直指，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23至24个月。

    冰冻三尺非一日之寒。房地产行业在经历十年高速发展期的同时，积聚了资源错配、供需不匹、投资过热等诸多问题。在住房需求井喷，经济高速发展的过去上述弊病并不明显，但随着行业内外部环境愈发艰难，长期形成的积弊逐渐浮出水面，有专家判断住房市场的“存量时代”已经到来。

    意识到房地产市场的阶段性过剩，中央屡次将去化摆在了调控的显要位置。

    11月10日，中央财经领导小组第十一次会议上，习近平总书记首次表态要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。就在第二天的国务院常务会议上，李克强总理再次表态，要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。

    中央基调已定，地方政策疾行。

    11月19日，山西省专门发布通知，取消商品房购房限制，包括取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制；12月4日，河南省濮阳市宣布对农民进城购房予以补贴，并降低首付款比例、贷款利率最低标准；12月9日，杭州市富阳区下发通知，对购买新建商品住房的购房者给予购房款1%的补助……多地楼市政策“松绑”，以补贴促进住房市场消费的政策潮此起彼伏。

    业内人士普遍认为，随着中央经济工作会议、中央城市工作会议临近，全国性、地方性的楼市刺激政策料将陆续出台。

    民生证券研究所执行院长管清友表示，房地产信贷和利率政策有望进一步松动，尤其是住房公积金的作用有望得到强化，“国家住房银行”或提上时间表。

    分化加剧怎么破：供需双端发力

    一半是海水一半是火焰，楼市分化加剧的局面似已形成。

    社科院报告指出，当前我国住房市场发展严重失衡，结构性过剩与结构性短缺并存。一线城市住房供求矛盾突出，房价畸高；三四线城市及部分二线城市住房市场呈现阶段性过剩，库存高企。

    由于配套资源集中、需求基数稳定等自带优势，有数据显示部分一二线城市去库存周期已经回归到12个月左右的水平。业内人士认为，对于北上广深的局部区域来说，去库存压力非但不大，甚至出现各大房企争相“增补库存”的局面。

    反观三四线城市，前期积累压力过大、需求持续不振已形成库存高企的“死扣”。有业内人士此前向媒体表示，从2014年开始，大连、沈阳、长春等地都出现了楼市成交萎缩、房价大幅下滑的态势，上述区域经济的下滑对改善型住宅需求的购房者影响明显，导致购房者对未来楼市的上升预期信心不足。

    随着楼市区域分化加剧，对应的解决之道亦不可“一刀切”，供需双端发力分而治之是目前业内的普遍观点。

    “对于热点城市和三四线城市的调控政策应当有所区别，一线城市应更多的从供给侧做文章，三四线线城市则应聚焦于需求方”，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌向新华网记者表示。

    一线城市及部分二线城市房地产市场呈现回暖趋势，供不应求成为楼市的主要矛盾，在此类城市政策和企业需双管齐下：政策层面看，可适当提升土地的供应量和供应节奏，使供需双方达到平衡；企业层面看，需积极实施供给侧改革，在产品质量和服务的升级上主动求变，从而刺激更多的改善性需求进入市场。

    对于库存高企的三四线城市，顾云昌表示，应继续实施购房补贴、降低首付等金融财政方面的刺激手段，“刺激购房需求、提升市场信心是消化库存的有效之举”。

    中原地产首席分析师张大伟则表示，三四线城市要做加法，即增加市场和人口的容量，而这就要提高三四线城市的就业机会和公共产品的供给。“房地产不是孤立的，房地产的发展和城镇化的战略、产业的转移、财税体制的改革等联系在一起。”

    今年的土地市场，最热的词或许就是“地王”。一线和核心二线城市的“偏远”地区频频被拍出“天价”，一次又一次刷新人们的认知。虽然三四线城市的高库存和资本的强势介入可以让人理解地产商对于一线城市的争夺，但是各种风险也不可忽视，如此多的豪宅卖给谁？

    “地王”频出 国企称雄

    从今年初北京丰台白盆窑拍出北京土地成交史上的总价“地王”后，北京土地市场就开启了地王模式。一路蔓延至门头沟、昌平北七家乃至房山等“偏远”区域，大大突破人们的传统认知。

    实际上，当前土地市场大热的城市不仅有北京，上海、广州、南京、杭州等其他一二线城市也同样出现土地成交热潮，高总价地、高单价地亦频频刷新纪录。例如，南京在本月27号拍出的仙林湖板块一地块，起拍价已超出该区域“前地王”楼面价，为此周边多楼盘都已暂停加推，伺机涨价。

    值得注意的是，赢得“地王”的地产商多是资金雄厚的国企。来自第三方机构的数据显示，2015年至今北京土地市场成交的44幅住宅用地中，有77%被央企或国企摘得，只有10幅为民企摘得；上海同样如此，在今年成交的39幅住宅用地中，国企拿地占比达56%。

    有专家表示，一线城市土地市场进入“寡头时代”，市场交易变成“豪门的游戏”。随着门槛提高，资金实力强大、本地资源丰富的“国字号”房企开始崛起，并成为土地市场的主力军。

    在房地产库存居高不下的大背景下，12月初，A股市场上的地产板块突然连续几天井喷上涨。有消息称，房地产股集体爆发的背后是市场盛传的“房贷利息抵税”利好。如果属实，无疑会利好地产行业。

    但是这一政策真的会如约落地吗？毕竟，完善税前扣除是综合性复杂问题，涉及到了公平、效率等多方面元素。部分地产人士所向往的“为去库存而进行个税改革”或许只是一场镜中花版的狂欢。

    增加个人收入 或利于楼市去库存

    房贷利息抵税，指的是在计征个人所得税时，将房贷产生的利息作为税前减除项扣除，再对扣除后的收入部分课以个人所得税。

    这一政策并非没有好处。

    中原地产首席分析师张大伟算了一笔账：如按照目前北京正常的收入水平和房贷情况，个人扣除五险一金的家庭收入在2万元左右，如果购买一套房贷在150-200万元左右的商品房，月供在1万元左右。按照基准利率，如果贷款100万元，每个月的月供在6700元左右，其中约2400元是利息。据此计算，在目前剔除个税后的纯收入只有6880元，而个税改革后，收入将可以达到9255元。

    “目前，中高端房产的购房客群多为中产阶层及财富阶层，其收入较高，因此缴纳的个税也更高，如果年薪达到百万级，个税将占到收入的25%。将房贷利息纳入个税扣除范围后，意味着每月实得收入的大幅增加，支付能力也因此得以加强。”亚豪机构市场总监郭毅称。

    据业内人士估算，对于普通中低收入者而言若房贷利息可抵扣个税，则可以节省15%-45%房贷利息，从而降低购房资金成本，激活购房投资需求。

    目前为止，除了个别一线城市之外，地产业复苏的迹象并不明显，整体去库存压力仍然很大。政府将“消化地产库存”视为重要任务，因此，市场对地产前景仍然有所期待，这包括政策性利好（比如房贷利息抵税），以及预期市场随着利率不断走低而复苏。