租房!租房!租房痛点催逼供给侧改革
惜租、难租、怕租：房东有纠结
——租房!租房!租房痛点催逼供给侧改革(之五)
半月谈调研小分队
惜租：嫌麻烦，盼升值
“作为房东，最希望的是在房子、家具损害最小的情况下按时收到租金，但麻烦事仍然很多，身边很多人宁可空置也不出租。”南京市民卢先生说。
在三四线城市和小城镇，一些房东面临“要不要把房屋租出去”的两难问题：一方面由于小城镇房价总体不高，很多房屋租赁价格偏低，很多房东感觉“租不出价来”;另一方面，有的人感觉让房屋空置着，也是一种浪费。
在重庆江津区白沙镇，当地居民李成在镇上有一套50平方米的房屋，按照当地租金价格，每月租金仅有200元，收益并不高。“现在人工费这么贵，租金还不够重新装修的费用。出租房子实在没啥赚头，这两年就一直空置。”
随着学区房等交易热点的出现，房东更加看重房产升值，选择直接出售，而不愿意出租。徐汇区汇师小学是上海市重点小学。一位对口小区的房东告诉记者：“学区房价格快速而稳步上行。相对而言，微薄的租金收入可以忽略。”
难租：交给机构还是租给个人?
“我2013年出租过房，直到现在都有中介骚扰我，隔三差五问我出租的房子啥时候到期，推荐租客。”上海市民叶先生无奈表示，自己最后屏蔽了30多个中介电话，他们仍换着号码给他打。
“每次一挂出房源信息，中介电话就铺天盖地来了，要求‘独家代理’。半小时接了十几个电话，全是中介。”上海房东李木子抱怨说。
许多房东都领教过中介的这种特殊推销方式。无论是租房还是卖房，他们都倾向于与房东签订独家代理协议，这样可以防止其他同行的竞争。而中介一旦垄断了房源及其相关信息，会一定程度推升房屋租金，也增加了房客和房东的成本，“有时候一套房子一两个月都租不出去”。
南京房东宋先生说，房子空置一个月，他就要损失3000多元的收入。为此，他不仅通过中介出租，自己还在网上发布信息。最终他发现，还是自己发帖出租得快。
“中介更希望自己的客户是购房者。按照行情，做成一单租房的生意，中介公司要收取一个月的租金作为佣金，拿提成的置业顾问个人最高可分到20%，不过是几百元。如果是买房，哪怕只有1%的佣金，就是几万元。租房和买房，对于置业顾问而言都是带人看房，劳动量几乎是一样。”熟悉租房市场内幕的王先生透露。
济南市民陈祥在一家金融企业工作，手头有一新一旧两套房子。“新房子装修花了十多万元，如果租出去了别人又不爱惜，回头还得重新装修，费钱又费事。”陈祥说，除非有信得过的人，否则他不会将房子租出去。但是，身边的亲戚朋友都有房子，出租找中介又很难保证租户，所以房子一直就这样放着。
怕租：挑租客，怕群租
龚华是江西一高校老教师，在老城区江西师大附中附近有一套房。龚华说，希望租房子能交到个朋友，而不是交到“冤家”。“之前有个租户住了3年我都没涨房价，不要搞得催房租跟讨债似的。”
在龚华看来，如果算经济账的话，出租房子并不一定划算，租房主要是希望房子有人气。龚华说，还有些老人儿女在国外，他们出租房子就是想找个人做伴，房租不一定很高，但是人一定要比较靠谱。
“挑客”是租房时比较普遍的现象。有稳定工作的毕业大学生、白领群体等素质较高的群体是房东比较偏好的类型。房东普遍期望租客能够有稳定的家庭和事业，希望租客像爱护家一样爱护自己的房子。
济南市民马若雨总结，这类租客大多是单身或者情侣，本身比较讲文明、珍惜自己的居住环境;另外，他们没有老人和小孩同住，有助于保持房屋原貌，不会把房子弄得乱七八糟。
住在杭州城西万家花城小区的业主陈先生，购房5年多来，房子也一直没有出租出去。陈先生表示，主要还是担心租户在使用中不注意爱惜，破坏房屋设施，特别是二房东把房屋私自改造再群租出去。“毕竟房子花那么多钱买的，是很重要的不动产，以后也可能给孩子当婚房，如果群租住过，感觉房屋品质都会受损。”
房东陈女士告诉半月谈记者，一开始以为租给了一位年轻白领，后来一次偶然的机会，发现自己的房子被“群租”了。“所谓租我房子的‘白领’是个中介，他自己做了二房东。把我的三居室打了隔断，里面安装了上下床，分租给了8个人!我现在都后怕，万一这8个人中有不法分子怎么办?”(专题调研记者：郑钧天 李松 阳建 胡旭 吕昂 余贤红 杨绍功 叶含勇 孔祥鑫 陈灏)
德国何以成为“租房国家”
——租房!租房!租房痛点催逼供给侧改革(之六)
胡小兵 王鹏权
到德国会发现，多数德国家庭没有购买自己的住房。很多为房所困的中国人可能很疑惑：是德国房价太高、房源太少?还是居民收入太低、无力购买?或是他们无意拥有一套属于自己的房子?
文化心态、社会环境抑制买房热情
德国联邦统计局的数字显示，德国8050万人口，4000万个家庭，只有45%的家庭拥有自己的住房，这一局面近10年来几乎没有改变。不过，剩下55%的家庭虽然不买房，却能保持心态平和，没有着急上火，急于圆心中的“购房梦”。
德国那些无房家庭，并不是没有经济能力买房——德国城市房价普遍不高，据调查，至少有三分之一的租房家庭有足够的资金买房。德国首都柏林每平方米住宅均价约为2000欧元，约折合1.6万元人民币。
以不莱梅市为例，一套普通住宅相当于一个居民一年税后净收入的3.4倍。最贵的大城市慕尼黑房价，也仅相当于一个居民9年零7月的税后净收入。
德国家庭不买房的首要原因，是工作需要。德国公务员因工作地点固定，通常都会买房，而其他劳动者因市场、企业经营状况等因素，工作会不断发生变动，因此居无定所是常态。再加上德国买房后续费用多、手续繁杂，而自由迁徙权受到法律保护，因此很多人非但不排斥搬家，反而乐于享受环境变化带来的新鲜感。
一些社会因素也制约了人们买房的热情。比如离婚率居高不下，从2000年到2012年，德国离婚率一直维持在45%以上;不想要孩子的夫妇增多，出生率下降，人口呈负增长;不少人选择存钱养老，购买黄金保值等。
另外，德国房源丰富，城乡差距极小，给租房者提供了更多选择。无论小城镇还是农村，人们同样可以享受到城市各种快捷服务和文体娱乐。而且相比城市的拥挤嘈杂、空气污染，山清水秀的田园更加适宜居住、生活。
完善的租房制度切实保护房客利益
德国人不钟情于购房，过去10年里，扣除物价因素，德国房价实际上在以每年1%的速度缩水。在德国，之所以有如此多的人选择了租房，与政府采取了多种措施保护租房者利益有很大的关系。如政府通过《住房租赁法》和《租金水平法》保护承租人的利益;对较低收入的家庭发放租房补贴，使其能够享受到一定的住房标准。
在房租水平上，德国并不是任由市场供求关系确定房租，而是由各地区的市政建设部门与房客协会、房屋租赁和买卖中介机构，定期根据当地通常情况下的房租价格统计来制定一张“租房价格表”。该表详细列示不同类型、不同地理位置房屋的合理租价建议，并公开发表，这份表格有着公认的权威性，基本作为法庭审理案件时房租合理与否的依据。
在租价方面，出于对租户的利益保护，法律对房租做了上限限制：如果房东所定的房租超出“合理租价”的 20%，就构成了违法行为。房客可以向法庭起诉，且结果不仅是房租应立即降 20%，房东也将受到罚款。如果房东所定的房租超出“合理房租”的50%，就构成了犯罪，房东将受到更高额度的罚款，甚至被判三年徒刑。另一方面房东也不可以随意涨价。法律规定，三年内房租涨价如果超出 20%，就作为违法处理。在这个限额内，先前的合同没有做详细规定的情况下，如果房东租价的上涨价格百分比超过市场物价指数的上涨百分比，房客有权利拒绝房租上调。
除价格之外，法律在其他方面也充分保障了房客的利益。《住房租赁法》规定，一般的房租合同都是无限期的，承租者可以提前几个月提出退租要求，但出租者不允许主动收回房屋，除了在几种特殊情况下，比如，承租者不按时缴纳房租，或者房主能够证明房主本人或直系亲属需要此住房。房屋所有人不得因为其他租房者愿意支付更高的租金而与现有承租者解除合同。
又如，法律规定，房屋租出后，尽管房子所有权依旧属于房东，但房子的使用权仅属于房客，包括房东在内的任何人在没有得到房客许可的情况下无权进入该房子，不能要求房客搬出。房东若要解除租房合同，承租人可提出异议。房东非经过诉讼途径，不得强迫房客搬出。如果法院判令房客搬出，在法院设定的合理迁出期限届满前，租赁关系也一直存续，房客仍然享有合同和法律规定的对房屋的各项权利。
拓展房源、合建租赁房以稳定租价
高租房率和稳定租价的基础是充足的房源，德国政府通过多种方式，大力拓展房源。二战后，面对房源极其短缺的局面，德国联邦各州和地方政府都把解决百姓的居住问题作为施政的重中之重，大力建造“社会福利性住宅”，以低于市场租金的 1/3 或 1/2 出租，同时政府采取了一系列措施鼓励各投资群体为出租房出力。
合作社共同建房是德国住宅建设的重要组织形式，政府对合作社建造出租房给予了多方面的政策倾斜：一是提供长期低息贷款;二是给予借款保证;三是提供合理价格的土地;四是减少税收，对所得税、财产税、土地转移税和交易税等，均以较低税率向合作社征收;五是补贴租金，对于私人投资者和地方房地产公司，政府提供无息或低息的贷款，鼓励他们为低收入群体提供价格低廉的出租房或对出租住房进行修缮。
在保护承租人利益的同时，政府还从供给方制定政策鼓励和培育租赁房市场的发展。承租者在一定条件下要承担一部分房屋维修的费用，对于新签订的合同，允许租赁双方进行议价。这些措施保护了投资者投资于租赁房屋的积极性。
除了鼓励措施，政府同时采取了一些强制措施，保证出租房源。一方面，德国法律规定，所有由合作社建造的住房必须用于出租，而不能出售。德国合作社建造的房屋数量占到全国总数的 1/3 左右，如此庞大数量的房屋只能用于出租，无疑对出租房源的稳定起到重要作用。另一方面，德国地方政府规定，房地产开发商在建造住房过程中，必须预留一定比例的住房，专门卖给或者租给低收入群体。
德国是一个“租房国家”。由于法律完善、房源充足、租房价格稳定、服务周到便捷，因此很好地平抑了房地产价格上涨。德国人买房并非资本投资，也无意将住房视作炫耀资本，房子的属性只是用来居住。正因如此，德国家庭不用担心陷入“上无片瓦、下无立锥之地”的窘境，可以自由、从容地选择买房或是租房。(本期焦点策划、编辑：许中科)
