> 正文

新华有约专访张协奎:学以致用 用以助学 不忘初心

2015年01月14日 07:56:44 来源: 新华网
分享到:

    新华房产1月14日南宁讯(记者 曾理 谭石馨)1964年,随着我国政府正式宣布私人租赁性质的住房关系基本不再存在,中国长达二十多年的公有制住房时代正式开启。然而,由于公房制度实行无偿分配和低租金的福利体制,住房的投融资机制被严重扭曲,导致全国住房短缺问题日益突出。至二十世纪八十年代初时,全国兴起了关于住宅的商品属性的大讨论。

    1980年,邓小平发表了关于住宅业和建筑业的重要讲话,提出了调整租金,提倡个人建房买房的改革总体思想。此后,我国城镇住房制度改革逐步在各地开展,房地产事业发展从此迈出了崭新的一步。

    正当举国上下谋求符合中国国情的房地产发展之路时,此时的张协奎也正在为自己的学习研究之路拼搏努力着。作为毕业于重庆建筑工程学院给水排水工程专业的工科生,张协奎敏锐地察觉到了“房地产”行业的潜在威力,从此开启了几十载的倾心研究之路。

广西大学党委常委、副校长、广西房地产及住宅研究会会长张协奎

    “张同学”到“张教授”:艰辛努力 化茧成蝶

    1983年,张协奎顺利从重庆建筑工程学院城建系给水排水工程专业毕业后,先后成为了建设部长沙建筑机械研究所技术员和湖南城建高等专科学校给水排水教研室主任。

    1987年,张协奎回归校园就读重庆建筑工程学院建筑管理工程系建筑经济与管理研究生班。尽管“房地产”在当时还是很少有人提及的新兴词汇,但是张协奎已经能感觉到房地产行业与我国的未来发展是密切相关的。“所以我的硕士专业就改为了建筑经济与管理,硕士学位论文是对国内和港台地区、国外的城市住宅市场模式的比较研究。”张协奎回顾起过往的学习经历时说到。

    1989年到2000年,张协奎在先后担任湖南城建高等专科学校房地产教研室主任、城建系副主任、房地产系主任、校党委委员、校长助理、副校长、校长兼党委副书记的同时,还于1994到1999之间顺利获得湖南大学管理科学与工程专业的管理学博士学位。其中,张协奎于1993年成为中国首批注册房地产估价师、注册土地估价师,并于同年被破格晋升房地产管理副教授,于1997年被破格晋升建筑经济管理教授。其间获国家级教学成果奖二等奖1项,湖南省教学成果奖一等奖1项、二等奖3项,湖南省社会科学优秀成果奖二等奖2项、优秀奖1项,湖南省国土科技进步奖二等奖1项。

    在一路不断前行中,张协奎从勤奋好学的“张同学”变成了研究颇丰的“张教授”。回顾这段经历时,张教授直言“付出了艰辛的努力,连头发都快掉光了”。同时,他也很感激这段经历,尤其是在本科时期的工科学习,让他明白了房子应该怎么建,又该怎么住,为他日后从事房地产估价打下了坚实的基础。    

    “张校长”到“张副厅长”: 更重实际 以人为本

    2000年,通过考试选拔,张协奎就任广西壮族自治区建设厅副厅长。从高校转行进入行政管理机关工作,一切都要从头开始。张协奎只要一有机会就参加各种调研学习,积极了解广西建设情况,很快适应了政府工作。

    在两年多的任职时间里,他参与了《广西“十五”建设计划》、《广西“十五”城镇发展规划》的决策工作,筹备建设“广西建设信息网”,申办《广西城镇建设》杂志,其间在建设部建筑市场管理司挂职副司长半年,学习和参与有关全国性业务活动。此外,在完成本职工作的同时,张协奎依然不忘业务学习,他主持《广西城镇化现状与发展对策研究》科研课题1项,出版《房地产估价》1本,发表论文5篇。

    2002年,来宾市成立,根据组织安排,张协奎出任来宾市政府副市长,分管城市建设、国土管理等工作。作为一个新兴的地级市,来宾的城市建设基础和管理都很滞后,城市发展的需求迫在眉睫,这无疑给张协奎提出了一个难题。

    “以前做课题研究的时候简单说搞好规划、找到资金、找到开发商就能解决问题,进入政府实际工作后,还要去落实征地拆迁、谁来建设、谁来管理等很多具体的实际问题,面对与国计民生息息相关的城市建设,让我有一种重任在肩的感觉,这是在学校做科研时所感受不到的。”

    面对城市发展难题,他坚持“以人为本、尊重地方文化、发挥区位优势、注重可持续发展、壮大支柱产业”五个理念对城区各地进行合理规划,大力整治市容市貌,推进征地拆迁,通过公开招标及土地招拍挂筹集城市建设资金,建设城市基础设施并培育房地产市场。

    从2002年至2005年,来宾市实施城市基础设施建设项目137个,完成投资62.9亿元。全市城镇化率达到26.6%,比2002年22.8%提高了3.8个百分点。全市清理违法占地违章建筑500多户,涉及建筑面积5.6万平方米;共投入房地产开发资金4.3亿元,其中2005年完成投资2.5亿元;储备土地8966亩,利用土地储备金3.9728亿元。    

    “张副市长”到“张副校长”:厚积薄发 硕果累累

    2006年,张协奎调任广西大学副校长,从政府岗位回归到高校工作。此时的他,完成了不同身份的转变后,更清楚地认识了科研的方向与意义,也更能将从实践中累积的经验用于科研之中。

    “作为科研人员,研究问题、分析问题都是从专业、理论的角度去分析问题,提出解决问题的措施和方法;进入政府机关,则要从实际的角度出发,面对现实社会中的房地产问题,如何规划、建设和管理,确保房地产业健康发展。”

    自2007年起,张协奎积极组织申报、主持多个科研项目。其中已完成项目有2009年度国家社会科学基金项目--广西北部湾经济区城市群资源整合与协调发展研究;2007年度国家软科学计划项目--广西北部湾经济区城市群可持续发展对策研究;2007年度广西软科学研究计划项目--泛北部湾经济区城市群职能体系与空间体系实证研究;2008年广西哲学社会科学规划项目――基于和谐社会建设的广西城乡住房保障制度研究;2012年广西哲学社会科学规划特别委托项目――加快北部湾经济区协同创新研究;2009年广西自然科学基金项目--广西北部湾经济区城市整合协调发展及其与资源环境关系研究;2010年广西人文社会科学发展研究中心开放基金课题--广西北部湾城市群竞争力提升策略研究;2013年自治区发改委课题――珠江-西江经济带上升为国家战略问题研究等。

    在研项目有2013年度国家社会科学基金项目――新型城镇化视角下的中国房价合理水平研究;2010年广西软科学研究计划项目--广西建设创新型城市发展战略研究;2013年广西高校“党的十八大精神研究”专项课题――广西城乡发展一体化研究等。

    近五年来,张协奎出版专著4本,在核心期刊发表论文14篇,获广西社会科学优秀成果奖一等奖2项、二等奖2项、三等奖1项。

    此外,张协奎还积极投身于各种研究会和学术活动之中,成立了广西房地产及住宅研究会,定期举行学术研讨,针对时下热点房地产问题进行学术讨论。就在2014年11月1日,张协奎在广西房地产及住宅研究会2014年学术年会上,作了以《中国楼市调控与房价合理回归》的主题报告,并同与会嘉宾进行探讨,为中国房地产行业的发展建言献策。

    从“张同学”到“张教授”,从“张校长”到“张副厅长”,再从“张副市长”到“张副校长”,称谓改变了,年龄改变了,环境改变了,学识改变了,不变的却是张协奎对中国房地产行业几十年如一日的关注,是张协奎投身于科学研究事业的难以忘却的初心。

    以下为广西大学党委常委、副校长张协奎访谈实录(有删减):

    新华房产记者:2014年11月1日的2014年学术年会上,您作了《中国楼市调控与房价合理回归》的主题报告,能否结合中国的整体市场以及南宁的楼市谈谈您的观点和看法?

    张协奎:我们国家已经进入一个经济“新常态”的发展阶段,我国的房地产业也进入了“新常态”。经济“新常态”就是由过去的经济高速增长现在已经转到经济中高速增长和结构优化调整的发展阶段。

    我们房地产业的“新常态”也是由过去的供不应求到现在供求基本平衡,在三四线城市甚至局部城市已经出现供大于求的常态。这样一种房地产业的“新常态”阶段,我们国家的房价跟过去的房价会发生新的变化。就目前来看,2015年房价上涨的可能性不大,甚至在房地产泡沫比较严重的城市,房价还有下调的空间。当然,根据现在新型城镇化的发展,人口规模的扩大,那么对房地产的需求也在增大,房地产崩盘的可能性不大。但是像过去那样,房地产暴利的时代已经过去了,特别是一些开发商希望房价继续暴涨,这种可能性也不会有。房价下降很大的可能性也不大,都会处在一个调整时期。

    新华房产记者:一二线城市和三四线城市的房地产业的区别?

    张协奎:一二线城市特别是一线城市,它吸纳人口的空间比较大,所以它房价下调或者上涨,与现在供不应求、或者说供求基本平衡关系比较密切。越是供求基本平衡的一线城市,房价往上大涨或者大落的可能性比较小。我们三四线城市里,有些城市供已经大于求,甚至是产生了具体的泡沫。三四线城市里房价上涨的可能性比较小,很可能是房价下调。

    新华房产记者:2015年南宁房价的走势是否会有反弹的空间?

    张协奎:南宁房价反弹的可能也不大,因为南宁在同类型城市里面它的房价还是偏高的。从这个角度来说,2015年南宁市房价除非是国家出现了新的政策变化,比如说信贷放松,或者新的刺激住房需求的政策出台,否则的话2015年南宁市的房价往上涨或者反弹的可能性是比较小的。

    新华房产记者:在您与另一作者合作的《两种选择“套牢”与“割肉”》一文中指出,空置商品房大量存在,重要的一点是存在过高的价位和有限的购买能力的矛盾。在广西的市场来说,是否也存在空置商品房这样一个现象?

    张协奎:也存在这个问题。南宁市的房价也超过了中低居民收入的可支付能力。所以在这样一个过高的房价,而我们城市居民的可支付能力有限的情况下,如果不通过以价换量,南宁市的房价进一步往上涨可能性比较小,而且南宁市住宅楼盘的库存量和空置率,尽管政府没有一个权威的统计数据,现在我们能查得到的只有开发商的库存量。

    实际上我们到小区去调查,空置率还是偏高的。按照国际惯例的话,一般来说空置率超过10%,就超过了警戒线。去年,西南财大有个课题组做过一个抽样调查,我们国家的住房空置率已经到了22.4%。尽管它只是一个抽样调查,由于政府没有一个权威的统计数据,但是也确实说明了我们国家也好,南宁也好,住房空置率都已经偏高,都存在这个问题。也就是高房价,居民的可支付能力不匹配的问题。

    新华房产记者:南宁市的情况如何?

    张协奎:南宁市的高房价和居民的可支付能力不匹配的问题还是比较深的。和一线城市比,没有一线城市或者说房地产泡沫特别严重的城市那么严重。但是南宁市的情况目前不可能一下子消化掉现有的库存,而且现在住房的空置率也不可能很快地解决。

    因为,从我们国家来说一方面我们的大学毕业生,每一年有700万左右,这些大学毕业生的月平均工资只有3300多元。第二个我们国家有将近2.7亿的农民工,这些农民工的月平均工资也只有2600多元。所以说我们国家现在的住房自有率,就是已经有住房的家庭,按照有关的报道已经到了89%,剩下购房的就是这些毕业的大学生和进城的农民工,还有改善住房需求的一部分城市居民,在这一部分人里面他们的支付能力就是我刚才说的,是远远不够去买这些高价的商品房。

    所以说南宁市也同样面临这样一个问题,需要买房的人买不起房,因为高房价,特别是对这些刚毕业的大学生和农民工。

    新华房产记者:对于房地产开发商来说,在今后的销售中是否应该采取“以价换量”是不是2015年唯一可能的出路?

    张协奎:我认为现在已经在开发和准备开发的开发商来说,至少在最近一两年,他要通过以价换量才能够去掉他这些库存,才能够把他的开发计划或者说面对这样一个房地产市场时处理好他的开发问题。

    如果说不以价换量,还是坚持高房价,寄希望于等到后面整个房地产市场发生变化,但就目前的趋势来看,这种可能性比较小。所以建议开发商对于现有的库存和正在开发的楼盘走以价换量是比较理性的。如果现在还没有开发的楼盘或者只是处于规划阶段,那么建议开发商把开发的目标要转换,转到目前社会上急需的养老地产、旅游地产、文化地产还有绿色节能地产方面,这样才可能使行业正常的良性发展。

    新华房产记者:您是如何看待房地产业走可持续发展之路?

    张协奎:从房地产业的自然属性和社会属性来说,自然属性就是我们的土地,是种稀缺资源,在每个城市土地都是有限的。所以这种有限的稀缺资源它就决定了我们的房地产业的发展必须要可持续。如果说无限制地去开发房地产,因为城市的土地规模有限,房地产业受土地资源有限性的约束。从社会属性来说,房地产业它是城市居民工作和生活的必需品,不管是工作也好,生活也好都离不开房地产业。

    所以说房地产业在国民经济和民生方面都是不可缺少的,它与我们的工作和生活又密切相关。那么要实现它的可持续发展也需要房地产市场的理性发展。

    可持续和理性就要求一方面我们的城市居民能够有房住,能够有地方生活、办公。另一方面,我们房地产的房价不能奇高,不能脱离城市居民的可支付能力,所以市场发展就需要规范好房地产市场的发展。

    新华房产记者:那么房地产业可持续发展之路需要遵循哪些原则?

    一个是我们在土地利用上要适度利用开发,比如说你的容积率不能太高,我们现在很多城市里面高层建筑很多,特别是高层住宅对城市居民来说,尽管解决了很多人的居住问题,但是它也带来其他的生活问题。在土地利用上要按照房地产可持续的要求去考虑土地的利用,就是从它的密度、容积率要在许可的范围内。

    第二我们房地产的开发也要为满足城市居民的工作和生活规划好,现城市在我们有一些城市建立的小区,包括经济适用房远离市中心,或者是远离居民的工作地区,那么这样的小区尽管解决了住的问题,但是这些居民去上班去生活很不方面,那么就造成了他在这个城市里面工作上班的时间很长,交通拥堵,甚至还容易造成环境的污染。所以这些也是对我们房地产业可持续发展密切相关的。

    第三个就是我们城市的规划一定要规划好。因为城市的规划从方方面面对一个城市的工作和生活、城市的经济、产业、环境都要做好规划。一个城市的规划出了问题,就像我们现在很多城市要么就是交通拥堵,要么就是环境污染。这样的问题都会对我们的房地产业的可持续发展产生很大不利的负面影响。

    再一个从房地产业的可持续发展来说,房价不能偏高,房价不能与城市居民的可支付能力脱节。高房价最后造成的就是泡沫,泡沫一旦破灭,对我们的经济就会造成很大的打击,对我们居民的财产、生活也会造成很大的影响。所以说高房价、高地价都是不可持续的。

集成阅读

热点推荐

频道推荐

    010030091550000000000000011100001113978514