宏观篇
1.为什么要做养老?——转型需求
【集团观点】
      除了住房本身,我们还应该看到,随着年轻一代消费观念转变和互联网时代的来临,大量新出现的城市配套需求尚待得到满足。养老、物流、教育、度假、创业等新兴不动产及服务领域,才刚刚起步。上述新兴业态合计,相当于新打造一个房地产行业。发达国家经验表明,经济进入成熟阶段后,广义房地产业的枢纽地位、以及对经济发展的贡献,不仅不会因供应逐渐充足而削弱,反而会因各类衍生服务而得到进一步强化。
      开发企业单一的经营模式亟待转型。城市居民在基本解决住房短缺问题之后,其对不动产的需求将日益多样化,购置新房需求单项独大的时代终将结束。在土地市场持续高温、平稳的房价预期已难以承载狂飙的地价涨幅的背景下,开发企业买地、建设、销售的单一经营模式,也越来越难以持续。而在传统模式遭遇挑战的同时,以轨道交通建设引领城市更新,围绕城市配套需求提供物业服务、商业运营、长租公寓、教育度假、养老等不动产衍生服务,则日益呈现出良好的发展潜力。
      万科从2009年开始基于城市、社区和居家养老需求,深入探索养老模式。万科首个大型养老社区杭州随园嘉树项目,自2015年投入运营以来,目前已有600余位长者入住,成为2016年G20峰会的接待参观点。今年8月,万科与新加坡悦榕集团达成战略合作,双方将成立合资平台——悦榕中国控股公司,以整合悦榕集团在中国区域的品牌酒店及资产,未来双方将在客户资源、酒店开发、养生与养老等领域发挥协同效应。
      我们将坚持“城市配套服务商”的战略定位,在确保核心业务持续稳健经营的基础上积极拓展业务版图,建设和巩固拓展业务专业平台、强化专业能力。我们将继续深化在养老、教育等有潜力业务方向的探索,打造核心能力,完善商业模式,逐步壮大实力。
【北京万科】
      养老被视为万科真正的转型计划,它不仅涉及到北京万科的创新、资源整合、金融与存量改造,更肩负着要为整个集团开疆拓土的重任。一方面,养老产业足够大,可以为一个千亿市值的企业提供足够的转型空间,另一方面,在万科的基因上,就具备向养老转型的特质。
      “我越来越深的意识到,养老是对万科特别有希望的战略业务,也是因为我越来越深刻意识到万科在做养老业务上,有无与伦比的优势。”刘肖说。
      对于养老业务来说,它是万科一个养老的独立生意体系,而不仅是现有业务的价值链延伸。一个独立于万科现有业务的生意体系,换做另外一种表述,即是一种从0开始的开拓,也就是“从0到1”的过程。所有的实践者所面临的,都是从零开始的局面。

2.如何看待行业?——青铜时代
      中国养老尚在青铜时代“中国50后的高净值财富人群,还没有进入养老的阶段,所以,现在的养老市场仅仅是在青铜时代。”刘肖说。他认定,20年后的中国,市场一定会诞生一家万亿市值的养老企业。
      “我们知道中国最有钱的人,大部分是60后、70后,他们在High Net Worth Individual(高净值人群)中占了65%左右。中国30后才是目前养老的刚需人群。”
      “现在是中国养老行业的青铜时代,进入黄金时代可能还有20年。这些60后、70后,需要一些有特色的、有尊严的、有享受的、有交流的养老,等到他们进入,中国养老才可能迎来黄金时代。”
      这是一个潜力巨大的行业。据全国老龄办《中国养老产业规划》报告显示,到2030年我国养老服务业市场的总产值将突破10万亿元大关。
      在黄金时代来临之前,养老产业的商业化尝试还只能是小众化市场,行业缺乏规范,政策缺乏引导,从业者则充满困惑。率先进入这个行业的企业,都将经历艰难的探索与反复。万科也不例外。

3.挑战何在?——欠缺服务经验及标准
      这是一门步履维艰的生意。行业缺乏标准、服务缺乏积累、人员流动频繁,这个行业赚钱很难。对于企业而言做养老是艰难的,政府没有补贴,能坚持做养老这门生意的,看中的是其未来发展的前景。
      做养老的难,远不止补贴这么简单。这个行业的痛点,主要有两个:一是,受养儿防老等传统观念的影响,这个行业不像医疗和地产那样,有长期的积累,我们这个社会缺少养老服务方面的经验;二是,由于居家养老占据主流,而政府保障性机构提供的又是基础服务,因此,对于中高端的养老需求,没有与之匹配的市场化标准。

4.如何破解?——摸着石头过河
      万科养老业务的发展遵循的是“小马过河”式的实践,走一步,看清下一步,再走一步,如果发现是错的,马上就停下来、退回来。这对坚守以客户为中心这一核心价值观的万科人来说,并不是一件困难的事。虽然服务不同,物业有物业的内容,养老有养老的内容,但是其价值观是一样的。北京万科在摸索建立标准的过程中,会借鉴中国台湾和日本的经验,把其变成可执行的方案,并不断改进优化。
      尽管与房地产相比,养老这个行业还面临着许多不足为外人道的艰辛,但经过地产行业30多年的发展,无论是资本实力,设计建造能力,投资运营能力,还是客户服务能力,万科转型做养老的体系都更完整,协同整合能力也更强。
      刘肖把养老比作万科的彼岸——看得见河水的波涛汹涌,但又看得到彼岸宽广的世界。 “所以值得下闲棋赌一把”。也就是说“赌赢成为万亿市值企业的前景概率是很大的,或者说赢得这盘棋的收获很大,所以值得下闲棋,既不着急,又非常坚定,摸着石头过河,河非常宽,波涛汹涌。大家都看得到波涛汹涌,但是彼岸的世界无比广大”。





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