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郑晓雅:京西供需紧张 西长安新城成为改善追逐热点

2016年08月22日 09:29:28 来源: 新华网
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  新华网北京8月22日电(胡硕)随着京西的规划和发展进入新台阶,门头沟区域正越来越成为北京楼市的主战场之一。越来越多的品牌房企云集于此,预示着未来的高端图景。8月18日,由新华房产主办的“2016西长安新城论坛”在京举行,一线房企代表及城市规划专家汇集一起,共论区域未来价值。  

北京万科城市研究院首席分析师郑晓雅

  北京万科城市研究院首席分析师郑晓雅表示,从北京西四环向外延伸,包括丰台、石景山和海淀土地供应非常紧张,而且很多土地由于历史原因或者企业原因无法转化成商品房上市。2011年以来门头沟大概每年商品住宅只有三块地,积累下来,基本上这些地块都在西长安新城板块,多为主力开发商进行开发,而且地价上涨较快。

  “近几年门头沟区域的购房者大部分来自于海淀改善型需求购房客户”,郑晓雅分析说,“海淀区域地块供应非常紧张,据统计,海淀近五年新增商品房供应只有一万套左右。而原来集中上市的商品房基本都是在2000年到2005年,已有十年光景。这些房子大多面临户型结构不合理、小区环境欠佳以及家庭结构变化带来的不便等方面的原因,导致他们确实有很大的改善购房的需求”。

  在海淀改善型产品供应量不足的情况下,购房者会把目光投向临近区域,比如昌平和丰台。但是比较来看,昌平在自然环境、人文环境以及配套方面和海淀有很大差距,而且房子基本上以刚需类产品为主,所以它只能承接海淀的刚需客户。丰台区域,随着近两年地价高涨,很多改善户型总价超2000万,不是很适宜改善居住了。在这种情况下门头沟的价值就脱颖而出了。

  关于万科在门头沟区拿地的初衷,郑晓雅表示,“此项目的体量比较合适,我们可以在红线内配备会所、商业和游乐的空间,同时红线外可以兼顾公园和养老的打造。当然这和万科本身定位城市配套服务商有关”。

  郑晓雅强调,门头沟区域的房产供应基本都是2012年之后,改善供应比较新。区域除自然环境好、交通优势强外,人均密度低也是很大的一个优势,大概核算下来每平方公里只有2000人左右。门头沟常住人口仅30万人,其中城区平原58平方公里的土地上人口仅15万人,每平方公里人口仅2586人,而对比大家熟悉的望京地区,望京每平方公里人口约18500人。对比可知门头沟西长安新城的人口密度很低,宜居指数高。虽然未来门头沟区域随着项目开发会有新的人员进入,包括产业的人口和居住的人口,但是依然可以看到这个量和成熟片区相比优势还是非常明显的,所以人均密度低是更适宜改善居住的首选因素。

  “西长安新城的规划吸取了之前的经验教训,未来将是一个自然环境好、交通条件优、人均密度低、规划品质高的改善住区,所以期待着各个开发商包括万科在内能够在门头沟的西长安新城发展得更好”郑晓雅如是说。

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