全联房地产商会名誉会长聂梅生：

各位嘉宾、各位媒体界的朋友、各位业内同仁们：大家上午好。
说起住宅对我来说真的不陌生，如果按照现在行内住宅是一台戏，我应该算是老戏骨，还被说成是骨灰级，所以我这个骨灰级的老戏骨就来说住宅体系的发展史。
城市住宅体系分成四代：第一代住宅是从上个世纪90年代，我刚好1990年去的城乡建设环境保护部，改了很多的名字。90年代以前第一代住宅是福利分房职工房，功能非常简单、户型单一、开间简单、面积小，基本上没有什么厅，基本上是筒子楼型的，空间布局不合理，基本上没有保温、隔热，在90年代以前我40多岁的时候住的是这种房子。
第二代，我去住建部以后，1992年—2008年，从商品房整个住宅的变化，从90年代一直到2000年初，这里有两个大事，一是建设部当时启动一个小区试点，这个在全国引起很大的反响，第一次有小区的概念，从单位建房、政府机关建大院改成小区，小区试点有几个顺口溜“标准不高水平高，造价不高质量高，面积不大功能全，占地不多环境美”，面积是55平方米，不能超过55平方米（一户），超过以后就不给你评，就算不及格。做了试点小区以后还是有很多成绩，最近我查了一下关于公租房和长租公寓当中，住建部上个月出的政策，还是用这了两句话“面积不大功能全，占地不多环境美”，节地、环境、面积的问题都用上了。最早的职工分房时就是一种公租房。90年代以前的房子从定义上都是公租房。1993年以后开始启动中国小康住宅，当时提到“五要一活”，大家仔细听一听，现在特别管用，“科技含量要确保”这里面最重要是建筑节能50%，这是非常清楚的，科技含量重点落在建筑节能上，而且要确保。第二“厨卫设备要配套”，小康住宅一定要有设备。“装修一次要到位”，25年以后还不能一次到位，“住房改革要兑现”现在又在进行一次房改，不断进行房改。“物管理要求高”这个事情要很清楚，不能无限制放开面积。“适销对路要灵活”。普通商品房的面积不能超过90平方米，就是适销对路，这是中国住宅历史发展的过程，个性化户型就开始出现，错层、复式就出现。房型就开始灵活，整个在这期间末房型就有很大的变化，中国的住宅也有了很大的发展。
第三代，是综合配套，康居示范、性能认定、绿色生态住宅，合理布局，人性化户型设计，花园社区，也提了各种各样的，营造优美的社区环境、提升社区的社交空间，社区综合体，物业保安、超市、娱乐、教育、银行、医院，基本上是从一个小区概念上升到社区概念。最后，装修方面更加到位，很多知名装修品牌进来，和售后服务。现在正在经历的2009年到2014年。
第四代城市住宅的出现的时间是2015年以后，生态社区，生态和绿色之间有很大的衔接，其更广泛、更包容，人和自然界、生态更多的融合，考虑到对环境的保护和可持续发展。、可持续发展是从1992年开始一直到现在，二十多年。一是生态概念、一是舒适健康。随着科技的发展和环境的污染PM2.5，以及常见的有害天气对人的影响，谈到舒适、健康。在绿色里面更多考虑是系统、建筑节能、通风系统、建筑材料等等。但是舒适健康直接关系到人，和每个人都有关系。
下一步对健康、舒适要求更高。随着科技的发展，对智能家居，尤其是智慧，关于智慧健康，我一直是主张，如果要谈健康，一定要把智慧加进去，因为使环境更加健康，在智能的基础上提升、实现，而不是自己健康。所以数字化的智能手段为家庭生活提供更多的便捷，现在竞争都集中到智能智慧，也是整个21世纪发展的趋势，所谓实体经济的走向。最后是绿色装饰、环保等等，第四代提到生态、舒适健康、智能家居、绿色装修，还不丰满，以前在一二三阶段都做出非常大的贡献。
真正在第四代住宅的发展有几个因素，一绝对不能忽略整个在第四代发展过程当中大数据和互联网的作用，如果离开它很难找到平台去发展。第三一定要有比较强的金融资本进入，互联网加金融、加上第四代住宅这个蓝图基础之上，会在推出第一、二、三基础上，更加精彩。
祝大家在这次会议上有所收获。