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金融机构抢滩长租房市场
2018-03-30 10:27:48 来源: 中国证券报
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  在政府、房地产企业大力支持下,长租房市场蓬勃发展的同时,金融机构通过各种途径进驻长租房市场。据中国证券报记者不完全统计,目前,住房租赁专项REITs产品规模已达500亿元。伟业我爱我家市场研究院总监孔丹对中国证券报记者表示,由于成本较高,长租房市场整体处于亏损状态,少数存在微利;亟需创新性金融解决方案,引入低成本资金。

  金融机构抢滩

  2017年7月,住建部会同有关部门在全国选取了首批12个重点城市,开展住房租赁试点。随后,全国超过50个城市发布了支持住房租赁的政策。此后,长租房市场规模迅速扩大。随着规模的扩张,以银行为代表的金融机构通过租赁贷款、长租房专项REITs产品、ABS等创新金融产品进入住房租赁市场。据中国证券报记者不完全统计,目前,各大房企通过金融机构发行REITs数量超过500亿元。

  此外,多家国有商业银行加大长租房市场参与力度。以工商银行为例,北京市分行与北京市保障性住房建设投资中心、北京城建集团、首开集团、亦庄控股、中粮地产签署住房租赁战略合作协议,未来五年将为北京住房租赁市场参与主体提供总额不少于6000亿元融资支持,推动建立租购并举的住房制度。建设银行则是在参与地区数量上占据绝对优势。据中国证券报记者不完全统计,建设银行目前已经与近30个地级市签署住房租赁领域合作协议。

  业内人士称,商业银行资金雄厚,使其可以用较小的资金压力进入房地产租赁市场;而其较强的资产证券化水平,则可以进一步实现租赁资产资金盘活的可能性,从而为商业银行进入住房租赁市场提供了良好契机。

  关于金融机构入驻租赁市场的影响,中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示,银行目前提供的租赁信贷产品,很可能出现资金被挪用以及二房东囤房炒租赁的可能性,需要银行增加对贷款者的审核。

  降低融资成本

  银行等金融机构通过创新产品等抢滩长租房市场,可以提供成本较低的资金。伟业我爱我家市场研究院总监孔丹对中国证券报记者表示,目前长租房行业是亏损的,可能少数是微利状态。总结起来主要是“三高一低”:房价高、营建改造成本高、资金成本高,租金收入较低。对租户来说,长租公寓因为增加了营建改造成本,所以比普通民宅租金要高。如果说破解,短期依靠房价下跌是不现实的,而房租上涨与居民收入密切相关,所以房租短期也不会大幅上涨。这就需要利用创新性的金融解决方案,引入低成本资金。国内目前的REITs、ABS都是过渡性产品,与国外真正意义上的资产证券化差别很大,需要相关法律法规不断完善,引进真正意义上的住房租赁创新金融产品。

  旭辉控股总裁林峰表示,国外的长租房市场也是微利状态。但是微利不等于不盈利,规模大了利润自然可观。目前各大房企都希望把长租房规模先做起来,就是这个道理。长租房领域的发展主要有两种模式,一种是轻资产模式,即以租赁物业的方式,通过合作,以较低成本入驻;另一种是重资产模式,对看好的物业直接购买,发行“储架式”长租房REITs产品就是为了实现这一目的。

  关于国内REITs产品与国外REITs的不同,林峰对中国证券报记者表示,目前国内产品有一定期限,过了这个期限需要续约。随着相关政策落地,会陆续与国外住房租赁市场相关金融产品看齐。这些产品的推出,为解决房企融资成本高企的问题提供了解决路径。(记者 董添)

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【纠错】 责任编辑: 石海平
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