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着力新需求有助于楼市去库存

2015年12月16日 06:52:49 来源: 《经济参考报》
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  日前召开的中央政治局会议明确指出,要化解房地产库存,通过加快农民工市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求,稳定房地产市场。这意味着支持农民工购房,刺激新需求入市将成为去库存稳市场的一个重要着力点。

  对楼市库存问题前所未有的重视绝非偶然,这可以从两组数据中看出端倪。国家统计局公布的最新数据显示,11月末全国商品房待售面积69637万平方米,比10月末增加1004万平方米。其中,住宅待售面积增加439万平方米,再创新高。库存的持续走高对房地产投资也产生了直接的负面影响,1至11月份,全国房地产开发投资87702亿元,同比名义增长1.3%,增速比1至10月份回落0.7个百分点,连续9次维持个位数增长,创下住房市场化以来的最低记录,而在今年年初的1至2月全国房地产开发投资增速仍有10.4%的两位数增长。

  此番房地产市场的深度调整,是中国经济结构向更高质量转型的一个缩影。投资驱动型增长模式逐渐式微,房地产市场也莫能外。在过去较长的时间内,地方政府对于土地财政和房地产有着过度的依赖,地方通过“高铁新城”、“金融中心”等各种题材,数量庞大的新城遍地开花。由于有效需求被提前透支,短期市场供应量过大,致使全国楼市进入结构性过剩阶段,进而库存持续走高。这也是为何近一年多来,为了“去库存”,地方政府所采取的取消限购、购房补贴、契税减免、停止土地供应、发展新房租赁等政策效果不彰的原因所在。

  对此有报告预警称,2016年住房市场回暖基础不稳,波动风险较大,分化趋势严重。在整体经济趋势没有重大变化和没有重大举措出台的情况下,有鉴于2015年商品住房销售接近2013年的峰值,改善性需求大幅释放,商品住房销售增长比较乏力,库存压力缓解有限。尤其是三四线城市,由于经济基础薄弱、存量房高企和人口的净流出等因素的影响,压力尤甚。

  更加值得注意的是,房地产过剩所形成的地方债务、企业债务以及银行面临的潜在风险都在不同程度地上升。基于这样的背景,楼市加速去库存不仅迫切而且至为重要,如何开辟新需求和激活有效需求入市,成为新一轮楼市去库存、稳市场的关键和着力点。此次政治局会议提出的推进农民工市民化,加快提高户籍人口城镇化率,可谓一剂对症良方。此前国务院总理李克强主持召开国务院常务会议时就提出,通过加快户籍制度改革带动住房、家电等消费,这将是未来去库存政策的主攻方向之一,包括财税、户籍领域等一揽子配套政策出台的预期大幅升温,这将有利于刺激和激活新需求入市,进而有效消化楼市高库存,促进市场稳定健康可持续发展。

  不过,由于楼市的持续分化,去库存政策也需结合各地的实际情况因地施策。与火爆的一线和二线核心城市相比,三四线城市将是本轮去库存的焦点和重心。三四线城市应以加速新型城镇化为契机,以户籍改革和传统产业转移为抓手,全面提升人口产业集聚能力,消除潜在风险,实现“楼市、人口、产业”发展的有机融合。

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