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印度大城市房价攀向世界之巅
  新华网 ( 2019-03-08 06:36:46 ) 来源: 《环球》杂志
 

  在新德里中心地带,那些100年前英属殖民地时期建造的别墅,作为最能彰显身份的高端地段房产,价格异常昂贵,已经迈入世界最贵豪宅之列。

李熠煜 罗骧

  随着经济高速发展,印度年轻人近年来正疯狂涌入城市。随之而来的,是住房问题如一朵巨大的“乌云”笼罩在城市上方。

  印度城市的住房问题错综复杂,包括房价快速上涨、住房短缺,贫富差距所导致的住房差别化,以及城市居民承受的压力增大等表面问题;还涉及城市人口增长速度过快、货币增发量太大、政府治理能力不足、政府规划难以实施、土地产权制度僵化等深层次问题。

高昂的房价与租金

  随着印度经济预期持续向好,其房地产业受到国内外资本青睐。大量年轻人涌入,导致印度城市住房的需求节节攀升,房价如同烈火烹油,迅速窜升至令人难以想象的高度。

  根据相关统计数据与媒体报道,印度多数大城市的房价近年来一直在以两位数的速度上涨。房价涨幅最大的是超级大城市孟买——2017年的平均房价为8510美元/平方米,其市中心的房价在2010年就已达到1万美元/平方米,海滨大道的海景房2017年的价格更是高达1.7万美元/平方米。从短时段来看,近7年的涨幅为70%;从较长的时段来看,近30年间涨了600倍,涨势凶猛。

  首都新德里的涨势也毫不逊色,尤其是自2009年以来房产升值迅猛,最高增幅达70%~90%。如今,价格洼地的房屋价格已达3000美元/平方米,一套两居室的小型住房售价就高达30万美元。在新德里中心地带,那些100年前英属殖民地时期建造的别墅,作为最能彰显身份的高端地段房产,价格异常昂贵,已经迈入世界最贵豪宅之列。

  其他大城市也不甘落后,例如新兴科技城班加罗尔,近年来随着高科技企业入驻,大量人口涌入,办公场所需求量增大,吸引了大量金融投资,也成为印度顶尖房地产商人的投资聚集地,导致房价飞涨。

  印度官方数据显示,2018年印度人均收入为11万卢比,约合1550美元。相较动辄每平方米数千、数万美元的高昂房价而言,大城市的房价无疑是个天文数字。对于许多涌入城市的年轻人来说,拥有自己的住房不过是个梦,他们只得转而租房。但房价的上涨也带来了租金的节节攀升。

  面对高昂的房价与租金,印度住房与城市减贫部曾根据居民收入水平与住房套型面积、住房消费支出的比例等,制定了可负担性标准。比如,家庭月收入在7301~1.45万卢比之间的中等收入群体,其可负担的住房面积是61~112平方米,每月租金或房贷支出占家庭收入的比重为30%~40%,而房价与家庭年收入之比为5。

  但官方标准并不能反映实际情况。受限于政府的治理能力、政策的执行能力,印度大城市中的住房消费支出占居民收入的比重,远超官方指导标准。

  统计数据显示,印度大城市中的中等收入群体,每月租金或房贷支出占家庭收入的比重超过49%,房价与家庭年收入之比为14。家庭月收入为3301~7300卢比的低收入家庭,每月租金或房贷支出占家庭月收入的比重高达98%,房价与家庭年收入之比为28。

住房差距悬殊

  近年来涌入的人口远超预期,导致印度城市住房供应不足,特别是在孟买、新德里、班加罗尔等人口流入量大的城市,住房短缺现象非常严重。面对这种局面,印度总理莫迪于2015年6月发布“人人有屋住”计划,拟至2020年建造2000万套城市房屋,以及3000万套农村房屋。

  另一方面,根据学者统计,印度住房缺口接近5100万套,如果算上需要翻建的临时性房屋,还需要增加1.13亿套住房。

  有学者指出,依据现有住房的情况来看,有21%的家庭迫切需要住房,46%的家庭居住条件不达标,因而共有67%的印度城市家庭需要体面的住房。这意味着相对于印度庞大的人口总量、不佳的住房状况而言,“人人有屋住”计划对于改善印度人的居住条件,仍然是杯水车薪。

  虽然印度许多大城市住房短缺,但其高端住房却面临较大的库存压力。原因在于,开发低端市场利润较薄,开发商们更青睐利润丰厚的高端住房。这导致房地产市场存在较为严重的结构性失衡问题。

  在印度,有财富高达473亿美元、拥有私人机场的超级富豪,也有日均收入少于2美元的上亿穷人。印度住房分布真切地反映了贫富分化格局。据统计,印度约有上亿人居住在贫民窟中。

  以德里为例,南部的新德里道路整洁、鲜花盛开,使馆区等公务、商务区域堪与发达国家的城市媲美,鲁斯琴街区等著名豪宅区的优雅也丝毫不逊色于欧洲城市。而被新德里包围的旧德里则充斥着脏乱的贫民窟,街道狭窄、破败的老房子摇摇欲坠,部分区域甚至是满目废墟、垃圾遍地。

  住房差距更为悬殊的是孟买。孟买是印度最大、最发达的城市之一,其人口密度约为纽约的两倍,城市核心地带高楼林立、灯火辉煌。

  但同样在孟买,城里还有多达3296个贫民窟,其中达拉维贫民窟堪称亚洲最大的贫民窟,共有60多万居民,8.6万栋房屋,人口密度达每平方公里1.7万人。

  令人惊诧的是,孟买贫民窟的居民中不乏中产阶层人士。统计显示,有47.06%的贫困人口和77.45%的中产阶层生活在孟买贫民窟,这类人群主要是来自农村的新一代移民,他们虽然拥有较好的工作岗位和较高的收入水平,但仍无法在孟买购买正规住房。这也从侧面反映了孟买房价之高。

  印度贫民窟的住房大部分是乱搭乱建而成,属于非正规性住房,相关市政设施、卫生条件较差。调查显示,贫民窟中65%的住房建在政府所持有的公共土地上,一旦政府将土地收回,这些住房将被拆除。由于这些住房在建设前未能得到政府许可,不受法律保护,故在拆除时,相关居民只能获得很少的补偿,甚至一无所获。

三大症结

  造成印度大城市住房困境的原因主要有三点。

  第一,印度土地制度僵化,城市规划难以实施。

  印度的土地属私人所有,大量土地掌握在私人手里。由于政府能够运用的土地资源不足,因此对城市的统一开发受阻,也很难对土地进行统一规划和管理。此前,果阿邦地方政府构建经济特区的设想就因土地问题受阻,无奈最终取消了推动房地产开发商投资的优惠政策。

  果阿邦的案例并非孤证。在印度城市扩张的过程中,不仅工业、基础设施、住宅建设在互相争抢所需土地,它们与土地所有者的征地冲突也在不断升级。

  印度在进行城市建设时,政府受制于土地资源有限、财政力量匮乏,加之治理能力不足、效率较为低下,很难进行大规模的城市改造和市政基础设施建设,最终结果是,不仅城市住宅严重短缺的问题无法解决,现有住房的基础公共设施也无法保障,更遑论解决棘手的贫民窟问题了。

  第二,印度货币增发严重,催生房价上涨。

  据印度媒体报道,2011年至2015年印度流通货币增发迅猛,增幅达40%。流通领域中面值500卢比的纸币增发了76%,面值1000卢比的纸币增发了109%。而同期的经济增长仅为30%,货币增发与经济增长之间已严重脱节。

  同时,货币政策出现时滞,通货膨胀产生;莫迪政府近年的“废钞令”等,使得普通民众对政府的货币体系产生质疑。

  各种因素促使人们寻求抵御货币贬值的办法,购房成为资产保值的重要手段,从而导致房价被进一步抬高。

  第三,印度城镇化进程加速,人口大量涌入城市。

  跟所有新兴经济体一样,伴随经济的高速增长,印度人口正迅速向大城市聚集。据统计,截至2018年底,印度人口约为13.72亿,城市化率约为32.8%。孟买、德里是印度的两个超级城市,人口数量均在2000万以上,加尔各答、班加罗尔、海得拉巴等特大城市人口均在千万以上。

  根据彭博智库分析研究中心发布的数据,印度近9亿人处于全盛购房年龄,比其他任何一个国家都要多。以这一数量巨大的群体为基础,印度大城市的房价攀向世界之巅。

  (作者单位:浙江理工大学中印社会政策与法律比较研究中心)

来源:2019年3月6日出版的《环球》杂志 第5期

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