2023上半年中国住房租赁市场发展报告-新华网
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2023 07/20 10:22:46
来源:新华网

2023上半年中国住房租赁市场发展报告

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  核心观点

  政策:相关政策主要集中在完善保障性租赁住房落地细则、加大金融支持力度以及支持租房提取公积金政策三个方面,旨在解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。

  行业:住房租赁市场主体活跃度较高,一批保障性租赁住房项目、市场化项目集中落地,且项目多分布于一线城市。同时企业层面通过品牌合作、产品迭代、服务迭代等方式提升企业自身竞争能力。金融方面,银行信贷、住房租赁产业基金、REITs等多渠道齐发力。

  市场:上半年重点40城中绝大多数城市租房成交量上升,房源成交周期先升后降。上半年租金水平相对稳定,二季度季节性小幅上涨,但上半年总体仍略低于去年同期水平。

  展望:预计下半年市场热度先升后稳,7月或8月迎来全年租赁市场热度高峰。政策层面,保障性租赁住房政策继续完善,供需两端的金融支持力度加大。行业层面,住房租赁新项目、新品牌将陆续推出,住房租赁机构化率提升。

  一、2023年上半年住房租赁市场运行情况

  (一)整体情况:市场活跃度上升,二季度住房租金季节性小幅上涨,但上半年租金总体略低于去年同期水平

  上半年住房租赁需求保持旺盛,遵循传统的市场规律,两个市场旺季如期而至。由于房源供应量的增加,房源成交周期先升后降,不过相比于去年,今年上半年房源成交周期总体有所延长,租客对于租金的议价能力提升。今年上半年市场租金水平保持相对平稳,二季度季节性小幅上涨,但上半年总体略低于去年同期水平。

  从需求特征来看,随着保障性租赁住房发力,机构化房源供应增加并受到新市民、青年人的青睐;租客对两居室、60-90平米房源的需求保持旺盛,一居室、60平米以下房源占比同比略有减少。同时,随着租客在租赁市场停留时间拉长,租客年龄呈现增长趋势,大户型需求逐步增强,整体租赁需求走向多元化。

  1.租赁市场活跃度显著提高,成交量同比增加超10%

  上半年两个租赁市场旺季如期而至,市场活跃度高于去年同期。住房租赁客群以新市民、青年人为主,租赁市场的活跃度与大城市新市民、青年人的安居就业紧密相关。随着经济活跃度提升,上半年住房租赁市场热度高于去年同期。根据贝壳研究院数据,2023年上半年重点40城租赁成交量比去年同期增加15.5%。从月度来看,春节后返城务工人员租赁需求集中释放,推动2月重点40城租赁市场活跃度快速升高,迎来春节后租赁市场旺季。5、6月高校毕业生开始集中进入租赁市场,租赁市场活跃度连续环比上升,租赁市场开始进入毕业季租赁旺季,上半年租赁市场在6月达到上半年月度峰值。

  2.租金水平相对平稳,二季度季节性小幅上涨,但上半年总体略低于去年同期租金水平

  上半年住房租金水平相对平稳,但仍低于去年同期租金水平。住房大数据监测系统核心40城市住房租金指数显示,与上年末相比,上半年重点40城住房租金综合指数上涨2.14%。但与去年同期相比,住房租金水平微跌了0.63%。具体看,上半年租金走势呈N字形。1月份住房租金综合指数环比上涨了2.72%,但2月和3月环比分别下跌了1.33%和0.4%,4-6月份住房租金又有所回升,环比分别微涨0.36%、0.33%和0.49%。

  图1 重点40城住房租金综合指数

  同样,贝壳研究院数据显示上半年租金成交价保持相对平稳,不过仍略低于去年同期。从租金成交价水平来看,2023年上半年重点40城月租金水平为36.6元/平米,比去年上半年下跌1.2%;套均月租金为2896.3元/套,与去年同期基本持平。虽然住房租赁市场活跃度较高,但随着住房租赁市场个人业主房源、住房租赁企业房源供应量的持续增加,租金成交价水平整体低于上年同期。从成交价月度租金指数来看,除4月外,其余月份租金指数均环比稳中微涨。不过与上年同月相比,上半年各月租金同比仍下跌,跌幅在1.0%-2.4%之间。

  图2 重点40城租金指数

  3.中小户型需求旺盛,两居室成交占比最高

  上半年租赁成交中两居室、60-90平米房源占比最高。根据贝壳研究院数据,2023年上半年重点40城两居室成交占比最高,占比40.8%,其次为一居室,占比27.9%;租赁成交中面积段为60-90平米的占比达到35.2%,其次为60平米以下,占比为31.5%。对比去年同期,2023年上半年租赁成交结构相对稳定,租客对于一居室、两居室的小户型租赁房源需求仍保持旺盛。一居室或60平米以下的占比略有减少,部分对一居室有需求的租客或转向了租赁集中式长租公寓,尤其是保障性租赁住房。

  图3 2022年上半年、2023年上半年重点40城租赁成交结构分布

  4.房源成交周期先升后降,租客租房难度降低

  房客源活跃度提升,房屋出租周期先升后降。根据贝壳研究院数据,2023年上半年重点40城新增挂牌房源量、新增带看客户量同比、环比均增加超过9%。房源端、客源端活跃度均保持上升的趋势。2023年上半年重点40城房客源成交周期分别为65.0天、10.5天。相比于去年,今年上半年房源成交周期总体有所延长。从季度来看,房源供应量的增加同时使得2023年一季度房屋出租周期比2022年四季度上升12.1天,但2023年二季度房源成交周期比一季度缩短13.6天,出房速度有所加快。从客源端来看,一、二季度客源成交周期连续缩短,显示出租客的租房难度在降低,可选择房源量较多,有利于租客选择匹配自身需求的房源。

  图4 重点40城新增挂牌量、新增带看客户量走势

  图5 重点40城房客源成交周期走势(天)

  5. 租客:租客年龄有所增长,30岁以上租客占比提升

  25-34岁租客仍是主力群体,大龄租客人群占比同比增加显著。根据贝壳研究院数据,2023年上半年重点40城租赁成交中,25-29岁租客占比最高,达到26.9%,其次为30-34岁租客群体,两者累计占比近5成。对比去年上半年,30岁以上租客群体占比增加4.5个百分点。租客停留在租赁市场的时间延长,未婚租客陆续步入婚姻生活,市场上家庭型租客增加。考虑到老人和小孩的居住需求,家庭型租客对于大户型房屋的租赁需求较强,整体租赁需求呈现多元化趋势。

  图6 2022年上半年、2023年上半年重点40城租客年龄结构分布

  (二)不同城市表现:一线城市市场升温相对更快

  分城市来看,上半年多数城市住房租赁市场活跃度同比提高,但租金还未回升至去年同期水平。

  从成交量来看,重点40城中,35个城市同比、环比均呈现升温趋势。根据贝壳研究院数据,2023年上半年除北京、烟台住房租赁成交量环比减少且幅度不超过4%外,其余38个城市租赁成交量均环比增加,且多数城市环比增幅超过10%。从同比来看,上半年北京、成都、宁波、石家庄、武汉租赁成交量同比减少,其余35个城市租赁成交量均同比增加,同比增幅最高的前10个城市多为长三角地区、东南沿海地区的城市。

  从租金水平来看,纬房研究院数据显示,与上年末相比,上半年重点40城中27个城市住房租金小幅上涨,13个城市住房租金下跌。与2022年上半年相比,16个城市住房租金上涨,24个城市住房租金下降。根据贝壳研究院数据,分不同能级城市租金指数来看,各能级城市各月租金指数均同比下跌,一线城市同比跌幅较小,各月同比跌幅在0.1%-1.5%之间。

  图7 重点40城租金涨跌情况

  住房租金涨幅呈现分化态势,表现出“快者恒快、慢者恒慢”的现象。过去四年住房租金涨幅快的城市,2023上半年涨幅依然相对较快;而过去四年住房租金涨幅相对较慢的城市,2023上半年涨幅依然相对较慢。

  图9 2023年上半年重点40城住房租金增长率与2022年底住房租金指数关系

  与上年底相比,一线城市住房租金均上涨,且除上海外均高于去年同期水平。从涨幅来看,北京上半年住房租金上涨最快,涨幅为5.03%;其次是广州和深圳,上半年住房租金涨幅均为2.83%;上海涨幅最小,也达到1.93%。

  与去年同期相比,一线城市住房租金以微涨为主,其中广州住房租金上涨0.80%,深圳上涨0.56%,北京上涨0.48%,但上海下降3.47%。

  图10 一线城市住房租金变动情况(%)

  二线城市上半年住房租金涨跌参半,但多数城市未达到去年同期水平。与上年末相比,住房大数据监测的26个二线城市中,有10个城市住房租金下降,16个城市住房租金上涨。其中,郑州、哈尔滨、南昌等城市的住房租金降幅最大;长沙、青岛、西安、天津、成都等城市涨幅在4%以上。

  与2022年同期相比,住房大数据监测的26个二线城市中,有16个城市住房租金下降,10个城市住房租金上涨。其中,郑州、武汉、南昌等城市上半年住房租金跌幅最大,分别下跌4.67%、3.18%和2.77%;西安、青岛、长沙等城市上半年住房租金同比涨幅最大,分别上涨3.42%、2.78%和2.25%。

  图11 二线城市住房租金变动情况(%)

  三线城市上半年住房租金总体上涨,但大部分仍低于去年同期水平。住房大数据监测的重点40城中有10个三线城市。与上年末相比,其中7个城市上半年住房租金上涨,3个城市下降。其中,太原和银川涨幅最高,分别为3.63%和3.60%。与去年同期相比,7个城市住房租金低于去年同期水平,而3个城市住房租金高于去年同期水平。其中,兰州和廊坊住房租金跌幅最高,分别为2.93%和2.78%。

  图12 三线城市住房租金变动情况(%)

  二、2023年上半年住房租赁市场政策动态

  上半年,相关政策主要集中在完善保障性租赁住房落地细则、加大金融支持力度以及支持租房提取公积金政策三个方面,旨在解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。在完善保障性租赁住房落地政策方面,多个城市明确了项目的准入退出机制,并加强市场监管力度;租房提取公积金政策方面,重庆、北京等多个城市提高了可提取额度,加大了对租房群体的资金支持;在金融政策方面,重资产自持租赁住房项目成为支持重点,并鼓励金融产品创新,进一步落实了基础设施领域REITs的相关推进机制,探索逐步扩大基础设施领域REITs的覆盖面。

  完善保障性租赁住房落地政策。杭州、深圳、成都和西安、广州陆续发布了保障性租赁住房落地指导配套政策,如杭州市住房保障和房产管理局等部门出台了《关于做好保障性租赁住房免收城市基础设施配套费工作的通知》,至此杭州市形成了保障性租赁住房“1+5”政策,其中“1”是指《杭州市关于加快发展保障性租赁住房实施方案》;“5”是指保障性租赁住房项目认定、租赁管理、租金管理、民用水电气、免收城市基础设施配套费等相关配套政策;《深圳市保障性租赁住房管理办法》(征求意见稿)等保障性住房相关政策发布,深圳保障性住房体系将从此前的以公共租赁住房、安居型商品房、人才住房为主,调整为以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房为主。同时,住房租赁市场监管的持续完善。北京市出台住房租赁相关的示范文本,成都则出台了加强市场监管的通知。

  政策支持租房提取公积金力度加强。多地出台政策,提高租房提取公积金的额度。重庆出台政策,多子女家庭最高可提5400元;广东则对子女较多家庭适当提高租赁补贴标准,对符合条件且有未成年子女家庭,根据未成年子女数量,给予适当照顾。北京出台公积金租房政策,对于五类租房情形提高提取额度,存在多子女家庭、租住公共租赁住房或保障性租赁住房等情况的,可以按照实际月租金提取,不受月存缴额的限制。海南省发布优化租房提取公积金政策,指出要加大对住房公积金缴存人租赁住房支持力度,更好满足缴存人租赁住房的实际需求。对于满足条件的缴存人,可提取夫妻双方住房公积金支付房租。南京出台相关政策,加大对多子女家庭住房公积金购房和租房的支持力度,对于无房多子女家庭,每月提取住房公积金支付房租的限额提高20%。

  加大金融支持保障性租赁住房发展。央行等部门出台《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》(以下简称《意见》),加大对住房租赁的金融支持力度,重点支持发展重资产模式的住房租赁项目。此次《意见》,一是通过租赁信贷产品和服务模式创新促进住房租赁企业、事业单位等购买闲置房屋作为保障性租赁住房,一方面将会促进保障性租赁住房项目房源供给增加,另一方面也会有效盘活存量闲置资产,在一些城市新房去化承压的情况下,也会促进部分去化难度较大的新房转化为保障性租赁住房运营。二是为经营自持租赁住房的租赁企业发放经营贷款,置换开发建设贷款,能够降低企业的经营成本,有利于企业的稳定经营。三是保障性租赁住房REITs的发展有望提速。REITs的发展需要市场上有大量的稳定可持续运营的重资产租赁住房项目,此次政策通过多种方式支持重资产项目发展,为项目的稳定可持续运营提供了多种金融支持方式,也提出了在雄安新区、海南自由贸易港、深圳中国特色社会主义先行示范区等区域开展REITs试点,旨在完成租赁住房项目公募REITs上市的模式闭环,形成“低风险、高稳定、可退出”的租赁住房重资产模式。国家发展改革委出台的《投资项目可行性研究报告编写大纲及说明的通知》和证监会推出的《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》进一步细化了基础设施领域REITs的推动机制,对于基础设施项目,研究提出项目建成后通过不动产投资信托基金(REITs)盘活存量资产、实现资本金退出的可能性。这是国家层面首次在项目规划建设阶段将REITs作为退出机制的具体业务指导性文件。

  地方层面出台政策推动保障性租赁住房REITs产品发行。上海发布《上海市加大力度支持民间投资发展若干政策措施》,指出要拓宽民营企业融资渠道,充分发挥上交所等平台优势,积极开展政策解读和宣传引导,支持符合条件的民间投资项目在保障性租赁住房、产业园区等领域加快发行REITs产品,鼓励民间资本参与REITs的战略配售。支持民营企业在上海设立资产管理公司,将不同地区的资产进行政策优化后通过基础设施REITs充分盘活。上海也出台了政策鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款,探索公共租赁住房投融资机制,运营机构可利用多种渠道筹集公共租赁住房,如商品住房中配建、集中新建、改建闲置的非居住房源等渠道,积极探索房地产开发企业或社会机构定向投资建设和提供房源。

  三、2023年上半年住房租赁行业发展动态

  上半年,住房租赁行业发展呈现两类特征:一是市场主体保持较高活跃度,行业中陆续有新的住房租赁品牌推出,市场化、保障性租赁房源供应增加,同时企业层面通过品牌合作、产品迭代、服务迭代等方式提升企业自身竞争能力,租赁房源供应侧的竞争转为租赁房源品质、服务品质与运营效率的竞争。二是企业获得融资渠道走向多元化,尤其是产业基金的成立、银行贷款的支持,项目上更多聚焦保障性租赁住房。

  住房租赁市场主体活跃度较高,一批保障性租赁住房项目、市场化项目集中落地,项目多分布于一线城市。今年上半年各地住房租赁新项目陆续入市,尤其是保障性租赁住房项目纷纷加速落地,社会资本参与度显著提升。据贝壳研究院不完全统计,上半年新入市或筹建中的住房租赁项目中北京、上海、深圳的租赁项目占比超过五成,保障性租赁住房项目占比超过五成。市场化项目步伐同样提速,租赁机构开业项目数量继续保持增加的趋势,很多企业积极拓展进入新的城市,部分企业也推出了新的长租公寓品牌。

  企业品牌合作、品牌升级、产品线升级等进展较多,不过盈利能力仍有待提升。机构品牌间合作增多,实现强强联合、优势互补,包括开发企业与租赁运营企业合作,租赁运营企业与酒店交易服务平台企业合作等。依托租赁企业对于客户需求的深入洞察,很多企业也在不断升级品牌、产品和服务。上半年上市公司陆续发布了2022年年报、2023年一季报,多家企业在2022年实现了房源数量的增长,不过企业的盈利能力仍有待继续提升。根据贝壳发布的2023年一季报,截止一季度末,贝壳租房在管房源量突破16万套;其中,分散式租赁住房管理服务“省心租”在管房源规模突破9万套。

  银行支持力度加大,项目类型以保障性租赁住房为主。根据官方数据,截至2023年一季度末,住房租赁贷款同比增长93.5%。多家银行机构与政府住建主管部门签订合作协议,或是通过与住房租赁企业签订战略合作协议,以及为租赁项目直接提供银行贷款等方式支持住房租赁行业发展,覆盖市场化项目、保障性租赁住房项目,不过项目类型还是以保障性租赁住房为主。2023年1月人民银行印发的《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》,人民银行设立额度为1000亿元的住房租赁贷款支持计划,该计划已经在济南成功落地。

  住房租赁产业基金发力,REITs蓄势待发。住房租赁产业基金积极拓展项目,如建信住房租赁基金已与天津市政府、北京保障房中心或下属主体等单位共同出资设立子基金,并积极推动开展企业间的产业基金合作。公开信息显示,产业基金已经开始收购住房租赁项目,同时基金管理公司或投资管理公司、租赁企业也开始通过收购的方式布局住房租赁业务。在REITs方面,以北京、上海住房租赁企业为代表,积极开展REITs专业服务团队的招标工作,未来在央行等部门拟出台的金融政策支持下,重资产模式的住房租赁项目将会增加,将为REITs提供更多的项目选择。其他融资方式上,全国首单保障性住房租赁担保债务融资工具(CB)成功发行,住房租赁项目ABS和ABN、类REITs均有正常推进。

  各地因城施策推进租赁房源供应,保障性租赁房源产品多元化发展。根据北京发布的《2023年度拟供应租赁住房用地项目信息》,北京拟推出的存量房源转化项目占2023年总租赁用地项目的45%以上;深圳市住房和建设局发布《深圳市住房发展2023年度实施计划》,公布了建设保障性住房项目清单,同时推动“工业上楼”配套建设保障性住房工作,未来每年至少可建设约100万平方米的宿舍型保障性租赁住房;成都已经在10余个TOD综合开发项目中,筹集保障性租赁住房超过2万套,满足新市民、青年人的职住平衡需求;武汉推出首批“先租后售”保障性租赁住房项目,承租人租满5年后,可申请转为产权住房,购买房屋全部产权,租购房市场通道进一步打通。除了项目建设外,部分城市还推进了更多保障性租赁住房的服务建设。广州启动全国首个港澳青年公寓住房公积金按月付房租项目;上海徐汇区保障性租赁住房(人才安居)服务专窗揭牌,指导新市民、青年人申请房源、办理入住;青浦区推出农村自建房统一住房租赁平台。

  四、2023年下半年住房租赁市场走势展望

  预计下半年租赁市场热度先升后稳,7月或8月迎来全年租赁市场热度小高峰。从租赁市场需求端来看,据教育部预计2023届全国普通高校毕业生规模达1158万人,同比增加82万人,毕业生总人数再创新高,预计将在7月或8月达到全年市场热度小高峰。

  保障性住房租赁政策继续完善,供需两端金融支持力度加大。在保障性租赁住房方面,目前仍有部分城市尚未出台完善的政策细则,预计未来将陆续出台,包括保障性租赁住房项目管理、出租管理、租金管理等。在市场化租赁住房方面,市场主体仍缺少有力的金融支持政策,随着保障性租赁住房管理趋于完善,市场化的金融支持政策将会加快出台。同时在需求端,各城市将继续加大公积金或银行对于新市民、青年人租房消费的支持力度。

  住房租赁新项目、新品牌将陆续推出,住房租赁机构化率提升。下半年各市场主体将继续推出保障性租赁住房、市场化租赁住房项目,继续推高住房租赁市场的机构化率。机构化率的提升,则进一步带动整体住房租赁产品品质和运营效率的提升。而随着供应端的竞争加剧,个人房东委托机构管理的需求增强,带动分散式租赁房源的机构化,进而形成住房租赁品质提升正循环。

  总之,随着我国整体住房租赁需求保持旺盛,租客在租赁市场停留的时间拉长,家庭型租客呈现增加趋势,住房租赁市场的产品需求更加多元化。从供给端来看,租赁市场的机构化率逐步提升,住房租赁企业提供的市场化项目、保障性租赁住房项目集中落地,在保障新市民、青年人租赁居住需求的同时,进一步提升了租赁住房的装修及房屋配套品质,满足了他们对专业的居家服务的需求。随着供需结构匹配逐步优化,住房租赁行业生态将逐步完善,住房租赁市场将逐步走向成熟发展。

  五、对策建议

  一是加强对住房租赁市场的数据监测。加强租房市场监测是确保租房市场健康发展的重要举措。建立完善的数据收集与分析机制,利用大数据和人工智能技术,对数据进行分析预测,为决策提供科学依据。

  二是加强对新毕业大学生的租房政策支持。政府可以通过设立专项资金,向符合条件的新毕业大学生提供人才租房补贴。帮助他们减轻负担,尤其是对于那些就业薪资相对较低的毕业生。支持租赁企业、产业园区等建立专门的青年公寓项目,为新毕业大学生提供优惠的租金和良好的居住条件。这些公寓或房屋项目可以设立在大学附近或就业热点地区,方便毕业生的工作和生活。同时严禁信息平台和中介机构虚假宣传等不当行为,保护新毕业大学生的合法权益,提高租房交易的透明度和公平性。

  三是推动租赁市场与房地产市场协同发展。支持鼓励开发商建设运营租赁型住房或将商品住房改为租赁性租房,并提供相应的融资支持。支持租赁企业对运营达到一定年限的房源先租后卖,并对由租房转购房者提供一定的金融、财税、公共服务支持。通过推动两个市场的协同发展,逐步实现租买中性。

  四是持续推进租购房同权。通过推进公共服务均等化、进一步放开租房落户限制等,持续推进租购房同权,破除制约租房市场发展的最大制度障碍。

  本报告数据与观点仅供研究参考,市场评价以统计部门为准。

  总顾问:李文杰,贝壳找房高级副总裁,贝壳研究院院长

  策划:

  邹琳华 中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长,纬房研究院首席研究员

  吴 晔 新华网产经中心副总编辑

  黄 卉 贝壳研究院研究专家

  颜 燕 首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院副教授,中国城市经济学会房地产专业委员会副秘书长

  主要撰写人:

  邹琳华 中国社科院财经战略研究院

  颜 燕 首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院

  黄 卉 贝壳研究院

  赵 丹 贝壳研究院

  张英杰 北京林业大学经济管理学院

  媒体支持:

  新华网房产家居频道

  数据支持:

  纬房研究院

  贝壳研究院

  中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组

  免责声明:本文所载信息不代表所在机构意见,亦不保证相关信息的准确性和完整性。文中所述内容和意见仅供参考,不构成市场交易和投资建议。本文版权为联合课题组所有,对本文保留一切权利。

附表1  2023年6月末40城住房租金指数

数据来源:纬房研究院

 

【纠错】 【责任编辑:聂静】