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流拍未现 “地王”未出

2016年05月25日 07:45:20 来源: 新华日报
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  有形之手“摁”着 苏州限价拍地第二场行情逆转

  始于23日的苏州土地拍卖会昨日进入第二场,11幅地块登场,其中8幅被设定最高限价“红线”,拍卖从上午9时一直持续到了下午17时30分左右。有形之手“强摁”之下,诚心拿地的房企每每精算成本,屡屡“压哨”出价,“限”字头地块均顺利出让,流拍与“地王”均未出现。这与23日3分钟就加价至最高限价、两幅限价地均遭“熔断”流拍的行情相比,简直是大逆转。

  出让面积115943平方米的26号地块,是这场土拍体量最大的一幅,起拍楼面地价8800元/平方米,最高限价606075万元,最高楼面地价20909元/平方米。这幅地紧邻的招商和万科楼盘,售价已达18000-20000元/平方米左右,地块平整,周边居住配套已逐渐成熟,被苏州业内视为“上等货”。

  开拍5分钟,竞价便一举飙到了60轮!不过,随后却出现竞价缓慢的情况,隔着网上竞价的屏幕,似乎已能感触参拍房企纠结与谨慎的心态,甚至可以想见拍地者手拿计算器精算成本的模样。每隔几分钟一次的加价进行到了91轮,最终由上海建工以552075万元的价格收入囊中,楼面地价19046.43元/平方米,溢价率116.44%,未触限价“红线”。

  昨日多幅地块拍卖时,都经历了一两个小时的“拉锯战”。36号地块就拍卖了1个半小时。这幅位于高铁新城的住宅地块,出让面积72106平方米,起拍楼面地价8799.99元/平方米,地块最高限价394633万元,最高楼面地价限价21962元/平方米。高铁新城是苏州迅速崛起的区域,颇受市场青睐,目前库存吃紧,项目周边配套规划齐全,因此吸引10多家房企参拍,价格越往上走,出价的速度就越慢,表明房企已渐渐抵达价格承受极限。最终建发以32.26亿拿下地块,楼面地价17898元/平方米,溢价率103%,同样未触“红线”。

  “压哨”出价,成为昨日土拍最鲜明的特征,房企最终出价逼近“红线”,想拿,又怕“熔断”,与政策博弈的心理可见一斑。8幅限价地块因此顺利出让,没有创造“地王”。

  统计显示,23-24日苏州出让的15宗地块总出让面积87.67万平方米,起拍总价132.7亿,最终成交总价241.47亿元。成交13幅地块中,3幅商业用地底价成交,其余10幅溢价成交,溢价率3.25%-196.04%之间。

  经过92轮竞价、出现196.04%最高溢价率的27号地块,并不在10幅限价地之列。这似乎也说明,“限”与不限,有着一定的差别。

  不过,即便8幅限价地均未触线,但从地价绝对值来衡量,“面粉”价仍然接近“面包”价。

  以35号地块为例,该地块偏离相城核心区域,起拍价6650元/平方米并不高,然而,最高楼面限价却达21962元/平方米之高,最终经113轮竞价后拍出16902元/平方米的地价。当地一房企负责人评估,该地块地价最多也就值14000元/平方米左右,而政府过高的限价线实在有些看不懂,“这给足了房企抬价的空间,虽然房企平均3分钟竞价一次,但并没有放弃争夺。后期利润空间明显受压”。

  “这次土拍我们参拍6块地,在最后时刻拿下了位于相城区的27号地块。”路劲地产苏州公司副总经理张旭泉坦言,部分地块的最终报价超出了他们的预期。“分析下来,后期的利润空间较小,但毕竟每家开发商考虑得不一样,尤其是外地开发商拿地意愿十分强烈。”

  央企天房集团昨日夺下两幅地,至此,该集团在苏州共已斩获7幅地块。天房苏州公司总经理孙讯表示,尽管调控政策频频,但大多数房企依然对苏州楼市抱有极大信心。“外界眼中房企出价疯狂,但每次出价前其实都是深思熟虑。”

  事实上,资金雄厚的央企进驻,正是苏州土地价格热度难降的一大原因。也正因为看好苏州,房企才吸取了头一天快速“熔断”的教训,更为讲究策略与竞价节奏。而业内也猜测,政府层面很可能也临时进行了“防干扰”“防激进”的预控。

  苏州科技大学教授盛承懋认为,昨日土拍与23日形成反差,源于地块本身的差异,同时在一定程度上,也体现出了限价政策的效力。“此前土拍地王频现,不排除23日时部分开发商抱着试探态度竞价,抬高了最终价格。但23日两热门地块流拍已表明政府态度,即坚决避免再出地王,这让抱着试探态度的开发商‘知难而退’。”但盛承懋说,“市场是逐利的,即便限价,一旦潜力型地块出现,并不排除房企加价猛烈导致熔断的可能,因此政府制定可操作的细则很有必要。”

  业内人士还表示,虽然地价被限价强硬“摁”着,但难以从根本上化解需求依然旺盛的矛盾。总结这些年的多轮调控,会发现“越调越涨”的奇怪现象,政策执行后短期内市场平稳,但后期一旦松动,却快速报复性反弹。房企对此也心知肚明,所以才有在调控之下坚持高价拿地的表现。

  “限价确实抑制了一部分高溢价地块的拍卖价格。但最终对房价的影响可能比较有限。”张旭泉认为,要稳定房价,光抑制需求不行,还是要多从供给层面做文章,保证一定的土地供应量,否则仍将出现“面粉”与“面包”倒挂的现象。

  链接>>>

  省国土厅谈土地限价:

  密切关注,但暂不推广

  “省国土厅一直在密切关注各地的土地拍卖。”记者就苏州土拍新规昨日采访了省国土资源厅,相关人士表示,无论是苏州的地价“熔断”机制,还是南京即将推出的“限地价竞保障房面积”,都是各地做的一种尝试和探索,但是从省厅层面来看,暂时不会跟进推广或试点。

  该人士称,土地出让牵涉方方面面,对整个房地产市场的发展有很大影响,而且各地的情况差别也很大,所以省国土部门会慎重对待,不会轻易要求地方跟进调整。各地政府可以根据市场特点进行政策尝试。(记者 孟 旭 汪晓霞)

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