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【百位地产名人看楼市】之张大伟:"地王"项目将面临入市难题 风险非常大

2016年06月14日 06:39:45 来源: 新华网
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    新华网6月14日北京电(王日晨) 新华房产正式推出“百位地产名人看楼市”专题,面向100位中国房地产代表人物,从企业战略、区域特征和楼市预期三个方面展开提问,号脉中国房地产市场。

    中原地产首席分析师 张大伟

    2016年截止5月31日,全国土地市场地王频繁出现,其中按照总价计算,超过15亿的合计有105宗高总价地块,其中国企比例明显处于历史高位。整体看,105宗地块合计成交总价为3288.2亿,其中有52宗地被国企获得,合计成交金额达到了1785.8亿。占比分别为54%左右。值得注意的是,国企在地王市场占比超过私企。

    中原地产首席分析师张大伟在接受采访时分析认为,出现地王潮的根本原因还是,资金潮下的资产慌。对于一二线城市来说,未来一年房价不涨超过50%,拿了地王的企业都将面临入市难题,巨大的成本压力将风险非常大。

    整体市场看,北京、上海出让的多宗住宅用地,要求都是7090用地,但这政策并没有抑制住地王出现。整体看,未来刚需已经只能在二手房市场。房企竞争依然越来越激烈。按照目前地价超过房价的趋势,需要未来2年房价上涨100%以上,这些地王才能上市。

    二线城市地王频繁出现,这将影响后续二线房地产市场的稳定,整体看,特别是南京、合肥、厦门苏州,房价上涨的二线四小龙成为地王最密集的二线城市,房价如果没有约束性政策,很可能会爆发式上涨。

    另外,在信贷刺激下,一二线楼市火爆,大部分上市企业也收获了业绩爆发的上半年,在往年全年销售任务30-40%在上半年完成,而在2016年,从目前企业完成情况看,上半年有望完成任务的60-70%。

    据中原地产研究部统计数据显示,截止目前,公布5月销售业绩的企业合计21家,这21家企业5月单月销售额达到了1743.82亿,而累计前5月的销售业绩为6847.70亿,完成了全年目标7100亿的50.1%。

    如果下半年市场没有变化,2016年大部分企业将超额完成年度任务。在这种情况下,房企销售热,完成任务情况好,推动了房企积极拼抢地王,整体看,市场已经在一二线城市进入了非理性的火爆中。

    从未来市场预期看,预计在利润下调的情况下,将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域,而房地产的竞争也将越来越激烈。核心盈利能力下滑、财务风险加剧。目前很多房企在加强成本控制以及提高周转速度方面取得了不错的成绩,但这两方面的发展终究会遇到瓶颈。房企的可持续发展关键还在于战略转型。未来市场的分化还将持续:对于房企来说,未来分布布局在三四线较多的,可能将持续面临去库存的难题。

    【张大伟个人简介】

    张大伟,中原地产首席市场分析师。

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