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上海万科:产城融合,与城市共同生长

2017年10月25日 08:08:31 来源: 解放日报
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  上海已经提出规划建设用地负增长的目标,由此进入存量规划时代,城市更新迎来高峰期。

  企业发展要与城市发展深度绑定。万科集团董事会主席、首席执行官郁亮2013年提出万科由传统住宅开发商向“城市配套服务商”转型后,上海万科开始在单一的住宅开发之外,不断扩大包括产业办公在内的不动产衍生服务的探索与布局。

  2017年,经过多年多领域发展经验积累,万科上海区域正式推出了“热带雨林”业务体系,这是万科“城市配套服务商”战略在上海区域的系统化实践。

  “面对城市更新的必然趋势,上海万科已提前布局拓展商业、产业、养老、教育、租赁住房等复合领域,充分做好准备去实现历史建筑和文脉的保护、城市功能的活化、城市空间的共享和存量资产的升值。”万科集团高级副总裁、万科上海区域本部首席执行官兼上海万科房地产有限公司总经理张海表示。

  构建多元共生的“热带雨林”

  随着上海城市化率以及第三产业比重不断提高,城市发展逐渐由规模扩张型增长,向提升城市功能内涵转变。房地产市场面临的不再是需求不足,而是需求转变,即人们对产品质量和服务质量的关注日益增长。

  近年来,徐汇万科中心、虹桥万科中心、七宝万科广场、安亭新镇、长租公寓泊寓、照护机构望年荟、万科双语学校等“热带雨林”项目的成功落地,形成了万科集团整体转型的“上海样本”。

  在这幅“热带雨林业务全景图”中,既包含万科的核心住宅业务,同时还囊括商业、产业、办公、拓展型业务、产品建造营销服务平台,以及金融资管和城市更新板块,所有板块之间彼此互动串联,呈现出多元开放的系统体系,多层次地融入城市发展的各个角落。比如,上海万科1992年进入的七宝镇,不仅拥有多个自有品牌住宅小区,还建成了万科双语学校、社区嵌入式养老机构智汇坊、SOHO型办公项目万科·虹桥云、大型购物中心七宝万科广场,通过在社区内注入功能和内容,协助政府填补了公共服务的不足,形成了万科雨林体系的微缩样本。

  正如七宝镇的发展,随着“热带雨林”业务体系的深化,万科可以在更多区域培育能够闭环的生态系统,利用现有的产业、养老、教育、租赁住房等产品,在不同区域内实现“标准配件”的即插即用。

  五大产品线促进产城融合

  在众多板块之中,产城业务板块具有重要战略地位,它是上海万科的重要业务板块之一。这与上海的城市发展紧密相连。去年,上海启动城市更新“四大行动计划”,其中就包括了促进产城融合和职住平衡。

  截至目前,万科在上海已经拥有11个产业地产项目,布局在张江、徐汇、七宝、滨江、前滩、虹桥6大商务区,总体量近170万平方米,涵盖了酒店、服务式公寓、写字楼和企业总部园区,总建筑面积超过600万平方米。这11个项目代表了上海万科在产城业务中的五大产品线,分别是中心系、城市更新、商务园区、社区办公与文创空间。

  “在寸土寸金的中心城区,万科需要进一步挖掘价值,最大程度发挥土地效益。”上海万科产城发展有限公司相关负责人表示,中心系产品意味着要创新生态办公,助力城市打造中央活动区。目前,虹桥万科中心、徐汇万科中心以及滨江万科中心已经逐步投入运营,同时引入高端办公、文化艺术、餐饮、娱乐、时尚等丰富业态。

  在城市更新方面,上海万科聚焦存量资产盘活和增值,结合存量用地的原有特色进行更新。原上海生物制品研究所有限责任公司所在地块,坐落着数座优秀历史建筑,上海万科就通过活化优秀历史建筑,植入新功能,从而打造出文创产业聚集地。张江国创中心则是通过旧厂房改造,结合周边业态打造出一片科技创意产业聚集园区。

  围绕产业升级与转型,上海万科已建成一批智慧商务园区,包括御河企业公馆、万科·虹桥云。作为上海万科创新探索产业地产的项目,位于浦东中环的御河企业公馆是一个“互联网+”智慧共享园区,提出基于互联网和云计算的“协同创新”服务模式,依托万科产业服务平台星商汇,为入园员工带来智能云办公、园区云服务、园区O2O云服务以及企业云服务等。

  在大型的商务园区之外,上海万科将目光放在了微型办公场所,通过打造出一批社区办公,创建复合型微生活圈。安亭·万创坊、2049@五玠坊便是两个典型代表。在安亭·万创坊,上海万科结合创新型企业小规模特色,打造出具有微小性、快速应变性的办公场所,并提供不亚于大型企业总部中心的办公环境和硬件服务。

  此外,在“上海2040”提出建设文化之城、打造15分钟生活圈的背景下,上海万科还尝试构建一批文创空间,培育成地区级文化目的地。比如,徐汇中城文化中心,将成为徐汇文化艺术汇集地之一,以及国际化社区公共空间。

  徐汇万科中心——

  环境与经济共生的徐汇中城CBD

  上海南站附近的徐汇中城,三座崭新的办公楼宽敞大气、拔地而起。这片约70万平方米体量的徐汇万科中心,是涵盖了商务办公、商业购物、文化休闲、艺术中心、公共空间等多功能业态的商办综合体。但它的特别不仅仅如此,徐汇万科中心还是上海万科借助区位和交通优势打造的产业办公地标项目。通过产业导入形成集群,并打造徐汇中城绿谷作为助力,徐汇万科中心可以大大提升所在区域整体能级和风貌。

  践行“城市配套服务商”战略的万科,充分发挥专业优势,通过产品和服务聚集了总部经济、科技创新、文化创业类的公司。西岸集团、李锦记集团、全筑股份等三家企业先后入主徐汇万科中心一期的三栋办公楼,将总部或区域总部落户此地。在办公楼内,所有的涂料、木材均采用环保材料,空间设计灵动,让工作人员摆脱传统办公空间的束缚。

  徐汇万科中心的活力创客空间,同样采用了相同的室内设计。在这个空间里看到的不是传统的、整齐划一的办公桌,而是看似“毫无规律”、相互错落的独立工位,企业与企业、人和人之间不设隔离,方便随时展开“头脑风暴”。

  尤为特别的,是在三座办公楼下一块总面积约7万平方米的大型公共绿地,因其瘦长状布局并穿越周边高层建筑,成为大型的“CBD中央公园”。在绿地内,万科塑造出坡地、湿地等多重生态景观,并配备塑胶跑道、散步道等设施。正在落成的徐汇中城文化中心也在其中,将为徐汇康健、田林、漕河泾等街道的众多大型居住区提供文化活动场地,服务人群超过20万常住人口。

  助力企业更好发展,徐汇万科中心还与入驻企业共享“星商汇”“浪花”等万科自有平台。“星商汇”服务平台,旨在凭借万科的品牌实力与全球资源,满足企业在“初创、成长、发展、稳定、扩张”阶段中全方位的、不同层次的需求,打造中小企业全生命周期健康成长的服务平台。“浪花”平台引入文化创意资源,为创造性工作提供诸多借鉴和衍生的可能。

  作为徐汇中城的载体项目,徐汇万科中心也正逐步将《徐汇区国民经济和社会发展第十三个五年规划》 提出的徐汇中城“融合发展实践区”的定位变为现实,积极承接徐家汇、徐汇滨江、漕河泾等区域产业溢出和企业入驻,与各区域形成优化互补的良性互动关系。

  哥伦比亚公园——

  老建筑功能再造迎接新生

  番禺路上的原上海生物制品研究所被一片建筑群所包围,从番禺路入口走入,迎面便是一栋花园式洋房、上海市文物保护单位、邬达克建筑——孙科住宅,再往前走,穿过一座骑楼更“别有洞天”:优秀历史建筑哥伦比亚乡村俱乐部的几处建筑依次排开……这里,汇聚了上海近代以来不同年代的标志性建筑,具有极高的保护价值。

  而如今,这片占地面积为38752.14平方米的园区即将在城市更新中迎来新生。作为上海万科的首个内环内城市更新项目,原上生所被冠以“哥伦比亚公园”,这有两层深意,一是因为项目基地内一处老建筑哥伦比亚乡村俱乐部;二是番禺路在解放前又名哥伦比亚路,而项目所在区域当时是被称为“哥伦比亚圈”的住宅区,从城市文脉来说有一定的记忆点。公园则意味着开放、休闲、运动和交流。未来这一园区将被打造为融历史文化、工作、生活、运动和娱乐等多重元素于一体的国际化潮流生活方式活力社区。

  哥伦比亚公园是集文物保护单位、历史保护建筑和工业保护建筑于一身的改造工程,对城市更新而言,有着更深远的意义。项目设计负责人表示,新的功能定位将根据建筑的不同保护等级而设定。比如,工业遗存经过专业认定,有三栋得以保留。这三栋保留的工业遗存将采用“修旧如旧”的手法进行修缮,原来只承担单一生产功能的内部空间通过改造,成为适宜办公的灵动空间。

  改造完成后的哥伦比亚公园将聚集一批新媒体、新文化、新金融企业,打造融历史文化、工作、生活、运动和娱乐等多重元素于一体的国际化潮流生活方式活力社区。这里将汇聚一批总部办公、创意文化、设计师工作室,以及咖啡、书店、中高端餐饮等。

  未来,这还将是一处开放的城市客厅。尽管建筑密集,但设计师仍根据未来需求,保留一定的公共空间,供人们休憩和停留。在一些建筑前还辟出一些广场,未来可以举办小型音乐会或走秀。

  张江国创中心——

  好看、好用、好玩的最大单体众创空间

  由工厂改造而来的张江国创中心,采用了存量土地再开发模式。作为全国最大的单体众创空间,它将成为张江北区未来重要的产业聚集地,以及配套服务集聚的创业综合体。

  张江国创中心所在地,原是一个液晶显示器厂,由于建筑功能单一,与不断发展的张江高科技园区不相适应,更无法跟上未来张江科学城的规划建设要求。上海万科将内部空间进行转换,释放出近10万平方米建筑面积,让张江跨境科创监管服务中心、创新创业企业、张江科学城展示厅、长租公寓入驻。整座建筑不设封闭式大门,中庭均为共享空间。在外观上,张江国创中心的黑色外墙以白色做点缀,夜晚还散发出点点荧光,将科技之感淋漓尽致地展现出来。

  张江国创中心的产业定位清晰,即以“互联网+”为主导,聚焦智能制造、文化创意、人工智能,形成一体三翼和多点配套的现代服务业格局。为了培育、扶植和服务好入驻的新型企业,上海万科联合上海张江文化控股有限公司成立了合资公司,通过发挥各自优势,将产业运营和企业孵化经验融合,让众创空间变得更“好用”。

  目前,张江国创中心已吸引不少互联网创业企业入驻。今年,入驻其中的张江跨境科创监管服务中心正式投入试运行,企业可高效完成通关验放手续,无疑大大提升了对相关企业的吸引力。通过整合政府及运营服务合作方多方资源,张江国创中心还计划建设创新创业综合服务平台,为创客提供企业创新服务、物业配套服务、政策咨询服务等一站式企业服务。

  此外,张江国创中心在为张江各类人才提供住宅租赁及配套服务方面的探索,也为未来张江地区提升城区配套服务积累了经验。针对周边工作者以年轻群体居多的情况,上海万科在张江国创中心引入了长租公寓品牌“泊寓”,为年轻人提供就近的居住空间。泊寓采用智能化管理实现空调和热水器的远程遥控,单人间全部采用精装修,并设有健身中心、阅读区、咖啡区、公共厨房、烘衣区等休闲场所。运营仅一年时间,房间出租率已经超过93%。此外,张江国创中心的顶层露台还铺设有彩虹跑道、高尔夫推杆场、露天广场、绿色植被、休闲露台,供创业者、承租者休闲娱乐。园区的创业大街上,配备商业配套和创业活动秀场,让入驻及入住其中的群体感觉这里还很“好玩”,消除住房、交友方面的后顾之忧。

  安亭新镇——

  宜居宜业的“热带雨林”小镇样本

  产、城、人的良性互动,在沪西的小镇上初见雏形,这就是安亭新镇。它是上海国际汽车城的核心生活住区,同时也是万科“热带雨林”体系得以成功植入的样本。2015年,上海万科结缘安亭,加入安亭新镇的整体改造和后续开发,让这座拥有上海国际汽车城的安亭新镇,不但可以让人“乐业”,更能“安居”。

  安亭新镇规划范围用地240万平方米,总建筑面积118万平方米。万科进入安亭后,不但提供优质的置业服务,更将重点放在完善配套服务。目前,万科在安亭社区内部配备了约10万平方米的城市广场和约3万平方米的街区商业,先后落地了万科旗下社区商业“万科集”、社区办公“万创坊”、长租公寓品牌“泊寓”,引入星巴克、食集、7-11等品牌提供餐饮服务,携手方所图书开设“方亭图书馆”,联动小镇居民开设“万花筒剧院”,为居民提供日常生活所需和丰富的文娱活动。体育公园、奥林匹克公园等公共空间的打造,亦为社群活动提供丰富场地。

  今年上半年,上海万科又特别在安亭新镇引入教育服务品牌”德英乐”及医养服务品牌“申养”。长者公寓产品——“安亭澜悦”于2017年下半年在安亭开业,规划有66套养老公寓。配合安亭新镇周边汽车工业的迅猛发展,上海万科基于“大众创业、万众创新”的大背景,在安亭新镇内部植入一套适宜创业者的小型办公场所。

  多种服务业态带活了社区氛围。老人、孩子,创业者、白领、文体爱好者等群体,都能在安亭新镇找到属于自己的空间,参与社区文化共建。在这个和谐社区内处处可见“镇民们”的力量。“万科集”里面的“万花筒”剧院,不时上演儿童剧、先锋话剧,为居民带来丰富文艺生活,它的运营者就是一个有着“剧院梦”的小镇居民。自发组成的居民志愿服务组织,会去“方亭”图书馆做书籍整理工作。民间足球队、旗袍队、摄影队等兴趣社群层出不穷。安亭风筝节、盛夏艺术季、啤酒音乐节、AT市集、新年音乐会等众多社群活动,为小镇居民提供开放的交流空间,保持小镇的文化活力。租住在泊寓的年轻人,时常在公共空间聚会、工作、聊天,甚至组织各式各样的联谊活动。

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