租房!租房!租房痛点催逼供给侧改革
租有所居：市场机制、法治思维不可缺失
——租房!租房!租房痛点催逼供给侧改革(之二)
半月谈调研小分队
除了市场主体发育不成熟，市场机制和相关法治思维的缺失也是我国租房市场不健全的一大弊端。如何长远布局，完善市场机制和法治思维，培育租房人群，发育出健康的租房市场?
整治市场乱象，培育健康的租房市场
相对于购房市场，长期以来，租房市场发展滞后，市场机制发育不健全。山东财经大学房地产经济研究所所长郭松海说，当前租房市场机制发育不健全有几大突出表现：一是合同不报备。发生纠纷时协调困难，而租客处于弱势地位，受“欺负”的情形普遍，维权困难;同时，不报备实际上构成偷税漏税。二是群租等问题突出。国家禁止群租，但群租对于刚进入社会的青年、进城务工人员而言，有很大的市场，他们经济支撑能力不足，只能通过群租来摊薄生活成本。三是邻里矛盾不和谐。租住人员换房是比较频繁的，既没有归属感也很难融入原有住户群体，双方互相包容的能力较差，易引发矛盾。
“现在的租房市场，零乱，分割，不成规模，不成体系。” 四川成都城乡房产管理局局长何立祥说，比如住房信用制度的建设，一经签订合同，就不能再随意涨价，涨了应该怎么办?现在关于公民和机构的各种诚信信息没有联网。“理论上，每个人家的房子都可以拿来出租，但何时出租、租给谁、中间有什么隐患，这些都缺乏有效信息和数据支撑。”
“整个市场诚信意识、契约精神不强。”湖南长沙市房地产中介协会秘书长刘元林告诉半月谈记者，他们作为行业协会，在处理纠纷中，经常会发现一些房东要突然涨价。“目前，大家租房的时间成本太高，找房子都要小心翼翼。”对此，刘元林建议，推行示范合同，建立交易信息管理平台，把房屋租赁公示出来，避免风险。
目前，我国租房市场也缺乏专业管理，缺乏专业、规范的中介服务体系。
易居智库研究总监严跃进认为，目前国内的租房市场无论房东端还是租客端都面临很多痛点，交易环节、房屋品质、租后服务市场改善空间极大。
当下，无清晰、严格的市场监管规范，致使市场治理很难执行、市场机制严重失效。何立祥以“群租”为例，按目前最小的租赁单元，50平方米的房子只能隔出2间，但是一些房东或中介竟然隔出了好几间，根本不考虑公共通道、厨房、厕所等公共配套面积，而这方面国家也确实没有清晰规范。“有些小区群租很厉害，政府牵头，纪委出面，仍然很难治理，就是因为国家没有强制性标准，无法跟人家讲清道理。对房管局来讲，租赁市场管理，人家来备案，我接招。人家不来备，我到哪里去找? ”
山东中原物业顾问有限公司投资顾问部总监薄夫利说，建立诚信系统，推动整个市场规范完善，就必须建立租赁住房备案系统，这样才会有管理渠道规范租房行为。目前，国家租房新政正在朝这一方向努力。
房地产评论员刘德科认为，当前新政推行合同网上备案作用积极，但还须完善细化。“政策初衷是为了保护房东与租客的合法权益，但这也意味着租赁行为公开化，就是要交税，房东、租客恐怕不会主动网上备案。”针对此，一些业内资深专家建议，备案后可以收很低的税，甚至先收再返，慢慢把这个市场培育起来。
刘元林建议，设立针对租赁市场纠纷的简易法庭，从而快速地处理租赁纠纷。“现在老百姓租房遇到的最大问题，是出了问题不知道找谁。”
发展成熟的租房市场机制仍需长策
发育健全的租房市场机制，一定要在市场价格上做足文章，要让更多愿意租房的人能租上房。调查显示，湖南80%的大学毕业生希望租房价格每月低于1000元，房租高于1000元对于初入职场的毕业生来说是一种负担。
而一些地区租房价格过快上涨，吓退了不少“潜在租客”。在上海地铁7号线接近末站的锦绣路附近，两室一厅的房屋租金最低标价已达6000元/月，比去年同期高出10%至15%。中介告诉记者，仅仅在两三周之前，有的房源的标价还只有5000元/月，现在已上涨近20%。
按照国际惯例，房屋租售回报率是衡量一个地区房地产运行良好的重要指标，正常范围在1∶200至1∶300之间。郭松海说，目前国外市场房租和房价比大约是1:250。不少专家表示，要形成区域性的权威调研和评估性体系，让租金涨幅变化受到监控。
薄夫利认为，如果一个城市的住房销售均价持续上涨，租赁市场的价格也必然上涨。根据监测，如果头一年房价涨幅超过5%，次年租赁市场的租金也必然会上涨，而且大多时候会超过5%、甚至达到10%。年租金为总房价的5%左右，是比较合适的。
针对未来房地产市场将更多从增量市场转变为存量市场这一趋势，不少专家提出，要想让存量市场发挥价值，就要充分发挥租赁的力量，但当前发展租房市场的目的并不是简单地“去库存”，而是要使租房市场实现可持续发展。解决房子卖不出去、商业用房转型等政策措施短期内可与建设租房市场相互支持、相互配合，从长远看，应该通过有形的手、无形的手去调整租房的供求关系。
去年，上海市房管局等七部门联合发布《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见的通知》，规定上海市民无论是出租还是租住房屋，都可以委托专业的代理经租机构，代理经租住房可以根据市场需求，在进行装修改造后向社会出租，并配置必要的家具和家电。这一举措有利于存量房的盘活，为市场增加供给。
无疑，发展租房市场是中国未来住房制度改革的一个重要步骤。在各地调研中，半月谈记者了解到，目前不少地方政府很大程度上是把租房市场按照社会综合治理的要求来操作的，属于社会管理的范畴，并非从产业发展角度、从推进未来住房制度改革的角度考虑。至于租赁市场在住房制度改革中本身起到什么作用，如何推动市场的完善等方面的思考还很不到位。
发展租房市场还应分类施策、因地制宜。文学认为，一线城市总体是供不应求，租房市场相对活跃，但三四线城市的房屋租赁市场有自己的特点。因此，发展租赁市场，各地要根据城市规模、人口状况、经济结构、产业发展、市场形态，分类推进。
文学建议，国家应制定政策总体目标，不让高租金、高房价成为人口自由迁移和社会自由竞争发展的障碍。“香港因为高租金，使得除金融业和若干高端服务业外，工业、科技研发企业难以大规模发展，对人才吸引也造成障碍。形成成熟稳定的租房市场，需要成熟的市场引导。”
明晰制度设计，加强依法治“租”
江西南昌市骊特房产总经理顾志超表示，在实际业务中，发现与住房租赁相关的土地、金融、税收、产业管理等，尚存在许多法律法规的空白。“这是当前我国住房市场的供求结构错位造成的。与地方政府对住房销售市场的高度重视相比，租赁市场长期缺乏存在感，实际上处于被忽视的地位。”
解决住房问题到底是为了解决老百姓的民生，还是解决政府的收入?一些民营房地产企业负责人质疑，今天的高租金，源于地价太贵。发展租赁市场应当正视住房租售比倒挂的问题，想解决就得从土地财政这个源头上去扭转。
中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为，期房销售制度使得房地产相关企业自持出租的比较利益低于利用银行和购房者资金开发销售住房。这一问题不根本解决，住房租赁市场发展会受到很大制约。
浙报传媒房地产研究院院长丁建刚指出，个人住房出租在政策方面还有不少顾虑，相关制度设计也需要尽快落实明晰。否则，未来还要征收房地产税，甚至70年产权到期后可能还要再缴一笔土地出让金等一系列政策体系中的不确定预期，会使广大业主产生焦虑。政府部门需尽快厘清土地使用年限到期之后续约等诸多问题，提出清晰的立法和政策思路，以稳定市场预期。
“这次新政鼓励个人出租房屋，背后隐含的逻辑值得深思。”丁建刚认为，没有投资性购房，如何产生可供出租的非自住住房?因此，多年来一直强调的遏制投资性需求的政策导向，这一次需要更明确的调整，以便同当下的房地产市场现状相适应，避免政策导向上发生冲突。
立法缺失正是制度设计亟待弥补的短板。顾志超认为，目前主要是《合同法》《物权法》《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《商品房屋租赁管理办法》涉及住房租赁。但《合同法》并未对住房租赁的特殊性予以规定，《物权法》则主要涉及出租人。其他由各地方政府部门出台的住房租赁管理办法，在法院处理住房租赁纠纷时并不具有法律效力。
胡志刚建议制定住宅法，包括保障篇、租赁篇，通过法律而非当前的部门规章，让各方职责更加明确，共同调控买卖市场，扶持租赁市场。
业内资深专家表示，培育住房租赁市场，需要尽快出台各种减税、补贴优惠政策的实施细则，并拿出合理有效的调整区域性基础设施、交通配套的规划和方案，逐步完善形成区域规划与住房、租房市场相协调的调整机制，推动地区内房地产市场与区域发展相协调、相适应。
“美国等发达国家都设有房产管理局，目的之一就是要规范管理租赁市场。我国目前的现状是，住房买卖市场有一大帮人管，但是租赁市场没人管。”胡志刚认为，应成立专门的管理机构，促进租房市场健康发展。(专题调研记者：阳建 陈灏 余贤红 胡旭 吕昂 郑钧天 叶含勇 孔祥鑫 杨绍功 李松)
