土地使用权“撞限”何以引发全国关切?

　　近日,有媒体报道温州出现了20年住宅用地使用权年限到期,业主又要花几十万元“延期”的新闻,引发关注和热议。

　　温州特例:20年的住宅土地使用权是怎么来的?

　　温州市民王女士最近打算卖房时发现,自己房子的土地证使用年限竟然过期了。为了办理土地证续期,王女士多方奔走,始终没有结果。当地国土部门给出的答复是,目前国家尚未出台土地证续期具体实施细则。在温州如果要办理续期,要按照基准地价花费近20万元重新购买土地使用权。但很快国土部门又否认了这个说法,表示有关“缴纳20万元续期”的信息不实,目前没有办理过缴费续期的案例。

　　在温州类似王女士这样的20年土地使用权“撞限”的商品房还有千余套。温州市国土资源局向记者进一步解释道,之所以会出现20年使用权的住宅用地,还得回到上世纪90年代的具体情境中。其时国务院颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,温州市开始实施国有土地使用权出让工作。

　　为推进这项工作,温州在不超过居住用地最高年限70年的前提下,按20年到70年分档由受让方自行选择,给予办理出让手续,并交纳相应的土地出让金额。由此出现了一批住宅用地的使用权期限在20年的情况,从而导致了这批住宅土地使用权已经或即将面临到期的情况。

　　焦点问题:20年土地使用权如何确定续期费用?

　　记者采访了解到,温州这批20年土地使用权“撞限”后,引发社会对住宅用地70年“大限”的广泛关注。很多人呼吁尽快解决70年到期之后如何续期的问题,细化物权法“自动续期”的规定。但对温州这批业主来说,核心问题却是如何补齐20年使用权之后的50年,以便与70年使用权同步。

　　至于70年届满之后如何续期,因为牵涉到全国业主,那就“大家一起等待。”

　　此前网络上曝出的“补缴房价三分之一续期土地使用权”指的就是如何将20年续期到70年。原本温州国土部门对此有考虑——通过第三方评估,按照当前的基准地价补缴,但是舆论压力颇大,当地并未真正办理。

　　中国人民大学法学院教授杨立新认为,20年土地使用权续期到70年,应酌情补缴一些费用。因为当时其出让价格低于70年的土地使用权,如果无偿延展到70年,那对支付70年的土地使用权的业主来说,显失公平。如果不用补缴费用,那将出让年限设定的越短,对开发商和业主越有利。

　　核心问题是如何确定续期的费用?有专家指出,在当时出让土地时,20年使用权与70年使用权之间存在差价,20年土地使用权之所以缺少50年,就是没有支付这个差价,如今要续期到70年,补齐当时的差价较为公平公正。

　　求解办法:土地使用权续期需尽快出台顶层设计

　　温州市国土资源局土地利用规划处处长张少清表示,这批上世纪90年代初期住宅用地使用权到期面临续期的问题,在全国少有先例。基层实际操作过程中无法可依、无章可循,不能办理相关续期手续,已着手研究相关方案报上级部门研究决定。

　　不管是基层实务部门还是广大业主,都呼吁有关部门对住宅用地使用权续期能尽快有顶层设计,以便广大业主安心,吃上“定心丸”,基层有法可依、有章可循。

　　记者采访发现,温州这批住宅20年土地使用权续期问题具有特殊性,全国主流的住宅用地使用权为70年,近期还不会出现续期、“撞限”问题。但相关法律规定不清晰,一有风吹草动,“住宅用地使用权续期”问题都会引起全国商品房业主的焦虑。

　　有专家表示,当大部分人都成为商品房业主,住宅用地使用权续期就成为民众生活的公共议题。及时、妥善、平稳解好这道“题”,缓解业主们的焦虑,衔接好相关制度、法律之间的缝隙,既是当务之急,又需深思慎取。记者王政、裘立华