“华南五虎”沈阳现状调查

打开百度沈阳地图，将除了合生创展的“华南五虎”的名字一一敲入，你会看到一幅“城郊包围城市”的情景。从2007年碧桂园、恒大在沈阳于洪拿地伊始，“华南五虎”中已经有“四虎”打入了沈阳市场。围绕着沈阳三环四环，其打造的20余座新兴的楼盘也从昔日乡村中纷纷崛起，将荒芜之地变成了繁华城区。

但是，“五虎”的发展却并不均衡。六七年的发展之后，业已进入的“四虎”不管是从业绩上还是品牌效应上都出现了分化。碧桂园、恒大已经走入了快车道，而富力和雅居乐却依然手持星星点点的几个地块走的磕磕绊绊。至于合生创展，长期在沈阳这一东北重镇的缺位更是让人一声叹息。

碧桂园从2007年从于洪新城以及沈北新区新区拿地进入沈阳之后，迄今为止已在沈阳拥有四个地块，遍布沈阳的东南西北四个方向。虽然看似数量不多，但是每个地块都是超大体量，以碧桂园·银河城为例，占地面积达170万平方米，建筑面积则高达340万平方米，建成后高低楼宇就有百余座，体量颇为可观。

经营大地块一直是碧桂园的优势，从广州的碧桂园·凤凰城带动增城区的发展就可见一斑。而碧桂园也将这种模式完整的带到沈阳，结合沈阳的刚需较大的特点，大体量的住宅地产创造出可预期的对于商业、服务业的巨大需求，从而催生出与之相匹配的商业地产。

除碧桂园之外，另外一只“猛虎”恒大在沈阳的发展势头也可圈可点，同样是2007年进入沈阳市场，恒大在沈阳已经经营了8个楼盘，“值得一提的是，恒大向来以执行能力强著称，无论是楼盘还是足球，从沈阳的高速发展战略上也完全体现出了这一特点。"”杜宏鹏说。同样迎合沈阳的刚性需求，恒大能结合需求迅速拿地转化成房产产品，通过经营的优势赢得了市场。

恒大集团是在香港上市，以民生住宅产业为主，集商业、酒店、体育及文化产业为一体的特大型企业集团。总资产2745.9亿元，员工4万多人，连续三年土地储备全国第一、在建面积全国第一、销售面积全国第一、销售额稳居全国三甲。 2012年，公司销售923亿元，向国家纳税135亿元，创造就业岗位42万个。大地产前三季度业绩达到746亿元，同比增长21%。

相对于第一梯队的从容，位于第二梯队的富力、雅居乐就走的比较吃力。富力目前在沈阳有赛维格拉、仙湖国际两个正在开发的地块，杜宏鹏表示：“富力其实本身具有很强的开发实力，但是在地块选择上由于位于桃仙机场空港经济区，而这块区域依然尚待发展，所以其现在在沈阳的发展状态并不是很出色。”

相对于碧桂园、恒大主打刚需平价路线，富力选择了一条相对中高端的发展路线，从业已开发的楼盘来看，富力户型主要是洋房、别墅，房价在每平米13000元以上。对于市场的把握也导致了其销售上不温不火。

雅居乐的销售同样不是很乐观，更多的受到了不可预期因素的影响。虽然同碧桂园、恒大同样是走平价路线，地块也很大，但是在拿地过程中遭遇了一定的波折。雅居乐曾在公告中表示，由于政府规划原因，公司已退回于2007年以总代价约5496万元，竞投得的一幅位于沈阳市沈北新区道义开发区地块，其地块总建筑面积约76020平方米。不确定因素也让雅居乐在沈阳的发展落于人之后。

核心业务以综合性社区住宅开发运营为主，并广泛涉足商业物业投资、酒店开发运营、物业管理服务等多个领域。雅居乐股份自2005年于香港联合交易所主板上市，发展迄今，在全国近30个城市及地区，累计开发逾70个处于不同发展阶段的项目。雅居乐到9月底累计销售金额才达到254.6亿元。

结语

“虽然国内市场有一线、二线之分，沈阳市场无法作为全国市场的一个晴雨表。但是在沈阳市场需求为主的情况下，竞争非常激烈，能否经营好沈阳市场也能体现出了一个企业的运营能力。”杜宏鹏表示。“在此基础上更需要企业良好的自身开发能力。”

而无论是碧桂园、恒大的如鱼得水，还是富力、雅居乐的暂时失意，背后体现的是只有准确把握好沈阳房产市场的刚需脉搏才能赢得消费者。意识到这点的其他两头“华南虎”目前也在积极寻求突破，杜宏鹏说：“进入一个新市场肯定会有水土不服，虽然现在富力和雅居乐的发展居后，但是由于其自身开发能力很强，我比较看好他们后市的发展。富力现在也在大东拿地，开发上也积极面向主要的购房群体，谋求转型。而随着沈北板块的成熟，雅居乐也会在日后的竞争中取得良好的发展。两者都是有机会的。”

作为东北的重镇，沈阳市场日益成为全国不可忽略的一个市场，“华南五虎”已有“四虎”入沈，业绩也有好有平庸，至于缺位沈阳最后一头“华南虎”合生创展，也只能对其心怀期望了。