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业委会告物业“违约涨物业费” 法院判物业公司支付22万元
2019-01-20 07:23:11 来源: 成都商报
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  约定好的停车费分成,物管公司支付到9月便搁置;涨物业费计划不被业委会认可,物业公司执意涨价收费;之后,约定好拿出半年多收的物业费交业委会管理并作为公共事项投入,物业公司也不拨付……在向小区600多户住户发放调查票后,业委会决定起诉终止双方的物业服务合同。

  法院判决终止合同,并要求物业公司给付停车费分成、上涨物业费共22万余元。物业公司提起上诉,被驳回。催、申请强制执行、业委会终于在去年底拿回了所有款项,不过老物管公司却仍在小区,至今没有退出。

  律师提出,业委会可以再次向法院起诉要求老物管限期退出,如果物管逾期不退出,此时业委会可以申请法院强制执行,此外主管部门可以对物管公司进行罚款。

  业委会起诉物业:

  没有履行合同约定

  退休前,刘应国是金堂县一名中学语文老师。2015年4月,他作为金鹤苑小区第一届业委会主任,与成都科恒置业顾问有限公司签订了物业服务合同。合同为期3年,其中约定:地面机动车的停车收费,物管和业委会按照税后5:5分配;物业服务费在合同签订半年内维持当时标准(除三期外,每平方米每月0.3元),这半年中由物业对小区进行整改,整改合格后,半年后物业费调整为不低于每平方米0.45元。此外,合同中还要求,物业公司第一年和第二年各交一万元保证金。

  “当时说,第一年停车费用打包给业委会7万元。”刘应国称,物业公司只支付到了当年的9月底,“支付了5.25万元。”多次催要后,次年1月初,物管又转来1万元停车费用分成。“那之后,便没有再支付过。”

  尽管如此,合同签订半年后,物管公司还是计划按约定将物业费涨至0.45元,不过业委会并不同意。“他们没有按照约定对小区里的设施做好整改。”不过,物管还是在2016年1月开始按新标准收物业费。

  因为意见分歧,2017年1月双方在社区协商。业委会展示了一份盖有金堂县十里社区公章的“协调决议”,上面写:“2016年1月-6月物管费用1角5分,物管公司拿出做公共收入,……此次费用投入资金由业委会管理,物管公司监督。”

  刘应国的妻子何凤昭表示,协商好后物管却不愿拿钱给业委会。第二届业委会在2016年10月成立,刘应国退出业委会,他的妻子何凤昭成为新一届业委会主任。加上物业公司第二年的保证金始终没有到位,业委会在2017年4月向业主发放了“调查测评”,“小区644户,收回488张,其中466票同意解除合同。”

  “物管不愿意。”何凤昭说,随后业委会委托律师到金堂县人民法院提起诉讼。

  业委会申请拿回收益

  物业公司支付22万元

  业委会要求,解除与成都科恒置业顾问有限公司的物业服务合同,物管公司向业委会支付合同中约定的停车费分成,以及2016年多收的半年0.15元每月每平米的物业费。2018年1月,金堂县人民法院判决,解除双方的物业服务合同,并且要求物管公司支付业委会停车费分成、多收的物业费共计222401.7元。

  判决下达后,成都科恒置业顾问有限公司向成都市中级人民法院提起上诉。去年7月,终审判决下达,成都市中院认为,该公司的上诉理由均不成立,驳回其上诉,维持原判。

  “判决之后,成都科恒置业顾问公司一直不把钱给业委会。”何凤昭回忆。多次催促后,去年9月后,物管公司才支付了停车费分成。2个月后,另一笔5万多的多收物业费,“还是我们申请强制执行才拿到的。”

  2018年7月26日,业委会发布了选聘新的物管公司的公告,之后考察并选定了6家物业公司作为候选。不过,17日下午记者来到小区时,物业公司仍然是“成都科恒置业顾问”。

  “小区里也有业主反对撤换物管,还要罢免业委会呢。”物管公司金鹤苑项目的一位经理向记者称。他问了一下办公室内的财务人员,又向记者称,小区有业主欠物业费,“一共有三四十万元。”对2015年9月后没有向业委会拨付停车费分成,他又提出另一个理由:“业委会没有对公账户。”

  何凤昭对他的说法不以为然。“有业主没有交物业费,数额没有他说的那么夸张;再说,物业公司可以向欠费业主催要,哪怕打官司呢。”而“对公账户”,她坦言第一届业委会期间确实没有设置成功,“用的私人账号,但是业委会都签字认可的。”不过,第二届业委会成立不久对公账户的问题就解决了。

  庭审焦点

  1

  业委会是否有权提起诉讼?

  记者注意到,成都科恒置业顾问有限公司在法庭上提出,业委会系业主大会执行机构,无诉权。不过法院认为业委会经法定程序选举产生、经相关行政管理部门确认,有权提起诉讼。

  物管公司又对业委会统计的“调查测评”票提出“伪造”的质疑,不过在核实后物管未能提供证据、证人,其质疑也未被法院采信。“提交的业主表决票,已经符合法律规定,原告主张解除与被告之间的物业服务合同,本院予以支持。”

  2

  停车费用如何计算?

  庭审中,法院组织双方对物管公司的停车费台账进行了核查,不过物管公司仅能提供2015年至2016年两年间的台账。并且,“2016年全年台账……存在交了费未上台账、因业主车辆被擦挂免交停车费、业主实际缴费金额与台账记录金额不符等情况。”法院认为,物管公司的台账不能作为停车费的认定依据。

  “诉讼期间准许的停车费收费情况现已无法查明。”判决书中,法院根据2014年停车费分成以及2015年业委会拿到的分成和2016年物管预付的分成,结合小区车辆数量逐年略有上涨的情况,“酌定2016年、2017年每季度分成费用为20000元。2015年双方协议打包70000元一年,即每季度17500元……法院予以采纳。”最终,法院认定2015年第四季度至2017年期间,物管应分配给业委会的停车费用为177500元,扣除被告预付的10000元,还应给付业委会167500元。

  3

  多收的物业费是否要返还?

  物管公司表示,因为存在业主未交物业费,2016年上半年实际多收取的物业费为54901.7元。不过,“抢险产生费用……修监控、更换小区鱼池喷泉、换1-8栋总水管阀……共计8160元。”法院表示,这些花费仅有物管公司的陈述,没有正式的发票或收据,无法确认是否实际发生,“即使实际发生,被告使用该笔费用,也有违双方协议约定。”法院认为,上涨的物业费应当返还给业委会。

  物业还提出,因为小区水、气耗损,物业公司垫付的水、气费应当在公共收益中抵扣。不过,这也未被法院支持。法院认为,根据双方的物业服务合同,这部分费用应当由水、气的实际使用人根据使用量进行分摊。

  律师:业委会可继续起诉 请老物管退出

  四川及第律师事务所律师邢连超认为,事件中,法院已经判决解除双方的物业服务合同,原则上在新选聘的物业公司进场后,原物管公司应当与之交接后离开。如不离开,按照《四川省物业管理条例》,由主管部门责令限期退出;逾期拒不退出的,处5万元以上15万元以下的罚款。现实生活中,如果物业公司想要变更物业费,依据上述条例,应当和业委会进行协商并报经业主大会同意,同时向当地的物价机构报批审核。

  北京市君泽君(成都)律师事务所律师陈小虎也表示,物业上涨物业费是对物业管理合同的变更,根据《物业管理条例》的规定,一般可以由业委会牵头,通过召开业主大会集体讨论、共同表决,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,方可上调收费,同时张贴告示。

  “案子如果一开始多加一条诉讼请求就更好了。”北京蓝鹏(成都)律师事务所律师王英占表示。他举例:例如请求物业公司限期搬离、或腾退房屋。“目前看来,要想申请强制执行让老物管离开,没有判决依据。”不过他表示,业委会可以再次向法院起诉要求老物管退出。另一方面,他表示,物管公司无权单方面上涨物业费,“物业公司应根据物业收入与支出的情况,在寻求为小区业主提供更好的物业服务的前提下,与业委会友好协商上涨物业费。”

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【纠错】 责任编辑: 唐斓
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