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商住别墅 多方无奈的选择

2016年06月23日 07:41:54 来源: 北京青年报
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    别墅成交排行榜常客 自用需求占主力

    商住别墅 多方无奈的选择

    上周,多个区县商住产品从6月15日暂停网签的消息被证实为谣言,但其影响仍在不断发酵。虽然网签未停,但多方消息均透露,有关部门确实在商讨有关限购深化的事宜,并且注意到商住的问题,或推相关政策监管。受此影响,商住项目仍在继续疯狂抢收,上周(6月13日-6月19日)北京楼市成交套数排行榜上,前10名均为商住项目。

    在这些项目中,除了市场熟悉的小户型、低总价商住公寓外,另一种近几年市场上层出不穷的产品——商住别墅也占据了一定席位。业内人士指出,商住别墅是地王推高倒逼开发商产品升级的结果,这类产品相对目前市场上的住宅和别墅产品,总价低、品质高、赠送面积大,受到改善型客户的青睐。但商住存在的问题,这类项目同样无法回避。商住别墅成为市场的宠儿,更多是“两害相权取其轻”的结果。

    商住疯狂 别墅也有商住盘

    虽然商住暂停网签的消息已被证实为谣言,但商住类项目仍在市场上狂奔抢收。

    据亚豪君岳会统计数据显示,6月第三周(6月13日-6月19日)北京商品房(不含保障房与自住房)共实现成交5188套,环比增加17%,同时这一成交量也创造了近8周以来的新高。这一成交量也延续了第二周的上升态势,两周成交量之和已超过5月全月成交量。截至19日,北京商品房共实现成交11100套,比5月全月的成交量还超出了37%,在这其中商住类产品的成交占比高达76%,而上周成交套数排行榜中前十的席位也均被商住所占领。

    亚豪机构市场总监郭毅分析,基于北京将会加强调控商改住产品的预期下,商住类项目仍在加紧入市,在政策之前集中出货,抢收业绩。除了像北京城建·北京密码、天恒世界集这类近期频繁入市的项目之外,纯新盘首开·中晟广场、首创中心·天阅公馆也抓紧有利时机推盘入市。

    疯狂出货的商住项目中,不仅有小户型、低总价的商住公寓,另一种产品——商住别墅也迎来集中成交。所谓商住别墅,是指纯商业或办公地块上打造出的别墅产品。目前市场上的商住别墅主要分为两类,一类是一些低密度的商住用地,被开发成了商住别墅,在当前市场上的主要代表是恒大书院、龙熙旭辉·6號院、东亚·华欣湾等。另一类则是开发商创新研发出的空中墅,将以往有些局促的LOFT产品升级为与别墅层高区别不大的空中别墅,代表产品有恒大未来城等。

    这些项目,从诞生起,就将自己定位在别墅类,这也造成在多个机构的别墅成交排行榜上,总能见到这类商住别墅的身影。以今年集中签约出货的龙熙旭辉·6号院为例,无论是区域、别墅还是商住类项目成交排行榜上,总能占据一席之地。

    提高产品附加值 土地倒逼开发商研发新商住

    以往提起商住两个字,几乎是小户型、低总价的代名词,更是很难讲商住和别墅联系到一起。那为何这些年市场上,商住也有了别墅盘呢?

    郭毅表示,商住别墅的出现,主要是地价推高倒逼开发商升级产品的结果。不限购的商住类产品是开发商的回款利器,但在某些价位段,以往的刚需和小投资客无法为这类产品买单。为提高产品附加值与土地价格匹配,开发商开始在产品上下足工夫,对应新的置业人群,开发出适合的产品。

    以亚奥板块的恒大书院为例,该项目是诞生于恒大曾经拍下的北京最贵自住房地块之上,被限定销售价格2.8万元/平方米的自住房,最终楼面价约为2.1万元/平方米。自住房销售的部分,几乎无利润可言。而恒大书院,则是该地块上的商业部分。根据亚奥板块的特点,恒大将该项目打造成了“独栋商墅”,将功能定位在既能开门做生意,又能拥有像别墅一样的空间休息,由业主来自由组合空间功能,在竞争激烈的亚奥板块独辟蹊径。

    另一排行榜上的常客,龙熙旭辉·6号院,受益于第二机场的概念、项目周边的整体环境和别墅类的产品形态,今年已成交超过500套。叠拼的产品设计、大量的赠送面积加上较低的总价,充分满足了刚需改善型客户“享受型”的需求。300万元至500万元每套的总价,已经低于目前北京楼市商品房的平均总价。

    中原地产首席分析师张大伟透露,相较普通别墅,商住别墅在单价上具备很大优势。与此同时,将商住地块打造成别墅产品也有一定天然优势,在规划上可发挥的空间更大。

    转手成本高

    自用仍是主要需求

    虽然是以别墅的形态存在,但追根究底,这类产品在政策中,仍是被划归在商住一类,对于或将来临的商住调控,这类产品会受到什么影响呢?

    郭毅分析认为,调控,也许会增加这类产品的供应量。她解释道,目前政府主要是通过加大分割出让的单套面积,从而控制商业办公产品将使用用途改为住宅,但对于商住别墅类产品来说,单层面积必须要保证一定的尺度,才能确保别墅居住功能的实现,所以这类调控手段对于商住别墅效果并不明显,反而可能在规划条件许可的情况下,促使一部分原本计划开发为公寓产品的项目升级为别墅,造成商住别墅供应量的增加。

    对于商住别墅,调控,不能例外,商住产品存在的问题,同样无法回避。对于商住产品的弊端,最常被提及的就是使用和交易成本。郭毅介绍,在使用成本上,住宅与商住大概是1:2至1:3的关系,也就是如果住宅一个月的水电消费是100块,商住大概是200至300块。目前最大的问题是燃气。没有燃气、用电磁炉的话,就算是大功率电磁炉,也会让日常生活有一定的不适。相较普通商住产品,商住别墅面积更大,使用成本的增加也会更多。

    而在交易上,张大伟表示,二手别墅转让本来就比较困难,商住别墅在这点上的影响并不大。郭毅也指出,商住别墅的购房者大部分是自住需求客户,商住的税费高会影响到项目的成交,但对于以自住目的为主的客群,这并不是最大的短板。投资需求主要衡量税费,自住需求则衡量生活成本和舒适度。虽然未来转让会遇上问题,但相对房价与居住品质,很多购房人还是不得不妥协。

    文/门庭婷

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    商住房的弊端

    一、商住一般不强制性要求设计配套服务设施,例如:学校、商业、居委会等,所以您如果居住在商住房子里,可能享受不到这些配套服务,学区房就更别想了。

    二、商住项目的土地出让年限一般只有40年或50年,住宅则是70年。

    三、买商住的话,贷款期限一般不能超过10年,贷款利率至少上浮10%,而且不能申请住房公积金贷款。

    四、商住在购买和使用过程中都不能享受住宅的税费减免优惠,交易和持有成本高。

    五、商住用的不是民水、民电,水电等费用标准高于住宅。

    六、买商住不能迁入户口。

    七、商住基本上都没有燃气,只能用电磁炉。

    八、商住的公摊通常情况下都特别大。得房率不到70%那是常事儿。

    九、商住的物业费、供暖费,要比住宅贵很多很多。

    十、由于很难成立业委会,商住房的业主维权也很困难。而且商住不是住宅,所以用作居住时很多权益不受法律保障。

    十一、商住的宜居性较差,因为里面既有居住的、又有办公的,人员混杂,安全性差。

    (来源:京房字)

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