| [主持人]各位网友，大家下午好。“国际华提升CBD写字楼商务价值论坛”现在开始。北京CBD建设经历了几个阶段，从2001年推出规划，2002年提出优化发展环境，2003提出产业发展方向，2004提出全面加强国际金融区直到现在，北京CBD国际化的特点越来越突出。北京CBD会聚了北京市70％以上的外资的金融机构，截至去年年底资料显示，入驻企业已经达到了3600多家，其中外资企业是900多家。 [ 2006-05-24 14:23:32 ] | | | [主持人]所以，北京CBD初步形成了跨国公司、世界500强企业聚集的态势，以及金融、保险、证券、咨询、中介、IT、通讯、传媒等等现代产业格局，国际影响力迅速的提升。北京CBD的国际化氛围越来越浓厚了，提升了北京CBD的区域价值和CBD写字楼的商务价值。经济全球化、商务国际华要求北京CBD在建设的时间应该放眼全球，满足国际化办公的趋势及其进行商务活动的要求。 [ 2006-05-24 14:24:10 ] | | | [主持人]所以写字楼的商务价值已经逐步得到了提升，开发建设的水平也在不断提高，与国际进行接轨。今天我们讨论的话题关键词是“CBD国际化、商务价值”等等，希望大家今年能够畅所欲言，发表自己独特的见解。 [ 2006-05-24 14:24:40 ] | | | [主持人]今天出席论坛的嘉宾分别是北京万达广场房地产有限公司副总经理杨明明、北京龙泽源置业有限公司副总经理杨乐渝、北京建机天润房地产开发有限公司策划经理蔡伟、北京中海地产开发有限公司副总经理欧阳国欣、北京银泰中心写字楼租赁总监徐彤、香江国际财富中心租赁部总监叶大宁。 下面我们有请北京万达广场房地产有限公司副总经理杨明明谈谈自己的理解。 [ 2006-05-24 14:25:37 ] | | | [杨明明]首先非常感谢《北京参考》举办的国际华提升CBD写字楼商务价值论坛，我认为这个论坛非常有必要。随着2008年奥运会的逐步靠近，北京的国际化形象无论从国务院、北京市政府，包括开发商都是一个非常好的机会。奥运会不仅是亚奥地区的发展，而且会带动北京的整体形象。北京万达公司在CBD的核心区域，非常有幸从事城市的开发建设，我们至今已经历经了5年时间，终于盼来了这么一个好的机会。CBD无论从概念还是从运作方面来说，在各个方面都得到了认可。 [ 2006-05-24 14:26:46 ] | | | [杨明明]当时选择这块区域，最后选择了从东大桥到西大望路，从朝阳北到通惠河这个地区。首先，它聚集了相当一部分五星级酒店和甲级写字楼，这块区域的世界500强企业占了北京80％左右。其次，交通也有一定沿展的空间。经过若干年的发展，我们感觉这个选择是非常正确的。 [ 2006-05-24 14:28:52 ] | | | [杨明明]作为CBD发展阶段的特征来说，已经到了高品质写字楼的阶段了，就是50％的写字楼、25％的商业区、25％的公寓区。其中有开发商的考虑和市场内在的需求在里面。总体来说，对于CBD甲级写字楼的开发要求来说，开发商的资金实力要比较雄厚，开发商的开发理念相对比较成熟。我们要进一步的研究CBD写字楼，这不仅是市场问题也是社会问题。 [ 2006-05-24 14:30:54 ] | | | [杨明明]从开发商起初的经济目的，到最后写字楼具备了相当的社会效应的产品开发过程中，需要政府部门的研究和重视，也需要媒体的关注。甲级写字楼基本涵盖了几种市场行为。首先是长期持有，无论是嘉里中心还是国贸，都显示出了实力开发商的特征。还有一类是后期运作，这个在CBD的边缘地区比较典型。还有一种方式就是随着开发阶段进一步的走入市场进行销售，这种模式是根据开发商自身的需求而决定的。 [ 2006-05-24 14:34:05 ] | | | [杨明明]主要是“以售为主”，高品质的甲级写字楼一般是在外墙基本完整的情况下进行产品的销售的。我们认为CBD确实有这样的市场需求在里面。万达有自己的优势，主要体现在地理位置、建筑物的基础要求和液态的组成。北京万达广场二期的群楼面积超过7万多平方米，现在已经全部招商完毕了，包括沃尔玛等商家都已经入驻。但是也有一定的问题。CBD的开发已经到了比较重要的阶段，无论是开发商、学界、媒体，我们都希望大家能够关注CBD的发展。 [ 2006-05-24 14:37:20 ] | | | [主持人]接下来我们有请北京龙泽源置业有限公司副总经理杨乐渝谈一谈。 [ 2006-05-24 14:39:38 ] | | | [杨乐渝]我简单介绍一下远洋光华国际的情况，光华国际紧靠着世贸天街的东侧，现在请法国的雕塑家在步行街来放置不同年代的艺术作品，主要就是想缓解CBD过于僵化的环境。我们把它看成CBD的主打内容，叫做“CBD人文地标”会在国贸商圈形成一个人流非常集中的地方。我们写字楼这块大概有12万平方米左右，附属公寓有3万平方米，还有一部分地下一层主题商业区，我们希望控制性的做文化艺术类主题招商企业，最近也在跟国外的有关人士谈一些相应的东西。从我国的写字楼发展历史来看时间还很短，大家对写字楼的认识也在比较初级的阶段。 [ 2006-05-24 14:43:12 ] | | | [杨乐渝]国外对顶级写字楼也没有一个统一的标准，但是我们可以从中看到国际化的发展趋势。举例说明，日本“城市中心”它的体量在80多万平方米，是一个大的城市规模体系，写字楼有30多万平方米，相当于新东京的标志，写字楼是它的主液态，还有博物馆、电影院等设施。美国比较有明的是洛克菲勒中心。 [ 2006-05-24 14:45:02 ] | | | [杨乐渝]我国现在开发商可以从形态上的表现看出一些发展的脉络，我们的写字楼一开始是行政办公楼，后期慢慢出现了乙级写字楼和商务写字楼。国外的写字楼刚开始也是比较独立的液态模式，然后过度的商务写字楼，最后再过渡到城市综合体，包括和地铁、博物馆、艺术广场等紧密的联系在一起。写字楼实际上是公共型的物业、是开发型的业务。国际化的发展趋势，就是随着城市越开放，写字楼能量交换的越充分，人气也就越高。 [ 2006-05-24 14:47:17 ] | | | [杨乐渝]CBD的发展商也是和国外的发展商互动，不断的提升自己的产品。比如说商业部分，尤其是底商，我们原来认为它是营利性的物业，仔细看它其实是写字楼不可缺少的公共空间，人们的社会心理需要能够得到很强的满足和释放。国外企业在选址的时候已经考虑了很多液态方面的要素了，这就反映了员工都希望长租这座写字楼。尤其是商业液态，包括休闲、健身、娱乐等方面，一定要提供给员工相应多的发展空间。 [ 2006-05-24 14:51:47 ] | | | [杨乐渝]如果公共的液态空间很少，那么租金就会掉下去。这就说明，写字楼往国际化发展是越来越高级的需求，所以它从公司、公司员工的层面考虑符合需求多样性是非常强的，景观、照明等都是很细致的工作。如果你到了CBD的写字楼，大堂的功能不只是标识的功能，也要提供缓冲的功能。包括我们在做各方面设计的时候提出了一个口号平衡创造价值。我们要把写字楼从交通的挤压、工作的过度程序化、写字楼过于标准化中解脱出来。 [ 2006-05-24 14:52:36 ] | | | [主持人]杨总强调了CBD写字楼的开放性、公共性这个特点。下面我国请北京银泰中心写字楼的徐总发言。 [ 2006-05-24 14:55:17 ] | | | [徐彤]随着近几年国家的经济发展，有一个“能量场”讲法。中国在国际上的感觉是最强大的，它在各方面的发展是巨大的。CBD商务写字楼正好迎合了时机，今年的供应量最集中，长安街的周边和东三环很多楼都起来了，大家都预见到奥运会带来的环球经济注意力的集中。很多报道说，市场租金略微下调，我认为这是阶段性的，当然产品的不同，你所拿到的租金也是不一样的。 [ 2006-05-24 14:59:01 ] | | | [徐彤]你是否能真正的能够迎合国际高端的客户需求，我相信北京的魅力越来越大，客户也会接踵而来，他们选择的产品也会越来越高端。你的服务能否满足这些国际客户的需求是很重要的。我不想过多的说北京银泰中心，目前银泰正在做前期欲租的准备。我想说的是，好的产品一定会得到客户的认可。 [ 2006-05-24 14:59:51 ] | | | [主持人]下面请香江国际财富中心的负责人发言。 [ 2006-05-24 15:00:27 ] | | | [叶大宁]香江国际财富中心在去年6月份开始正式的入驻，有很多大公司已经入驻了。其中几个市场原因：1、CBD区域的发展带动了现代服务业的发展，现代服务业可以为高薪的技术产业提供创业的氛围，促进经济的发展。据2005年的资料统计，CBD入驻的外资企业很多，其中服务业企业就占到了60％；2、现在服务产业特点是高聚集、高水平、高效率、高产出，它需要非常好的办公配套设施。所以CBD在各个方面都在逐步的发展和完善； [ 2006-05-24 15:01:17 ] | | | [叶大宁]3、CBD有自己独特的地理位置和核心地段，比如光华国际、万达、财富中心还有未来的CCTV。这些好的形象对国际化企业进入CBD的吸引力将会大大加强。这些硬件标准的提升，也是对国际化公司入驻CBD的必要条件之一。市场大环境造成了国际企业热租CBD的情况，市场的竞争非常的激烈，导致了租金的下滑。由于产权液态的不同，就造成了目前放量大和租金下滑的情况。 [ 2006-05-24 15:02:52 ] | | | [叶大宁]分析造成这个局面的原因，主要是在规划方面。对于以后CBD区域的市场，我还是抱着非常乐观的态度，全球经济的增长必将会带动国内外投资者对CBD的吸引力。央视的进入必将会带起广告业、电视业等发展，奥运会的举行也会促进CBD的发展。 [ 2006-05-24 15:08:37 ] | | | [主持人]下面请华高莱斯顾问北京有限公司副总经理公衍奎发言。 [ 2006-05-24 15:08:57 ] | | | [公衍奎]听了大家的发言，我非常有感慨。CBD的写字楼包括北京二、三环的写字楼在日后的供应量会增加。CBD有自己独特的竞争力，首先是它的国际化形象已经进入了正循环，很多大的企业进来了，就带来了CBD国际化的基因，还包括周边的使馆区、外贸管理部门等等，我们也逐步的向国际化大都市写字楼靠拢。国际化的趋势本身就成了CBD写字楼第一张平片。 [ 2006-05-24 15:10:14 ] | | | [公衍奎]企业选写字楼的标准是什么？硬件条件、配套设施都非常值得关注，但是更重要的一点就是地段形象。你如果在中关村里面选址，不管什么样的公司都会觉得自己年轻了、时尚了、科技了。所以CBD的形象是写字楼、是企业的第一张平片，这点是无可争议的。北京是政治中心，也逐步在成为国际化的城市，CBD会是它的第一标杆。 [ 2006-05-24 15:10:32 ] | | | [公衍奎]其次，就是产业本身群落化。金融街也是想走产业的路子，CBD一开始的时候相对来说是比较分散的，它属于现代服务产业，如果处于起步阶段的话，自己的内聚力不是很强，但是现在CBD的内聚力很强。大型的企业进入了，服务企业就要跟进，从印平片的服务业到做餐饮的服务业，它一旦进入了就会形成很有生命力的企业。产业的开放也增加了一定的生命力，只要国内经济继续发展，机会继续存在，CBD仍然是最有影响力的商务区。 [ 2006-05-24 15:13:18 ] | | | [主持人]您认为CBD是比较倾向于多样化吗？ [ 2006-05-24 15:13:34 ] | | | [公衍奎]CBD开始并没有所谓的专业导向，它就是属于服务产业，产业群落是在市场下自发形成的。我认为CBD的客户群是最大的，本身CBD形成的是产业群落，而且这个产业群落越来越强大，它的生命力就会越来越旺。CBD一开始没有限制这种多样化发展，现在来看反倒是好事情。 [ 2006-05-24 15:17:47 ] | | | [杨明明]万达广场从一开始就深刻的研究了CBD未来的定位。万达目前有三栋塔楼，其中有一栋做酒店了。我并没有启动租赁市场，从销售上来看，它还是能够吸引投资客，其中有一些外资企业来买，包括国内非常著名的会计师事务所、律师事务所都会来买。CBD本来就是24小时的选择，这种情况下比起中关村更加有生命力。万达广场实际上不大，但是给大家带来了非常强烈的休闲感。正因为CBD是在过程里形成的，所以它有很多的遗憾，因为土地资源规划了一块就没有了。 [ 2006-05-24 15:18:04 ] | | | [公衍奎]现在的国际化商务带也在延展。 [ 2006-05-24 15:22:38 ] | | | [主持人]下面我们请世邦魏理仕的曹东先生发言。 [ 2006-05-24 15:22:59 ] | | | [曹东]世邦魏理仕主要负责北京所有拓展的业务。大家今天谈的话题是CBD的国际化，现在中国的公司也在国际化。以前说到国外企业就会提到：可口可乐、波音、IBM，现在我们说到国际化的时候，也会想到PICC、联想等中国企业。我觉得都是需要一个过程的，CBD是最具有国际化氛围的区域，无论从产业配套还是产业公司的国际化比例来说CBD是非常具代表性的区域。 [ 2006-05-24 15:24:36 ] | | | [曹东]我曾经介入过国际化企业的选址工作，十年前我去看CBD写字楼的时候，真正能够满足国际化需要的CBD楼可能只有一个嘉里中心，现在出现了财富中心、北京银泰等等。最近，世邦魏理仕有一点奔波于接待国际投资者，我们在本月26日就接待了一个德国的基金团，他们有40多个人，代表着德国所有的政府基金会到北京做一个市场的调查。从这个角度说，我们坚信CBD写字楼的商务价值会在未来有更大的体现。 [ 2006-05-24 15:27:14 ] | | | [曹东]CBD还有一个特性，就是它的包容性很强，中关村的包容性也很强。所以，国际化另外的一个词叫做环球化或者一体化。世邦魏理仕有几张大单的成交，这些国际的投资背景，必定会跟着市场的发展而发展。所以，随着CBD的包容性越来越强，只要整个市场有所提升，那么CBD的投资价值和商务价值都会提升。今天的确准备的不是很充分，请大家谅解。 [ 2006-05-24 15:30:24 ] | | | [主持人]根据您的观察，德国基金团的选址标准是什么？ [ 2006-05-24 15:30:45 ] | | | [曹东]这些国际公司多数会投一家有国际品牌的顾问公司帮助他们来做选址工作。作为世邦魏理仕公司也是其中的顾问公司。现在，国内开发商或者具有国际背景的开发商都是互相学习的，国内企业都靠国际品牌的开发机构来提升自己的形象。 [ 2006-05-24 15:30:59 ] | | | [主持人]下面我们请北京建机天润房地产开发有限公司策划经理蔡伟发言。 [ 2006-05-24 15:31:31 ] | | | [蔡伟]我今天是临时过来的，在座的各位都是业界的前辈，希望大家能给我提宝贵意见。我们的项目大家都听说过，项目位置处于CBD区域。不管是北京还是上海，大家做写字楼项目无不谈这个“国际化”问题。从区域来讲，并不是说我们要把一个区域做成国际化，最终是由市场来选择这个区域是否能够国际化。CBD应该定义为北京唯一的真正具有国际化的商务中心。 [ 2006-05-24 15:36:00 ] | | | [蔡伟]我们从国外的信息了解到，在北京作为商务中心形象出现的就是CBD，CBD从一开始发展国外投资商的比重比较多。现在金融街、中关村、三元桥都在形成商务区，但是金融街有一定的政治色彩，中关村有明显的行业特征，三元桥形成不了气侯。所以，从中长期看CBD还是国际化商务中心区。我们尽可能的追求硬件的高标准，希望能营造舒适的办公环境，软件方面包括物业管理公司的发展等等。我简单的就讲这些。 [ 2006-05-24 15:37:46 ] | | | [主持人]北京CBD的写字楼与国外的写字楼有多大的差距？ [ 2006-05-24 15:38:47 ] | | | [杨乐渝]国外有一个比较明显的趋势，很多大的公司包括国外设计司都非常重视生态化和人性化问题。国外在五六十年代，随着公司的发展，就出现了现代人的都市病。北京的问题将会更突出，包括交通拥挤、空气污染等等。写字楼本身就要拥有能量，如果没有能量，不能生产任何价值，那么这个写字楼就要跨掉了。欧洲的写字楼现在很重视采光系统、空调系统、卫生系统等，这都是国际化客户非常看中的。写字楼在运营、规划设计方面都很细致，它的雕塑有可能是会活动的，就是讲究人和建筑之间的契合关系，如果有了依赖关系，那么写字楼的生存性会非常的长远。 [ 2006-05-24 15:41:55 ] | | | [主持人]CBD如何处理人性化设计要求与公共空间狭小的问题？ [ 2006-05-24 15:44:46 ] | | | [公衍奎]如果你和客户近了，你去拜访他也就近了，聚集本身就是CBD的一大特点。“开发”是很重要的，它不仅仅是公共空间，它还包括不同的系统，这些系统之间能否相互协调。政府在规划的时候应该主导这些公共空间的开放，包括地铁交通枢纽。开放本身就是一种便捷，本身就是一种生命力。CBD区域可以加入一些软的东西，包括服务空间，这些应该是和硬件相互协调。 [ 2006-05-24 15:45:10 ] | | | [主持人]杨总，您再简单的谈一谈CBD国际化问题。 [ 2006-05-24 15:47:58 ] | | | [杨明明]如何在设计的时候体现CBD的国际化应该重点考虑一下。还可以提出一些国际化水准运作的节点，包括后期的管理。一个国际化全球品牌的公司，对于北京的项目来说肯定也是国际化的趋势，国际化显然是CBD的核心性内容。我们非常重视员工食堂，以前下面有很多底商过来做，但是费用比较高。 [ 2006-05-24 15:50:42 ] | | | [杨明明]现在我们请了法国一家著名专做员工餐厅的公司来做，它来设计餐厅的音乐和背景等。所以考虑CBD液态的需求是一件很重要的事情，我们也提出了相对适合CBD的产品。国贸酒店需求量非常高，价格也非常高，如果是会员也需要预订。万达在这方面已经形成了自己的模块。 [ 2006-05-24 15:51:05 ] | | | [主持人]其余的老总怎么看这个问题呢？ [ 2006-05-24 15:51:27 ] | | | [徐彤]这几年很多项目的发展已经很快了，但是政府的规划管理功能，永远滞后市场的发展。当然政府也在做一定的工作，包括把各个写字楼连通、地下停车系统等。国际化会改变我们每个人的生活，硬件设施会慢慢的改变这个区域，也会改变我们生活中的一些习惯和思考的一些方法，我们可以非常乐观的想象2008年以后的CBD区域。 [ 2006-05-24 15:55:09 ] | | | [叶大宁]2008年以后CBD国际化的形象肯定会更好，对国际企业的影响力也会更大。 [ 2006-05-24 15:56:33 ] | | | [蔡伟]我们需要政府的决策，就像波士顿的地下交通公路一样。将来决定CBD开发价值很多一部分取决于政府。 [ 2006-05-24 15:56:54 ] | | | [主持人]网友普遍认为CBD商业区缺乏人文气氛，大家在CBD外观设计和内部细节的舒适度上有什么看法？ [ 2006-05-24 15:57:08 ] | | | [杨明明]万达的外观设计现在已经基本完成了，它是非常经典的。它与国贸、嘉里中心有很大的不同，我们采用的是立体石材，目前我们的木墙系统也是国际最高档的。层高是4.05米，净高是3米，这些距离在设计的时候就考虑到了国际化的要求，这个数据目前在国内比较少。 [ 2006-05-24 15:58:50 ] | | | [杨乐渝]我们在做规划设计的时候，专门请了中央美术学院为我们做艺术顾问，在思考过程中大家也考虑到了CBD的发展。超前的眼光使建筑本身富有内涵，我们和国贸商圈里面其他建筑的风格都不一样，在细部的处理上我们请了老外设计，同时也引进了地下一层的商业空间。希望让大家在工作中能够有个好的心态和幸福指数，我们在规划设计里充分运用了这些元素的表达。 [ 2006-05-24 16:01:52 ] | | | [主持人]网友问：北京目前写字楼市场会不会受北京新出台的诸多平抑房价政策的影响呢？ [ 2006-05-24 16:03:52 ] | | | [杨明明]大部分的开发商是自筹性的，应该不会受到影响。首先，买写字楼的绝大部分是作为投资性行为，我认为会有一些影响，但是不会太大。 [ 2006-05-24 16:04:18 ] | | | [曹东]因为写字楼的用户并不是个人消费，所以影响是非常小的，甚至可以忽略不计。 [ 2006-05-24 16:08:30 ] | | | [主持人]北京的CBD距最后成型可能还差两三年，相信到那时我们会有全新的思考。以后我们会围绕CBD写字楼继续展开讨论，非常感谢大家，希望各位老总继续支持《北京参考》。由于时间关系“国际华提升CBD写字楼商务价值论坛”到此结束。 [ 2006-05-24 16:10:25 ] | |
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