民资投建停车场为何意愿低

　　目前，停车场建设成本高，难以吸引民资进入。 南方日报记者 符超军 摄

　　针对城市停车难日益突出的问题，国家七部委日前联合印发《关于加强城市停车设施建设的指导意见》，首次放开民资投建停车场，并且明确提出鼓励建设停车楼、地下停车场、机械式立体停车库等集约化的停车设施等解决停车难问题。

　　这一系列新政如何落地广州，解决停车位紧缺的问题？广州市政协常委曹志伟调研发现，“地下负一层、负二层分别按地上首层市场评估价50%和25%计收”地价，再加上租金限制，企业投资建设停车场意愿并不高。他建议，应鼓励建设地上架空层停车场，同时免计容积率与地价，并且允许预售，减少资金成本。

　　负一层按地上首层评估价50%交地价

　　根据广州汽车服务业协会数据显示，截至2014年5月，广州拥有汽车总量269.5万辆，相比2007年8月广州的汽车保有量100万辆，7年间增长了近1.7倍，年均增长率达15.2%。而2014年广州市登记在册的停车泊位约65万个，2007年约为30万个，7年间车位数量增长不到1.1倍，平均增长率不过6%，每年广州市的车位缺口为36万个。

　　建设停车楼、地下停车场、机械式立体停车库等集约化的停车设施，能否破解广州停车位之渴？

　　曹志伟调研发现，结合广州目前政策而言，广州建设立体机械停车场也面临诸多困境。“立体机械停车场难以确权，更无法逐一分割产权，最多只能整体确权，所以不能单个卖给每户居民或者商家的，这实际就是限售。”曹志伟表示，立体机械停车场往往当作建设物公共配套设施收费，也就是租金被政府指导价限制，投资回报率低。而在容积率方面，目前广州对立体机械停车场是按照净空高度来计算容积率，“即缴纳地价时要用占地面积乘以N层来计算”，这直接导致没有人愿意投资立体机械停车场。

　　曹志伟还提出，目前，广州市关于停车场建设的设计、报建、审批手续以停车场收费的政策仍未起到很好的引导作用，仅靠规划行政命令来“要求”开发企业投资建设停车场，是远远不够的，租金限价政策逼得开发企业唯有通过一次性出售来回收成本。

　　根据2014年最新政策（穗府2014［12］号文），“地下负一层、负二层分别按地上首层市场评估价50%和25%计收”地价。曹志伟以番禺某项目（一层地下室）为例，算了这样一笔账：一个车位算上公摊面积大概面积在40平方米左右，光是一个车位的地价就要2万元，而建筑造价也达到了14万元，各种税费成本加起来约3.3625万元，再加上财务成本、管理费用、推广费用等，总成本高达24.894437万元，毛利润仅有1055.63元。

　　曹志伟认为，按照这一地价收取规定，地下室的土地成本呈几倍的增加，直接打击了企业今后投资地下车位的意愿，也间接推高房价，因为企业会将新增成本的苦果转嫁至有车或无车住宅/商业业主房价或车位售价中。

　　建议政府部门停车场夜间向居民开放

　　国家七部委的指导意见提出，在停车收费方面，政府定价范围也将逐步缩小，全面放开社会资本全额投资新建停车设施收费。对于路内停车等纳入政府定价范围的停车设施，健全政府定价规则。

　　“目前，国家、省近来都已明确发文要求放开社会资本投资的停车设施收费，仍旧实行政府核定价格的广州必须改变。” 曹志伟说。

　　为什么车位投资者愿卖不愿租呢？曹志伟计算称，一个车位按一类住宅车位月租金500元出租，扣除税费、物管费等，每月利润仅有121.5元，“即使按车位不销售投资成本19.6万元/个计，其收益率仅为0.7437%，还不如居民年存款利息2.5%”。“这也是开发企业不会像咪表企业那样去通过各种手段争取住宅小区地下车库开发经营权的原因。”

　　对此，曹志伟建议，应鼓励建设地上架空层停车场，同时免计容积率与地价，并且允许预售，减少资金成本。在建筑造价上，架空层车位只为地下室车位的一半，其大部分成本都用在了楼面地价上。“政府如果能将架空层车位的面积不计入容积率建筑面积的话，其成本就可以大幅度降低。当然，这部分未计入容积率的建筑面积，没有计缴地价，因此这部分车位投资单位只能拥有整体产权，不可分割出售，只能出租经营，租金按市场需求自我调节。”

　　他表示，这样，既可以减少政府建设公共停车场的巨额投入，又可以避免投资商的投资亏本，还可以满足广大车主使用的切实需求。而在地面以上做架空层停车场，还可以降低地下室施工的危险，由于没有增加商业和住宅的容积率、没有改变建筑密度，不会增加老城区的人口负担和降低居住的舒适度，只是政府少了停车场面积的地价收入。“既然要改革，解决停车难问题，造福百姓，政府就要拿出诚意，免除停车场地价，简化审批手续。”

　　曹志伟还提出，鼓励企事业单位的停车位对外开放，如将学校、政府部门的停车场夜间开放给周边居民，既能满足部分市民停车需求，也能使资源得到充分利用，而且要放开收费，由市场调节。

　　减少路边占道收费车位建议被采纳

　　在今年两会上，曹志伟提出了逐步减少路边占道收费停车场、大力建设发展室内停车场的建议。他16日告诉记者，广州市交委近日在提案答复中对这一建议予以采纳。

　　曹志伟建议，广州应该全面清理目前存在的路边占道收费停车场。由市交委、市公安交警支队组织各区的相关管理部门对路边占道停车场进行全面的清理：对无证违法经营的，应立即予以取缔；对已经审批，但布局不合理，影响了交通的要进行调整，到期不再续批；对已经审批，暂时不影响交通的，应有计划地逐步减少。

　　曹志伟说，经全面清理后保留的路边占道停车场，现场应统一悬挂标准的公示牌。公示的信息包括：审批部门、允许停放的路段、车位数（配全市统一编号）、承包经营单位、有效期、收费标准等。（记者 郑佳欣 实习生 苑程昊 ）