2013年终盘点之楼市十大排行榜


2013年，房地产市场大环境趋向缓和。　　年初“国五条”全面遇冷同时，“末班车效应”促使需求集中释放，楼市成交量快速回升，3月上海楼市商品住宅成交量创下自2010年以来的月度最高纪录，之后虽然市场逐渐回归理性，成交量有所回落，但仍保持在历史高位。　　时至年中，“促供应”、“市场化”逐渐成为楼市调控主基调，调控主体逐渐从中央转向地方，市场继续延续量价齐升态势，热点楼盘价格普涨。在全面向好的楼市表现支持下，开发商库存快速去化、资金充裕，房地产投资增速显著提升，表现为土地市场全面回暖，各类地王频出，推高楼市热度，强化未来房价持续上涨预期。　　临近年底，迫于房价涨幅远超年初设定的控制目标的压力，楼市调控收紧，集中在提高限购条件，提高二套房首付比例，加大土地供应量等方面。同时，房地产调控长效机制又在酝酿之中，通过长效、可持续性、稳定有效的市场、经济手段使市场回归以自住需求为主，逐步让限购等行政化手段退出市场。		2014年会是三中全会有关楼市调控的细则全面展开和落地的关键一年，依照过往的传统，上海仍会是政策走在最前面、执行最到位的城市之一。过完春节开局后，酝酿波动的可能性会变大。　　影响全局的主要变量：房地产税体系改革启动；建设用地市场统一化局部试点，市场的潜在供应会放大；市场问责体系调，市场会有更大的自由度；保障房供应会有更大的责任压力，保障制度将做出更多探索。　　预计2014年上半年上海会出现一定的情绪震荡。在打击投资投机的主导思维下，以及市场对政策实效的观察确认，市场会出现一定的僵持，但随后卖方会加快出货速度，并在价格方面作出一定的配合。下半年市场局势进一步明朗后，以供应为主导的交易速度有望继续加快。但其间，地方政府会在政策初步显效基础上，对中央政策进行尝试反弹，会诱发阶段性僵持。　　交易流量上，前宽后紧；交易价格上前高后低。



2013年多数楼盘涨幅在20-30%之间，是因为前两年低迷时超跌或被低估，今年大涨只是回到正常价值。中西部较弱二线城市及全国三线以下城市，在上轮经济过热中，新城建设过快；但经济和人口没能达到预期增涨水平，如今积压下了巨大的城投债务，房地产也出现严重的供过于求和开发成本过高等问题。这些“新城”问题，类似上世纪92-96年全国“开发区”热，当时是通过1997-2002年的大刀阔斧的改革，产生了住房、汽车、教育、医疗等新经济后，才逐步化解了“开发区”问题。如今经济已经实现和1998年类似的“软着陆”，中央也已经推出以“城镇化”为主的“新四化’改革，来形成新增涨动力。预期2009-2011年的“新城”热问题，也需要5年左右时间才能逐步消化。		2014年，预期名义经济增涨仍然在10%左右（GDP加通胀率），房价名义涨幅将保持与经济相当的水平。中国经济未来几年内不会有特别好的表现，只有引领新经济和人口增涨能力较强的一线和二线靠前城市的住宅产品，仍有上升动力。其它城市和全国的商、办类产品，未来几年的表现都将比较低迷，工业类产品依靠总供给不足的转性需求，拥有一定的升值潜力。



上下半年各迎一次成交高峰　　从全年的市场走势来看，上下半年各迎来一次成交高峰，年初受到“国五条”政策刺激，出现恐慌性购房现象，成交量创2010年至今最高值；下半年又迎来近4年成色最足的“金九银十”，成交量全部在140万平方米以上。　　截止2013年10月底，上海去化周期在11个月左右，二手房更是仅为5个月，市场存量较低，市场没有明显去化压力；未来供应不会有大幅上涨，因此供不应求局面将延续；在此情况下，房价不具备大幅下调的空间，但上涨速率亦有限。		楼市有所降温房价涨幅或趋合理　　调控：今年召开的三中全会上并没有过多提及房地产行业，政府对楼市的调控或许正从行政指令转变为以房产税为代表的长效机制，预计短期内国字头调控文件出台的可能性较低，结合年末全国一二线城市连续出台一系列调控措施，未来政府对房地产的调控可能从中央转化为各地因地制宜制定调控措施。　　“沪七条”出台后，年末楼市逐步降温，预计影响力将一直持续到2014年初，随后逐步被市场消化，受到调控限制的需求重新入市，楼市再次回暖。预计2014年上海房地产行业政策面整体平稳，楼市低开后逐步回暖，房价整体平稳并保持小幅上涨态势，上海作为一线城市，土地价格导致开发商成本上升和楼市供不应求是造成房价稳定并小幅上涨的重要原因，不过由于2014年初预期还将受到“沪七条”的影响，楼市热度较今年有所降温，房价涨幅或将处于合理的区间内。



虚惊一场的“国五条” 　　2013年开局，就为已经回暖并且摆脱楼市低迷楼市“当头一棒”——“国五条”出台。当时政策中提到将要在二手房交易过程中强征“20%个人所得税”，市场一直认为政策将会对二手房交易带来巨大影响，从而影响到整个房地产市场，楼市将再次萎靡。然而在随后各地出台的细则中对“20%个人所得税”的政策都做出了一定的忽略，直接导致在3月市场成交激增从而消耗大量房源，而政策未得到执行从而破坏了整年的楼市供求关系，导致全年房价再次快速上涨，其中10月份新建商品住宅价格同比更是上涨了20%。回过头来看当时的政策，真的是虚惊一场，地方政府也可以打政策的“擦边球”。　　“金九银十”的完美演义　　随着楼市的不断调控，楼市热销期已经不在固定，而往年的“金九银十”更多的是开发商冲刺年底业绩的销售借口，今年的市场尤其不同。2013年九、十月份全市一手商品住宅合计成交2.25万套，二手房合计成交5.36万套，双双创出了历史同期的最高点，并且也是一整年的成交高点，“金九银十”成色十足。		政策可能不会一味打压需求　　从历年的楼市调控中，我们看到所有政策到操作层面都是以打压需求为主，如限购、限贷（限制二套房的需求）、房产税（增加持有成本打压投资投机）、首付增加等。在需求打压的同时供应并未增加，甚至反而出现了减少，因此出现了调控短期内房价有所企稳，但是随之出现了更明显的上涨。新一届政府一直在强调通过市场这只无形的手来调节市场，减少行政干预市场的行为，那么未来行政调控的政策有减少的可能性。



全年一二手住房交易总体偏热，房价上升过快，远远超过同期CPI、GDP和城市人均可支配收入分别增长。其中，包含了三四月份极其严重的非理性需求行为，需要人们严肃地思考。全年住宅销售面积快速增长，但施工面积、新开工面积、竣工面积增长不理想。非住宅的交易基本正常。而土地市场全年大热，超过住房价格上升的速度。针对今年上海房价上涨过快问题，上海政府在四季度出台一系列调控政策，措施是合理有效的。但时机似乎晚了一点，有点被动。		预期2014年房地产市场走向，如果没有新的调控措施，预计明年供求失衡将继续，价格上涨将继续。但失衡情况好于今年，总体呈现稳中有涨的格局。而土地市场与楼市走势会比较类似，但热度会进一步降低。分析房地产调控政策未来趋势，预计逐步正确地处理市场决定和政府调控、长效机制和短效机制，市场稳定和经济增长的辩证关系是大势，在配合改革的同时，进一步理顺上海调控新路，明智地、准确地调节供求两个方面。一方面，将继续释放供给，另一方面，适度收敛需求。



总体来说，2013年的楼市比较热，楼市成交火爆，房价同比创新高，土地市场地王频现，开发商拿地热情也非常高涨。但近一两个月，上海地区出台了一系列调控楼市的政策，楼市已经出现降温，成交量开始萎缩。		2014年楼市走势，应该会比较平稳，房价继续上涨的动力不足，但也不会大幅下跌，而成交量预期不会超过2013年。具体来说，因为目前房价已经处于高位了，首先政府将不会允许房价再继续攀升，此外，保障房供应的保证也一定程度上消化了部分需求，上海作为全国重点城市，也会积极响应国家保障房工程的推进。然而，上海作为全国领先的大城市仍然会有大批的外来人口进入上海，加上自贸区概念的落地，这些仍会保证上海的房价不会大幅下跌。从房地产调控方面看，根据十八届三中全会思路，现在中央调控的整体思路已经趋于市场化，而根据十八届三中全会提及的财税改革要点，明年房产税将很大可能实现扩围。