[主持人]各位网友大家好，欢迎收看新华访谈。2010年中国经济众多热点当中，楼市走势是老百姓最为关心的话题。在刺激住房消费的政策措施和大幅增长的信贷规模推动下，国内楼市经历了09年火爆的一年，很多地方城市的房价攀升到了新的高度。 [ 2010-01-27 14:39:23 ]
[主持人]最近一段时间国家加大了房地产调控力度，各地鼓励购房的优惠政策也陆续终止，2010年的楼市将何去何从？引来了各方的猜想。就此问题今天我们请到了房地产业的两位专家：中房协副秘书长何琦先生、北大房地产业研究所所长陈国强先生。欢迎两位嘉宾。 [ 2010-01-27 14:39:50 ]
[何琦]大家好。 [ 2010-01-27 14:40:31 ]
[陈国强]大家好。 [ 2010-01-27 14:40:58 ]
[主持人]首先，楼市经过2009年的爆发式增长，在岁末年初的频繁调控下，请问两位嘉宾怎样判断2010年的房价走向？ [ 2010-01-27 14:41:34 ]
[何琦]各位网友大家好，非常高兴有机会来到新华网与大家就今年楼市调控与2010年的房价走向做一个交流。主持人的问题非常的好，因为去年我国整体的房地产市场在国家的宏观调控经济政策刺激下，应该说有了较大的发展。 [ 2010-01-27 14:42:26 ]
[何琦]各地的楼市有一个爆发性的增长，到去年下半年的时候楼市发展的速度和增长价格出乎了大多数人的意料，部分城市的楼价上涨比较快，引起了政府的注意。我们认为这次的调控政策出台，思路非常清晰，目标非常明确，对我们2010年楼市整体发展提出了一个具体的要求，我们认为这个要求是切实可行的。 [ 2010-01-27 14:43:08 ]
[主持人]您觉得房价会是上涨，还是下跌呢？ [ 2010-01-27 14:43:53 ]
[陈国强]我们谈论住房市场也可以关注其他的指标，房价是最直观，同时也是媒体网友最关注的问题。经过了2009年市场成交量的井喷，这种价格的增长，岁末政府出台了一系列的调控措施。可以预见2010年的楼市在各种因素的引导之下会趋向一个比较平稳的发展态势。 [ 2010-01-27 14:44:56 ]
[陈国强]首先在价格方面，在2009年的这种狂飙突进的形态之下，会回归到比较常态的发展状态。比如说房价的涨幅会趋缓，从成交量来看，在2009年的这种井喷下的前提下，2010年会有一个成交量的萎缩。其他的投资和竣工面积等等也会回归到一种比较平稳的状态，2009年如果是爆发式的，2010年就会回归到比较常态的发展态势。 [ 2010-01-27 14:45:43 ]
[主持人]基于您对房价走势的判断，当前对购房者的建议是出手买房还是持币观望？ [ 2010-01-27 14:46:06 ]
[何琦]我觉得买房有两种情况，一种是自住，一种是投资性的。如果是自主型需求的话，现在买房应该说接近了一个好的时机了，现在购房者的信心不足，开发商也在观望，大家不妨多看一看，多走一走，货比三家，适当的时候可以考虑。因为买任何东西不可能买到最高价，也不可能买到最低价，所以该出手就应该出手。 [ 2010-01-27 14:47:09 ]
[陈国强]我同意何副秘书长的意见，主要是看你是自住的需求还是投资的需要，你应该根据自身的需要，在当前政策出台调控楼市的前提下，可能会迎来一个比较好的购房的机会。对于投资、投机性的，政策的调整就意味着他投资的成本增高了，所以他们应该再观察一下，再多一些更慎重的情况。 [ 2010-01-27 14:48:33 ]
[主持人]一月份以来，宏观调控频繁，楼市的成交量大幅萎缩，但是房价依然坚挺，是什么原因造成了房价依然处于高位？ [ 2010-01-27 14:49:41 ]
[何琦]房价的高低取决于供需矛盾，再一个就是取决于老百姓的收入水平。从现在来看处于高位，去年我们的竣工面积相对比较少，去年的销售量比较大，所以我们现在市场相当一部分城市存量房已经很少了，去年整个销售情况比较好，资金流动性充裕，开发商手里的资金比较充裕。基于这两种情况，我们现在的房价基本是维持在去年12月份的水平。 [ 2010-01-27 14:51:35 ]
[主持人]未来中央还会不会出台针对高房价更加严厉的调控措施？ [ 2010-01-27 14:52:39 ]
[陈国强]从中央到地方出台的楼市调控政策，政策的陆续出台到显现政策效应，会有一个滞后期。最近我们看到了成交量有所下滑，价格依然坚挺，我觉得这个是政策调整之后非常正常的市场反映。可能不同的区域，不同的城市也有时间先后的问题。除了刚才秘书长提到的两种以外，政策显现效应有一个滞后期，我们还是应该继续观察。 [ 2010-01-27 14:53:46 ]
[主持人]一些专家也曾经表示：“中国房地产市场泡沫已经形成，破裂的可能性比较大”。住建部副部长齐骥在回答有关楼市泡沫时表示：“很难用一两句话说清楚”。陈所长，您认为是否觉得当前中国楼市存在泡沫？是否严重？ [ 2010-01-27 14:54:39 ]
[陈国强]谈到房地产的泡沫，首先要看我们如何测定有没有泡沫，用什么样的指标来测试市场是否出现了泡沫。国外有一些比较基本的手段，国内有学者也就这个问题做过研究，无非有几个指标。就房价的上涨幅度和我们整体经济的GDP的增长情况，和我们普通老百姓的收入情况，以及空置率等等这些指标，其实都是可以用来测度市场是否有没有泡沫的手段了。 [ 2010-01-27 14:56:52 ]
[陈国强]但是中国的情况有自己的特殊性，特别是楼市的需求在快速的增长当中，所以国外的一些常规的手段引入到国内未必能够适用。高端市场有非常大的比例的境外需求，所以用常规的手段来判断这个市场是否出现泡沫，实际上是失灵的。 [ 2010-01-27 14:57:27 ]
[陈国强]另外一方面，我个人认为国内这些城市，如果出现了泡沫，我觉得少数城市的部分区域如果出现了这种有泡沫的迹象，或者是有比较明显的非理性购房的需求。那么二线、三线城市可能多数会处于比较健康的状态。不同的人有不同的判断，我个人是这么一个基本的意见。 [ 2010-01-27 14:58:07 ]
[主持人]您说个别的地方会出现泡沫。最近海南的房价出现了跳跃式的上涨，这是什么原因导致的呢？这个情况与17年前的泡沫有什么联系呢？ [ 2010-01-27 14:59:15 ]
[何琦]我认为这种现象是极其不正常的，如果要这么发展下去的话，海南的泡沫已经出现了。按照这个方式走的话，现在海南这个楼市已经出现了泡沫。 [ 2010-01-27 14:59:51 ]
[何琦]将来如果不加以控制，海南完全可能会出现1993年的情况，当时海南要列为特区了，我国提出了区域结构调整对海南是一个很好的发展契机。但是在其他的产业没有动的时候，我们房地产业率先挑起了海南新一轮的热潮，现在出现的这个情况应该引起各方面的重视。 [ 2010-01-27 15:00:39 ]
[陈国强]海南有自己的特殊情况，海南市场的需求很大情况是由全国市场支撑的，国际旅游岛获批以后，海南市场的特殊性进一步加剧了。所以它呈现出来的这种房价火热的情况有自己的特殊性，这个问题的确需要我们有关方面的高度警觉，如何加以有效引导和管理的问题。 [ 2010-01-27 15:01:34 ]
[陈国强]另外我想补充的就是，海南市场的这种特殊表现也和我们当前的国民经济发展到今天，和上一波市场出现严重泡沫有很多差异的地方。很基本的差别就是我们现在经过了10年、20年的快速发展，有越来越多的群体已经进入到了一个休闲时代了。这些富裕人群在住房方面，实际上是有更多的常规需求之外的要求，比如说旅游度假的需求。 [ 2010-01-27 15:03:05 ]
[陈国强]海南三亚表现的非常明显，这些人到这里买房产更多的是考虑到自己未来旅游、休闲度假的需求。所以我觉得在海南表现出来的这个市场特征，的确需要我们全方位、多角度地来判定它。房价过热的问题，的确需要我们媒体和行业的其他主体密切关注，房价过热的问题应该采取适当的措施来引导和控制。 [ 2010-01-27 15:03:44 ]
[主持人]这个房价一直在牵动着我们每个人的神经。2009年是“地王”频现的一年，不断涌现的“地王”也被认为是抬高房价的一个重要推手，上周中海地产以溢价率近200%拍下丰台一地块，再度刷新了北京地王记录。请问陈博士，2010年您认为“地王”还会不断涌现吗？ [ 2010-01-27 15:04:44 ]
[陈国强]2010年的“地王”仍然会出现，但是他出现的密度和强度可能和2009年相比会有所减少。“地王”是在现有的土地出让制度的前提之下出现的，这是必然的，至于会不会像2009年这样接连不断的出现“地王”项目，我想可能会有所缓和，或者数量上和09年相比会有所减少。 [ 2010-01-27 15:05:51 ]
[陈国强]从国土资源部相关的一些部门对土地市场的规范管理方面，包括北京、上海最近看到的采取的措施，对于这个土地市场的规范化，我觉得肯定会逐渐显现效应。但是如果不根本的改革现有的土地出让制度，“地王”必然还会出现，只不过是数量会有所减少。 [ 2010-01-27 15:06:29 ]
[主持人]打击囤地的政策会奏效吗？ [ 2010-01-27 15:06:57 ]
[何琦]我觉得之所以叫做“地王”，就是在某个时间内特定的高价地块，我们媒体管这个叫做“地王”。实际上每一个时期内，每一个区域内，都会出现高价的地块。所以“地王”的参照物不同，今年的“地王”和明年的“地王”就很含糊。比如说09年的“地王”是50亿，那么2010年的“地王”是一个相对的概念。 [ 2010-01-27 15:08:31 ]
[何琦]所以“地王”的概念不是一个准确的概念，但是单位面积地价高，肯定会助推房价上涨。房价的构成主要是土地价格、成本和税费，地价高了，肯定会增加土地的成本，售价上涨。 [ 2010-01-27 15:11:15 ]
[何琦]2010年肯定会出现“地王”，但是我们所谓的就是外界评论应该是“地王”出现了，实际上就是媒体和有关部门来定的概念叫做“地王”。我们觉得就是本年度、本区域内出现的最高价的地块。 [ 2010-01-27 15:11:46 ]
[陈国强]只要有新地块出让，必然会产生“地王”。除非再回到08年，土地出让市场流标了。 [ 2010-01-27 15:12:58 ]
[主持人]您认为政府打击囤地的政策有效吗？ [ 2010-01-27 15:13:25 ]
[何琦]随着五个调控措施的逐步显现，我们开发商也越来越理智，加上政府的引导，我想这个囤地现象会逐步地减少。国务院办公会议提出了四条，就是对存量土地要求进一步开发，转换成商品房，我想大部分企业会积极响应党中央、国务院的号召和要求，积极参与到五类住房这项工作中去。 [ 2010-01-27 15:15:36 ]
[主持人]您提到了落实政府的调控政策了。近期地方政府都在召开地方两会，强调落实中央楼市调控政策。我们看到南宁率先取消房屋预售制度，北京也强调对预售制进行改革，您觉得这次调控会不会得到地方政府的真正落实？ [ 2010-01-27 15:16:32 ]
[何琦]实际上这个问题我们看到了在国务院最近出台的有关调控政策以后，各地的地方政府都积极响应了，包括北京、上海、南京、重庆、广西，在“两会”期间对于增长中低价位的保障型住房都有了具体的目标，我觉得这是地方政府积极参与落实到调控政策上来，已经迈出了可喜的一步。 [ 2010-01-27 15:18:33 ]
[何琦]关于您说的提出的商品房预售制度，据我所知，这个是刚刚提出来了，至于什么时候试点，我估计可能还有一个具体实施的过程。但是取消了预售制度会不会推高房价呢？我觉得取消预售制度房价肯定会受影响，其中有两个原因。 [ 2010-01-27 15:19:21 ]
[何琦]第一、取消了以后，企业投资的成本高了，以前我们通过预售款来融资，现在这笔钱没有了，可能要融其他的资，那么融资成本肯定高了。第二、我们上市的量少了，必须是现房来卖。现在我们每年销售的供应量是期房和现房联系在一起的，比如说2009年是100万平方米，但是如果到了2010年只是现房的话，可能只是30万平方米了。在当前我们整个住房市场供需紧张的情况下，可能对缓解供需矛盾造成一定的影响。 [ 2010-01-27 15:20:09 ]
[陈国强]我们从这个制度设计和安排来讲，住房的预售制度和住房按揭制度一样，是构成我们当前住房制度里面非常重要的两项制度安排。长期来看，住房预售制度肯定是要取消的，这是一个阶段性的制度安排和因素。长远来看，肯定会过渡到现在我们看到的国外成熟国家的销售现房的情况，房改到今天已经过去十多年了，我个人觉得预售制度应该考虑如何退出的问题。 [ 2010-01-27 15:22:00 ]
[陈国强]当然退出有一些问题需要我们面对，如何有效衔接也是非常重要的，是需要我们管理部门高度谨慎的方面。但是作为一个制度安排本身，我想住房预售制度是一个临时性的、过渡性的权宜之计，不能把它当成一个长久之计，因为这个制度本身带来了一系列的问题。 [ 2010-01-27 15:23:27 ]
[陈国强]直接收益的还是我们开发企业，很大程度上降低了资金的约束门槛，当然短期内增长了有效供应，缓解了市场的需求矛盾。按照我们也需要对预售制度隐藏的诸多问题有客观的分析和判断，我觉得从消费者的角度看，预售制度对我们消费者的很多权益，没有给予应有的保障。从政府管理部门来说，实际上预售制度的存在也加大了政府监管的难度。 [ 2010-01-27 15:24:42 ]
[陈国强]门槛降低了以后，让更多的企业，包括一些外行企业比较容易进入房地产开发的行业中来，不利于这个行业未来、长期的规范健康发展。所以从保护消费者权益的角度，从政府规范管理的角度，预售制度退出的问题，应该提到议事日程上来，当然不一定全国要同一个时间退出，我觉得可以根据不同区域市场的实际状况，可以逐步退出，不一定是一刀切的方式来做这个制度的变更。 [ 2010-01-27 15:25:30 ]
[陈国强]房地产市场比较成熟，起步比较早，管理相对规范了以后，可以把这个问题作为一个重要的议题来进行研究，考虑如何退出的问题。我觉得预售制度在当前如何规范行业发展，如何规范行业未来的管理的确是一个重要的课题。 [ 2010-01-27 15:26:03 ]
[主持人]北京2010年会不会出现千人排队领号购房的现象呢？ [ 2010-01-27 15:26:29 ]
[何琦]这主要是看我们的市场供应量如何，如果供应量不足应该还会出现。 [ 2010-01-27 15:26:53 ]
[陈国强]开发企业对于市场的预期很重要，在特定的市场状态之下，预期的因素也非常重要。如果大家预期和去年一样，这个房价仍然会基于几个恐慌。其中一个就是担心房价会继续快速上涨，去年也担心政策的优惠因素消失，另外一个就是担心通胀这样的预期。这几个恐慌因素导致了去年四季度北京、上海等城市出现了恐慌性的需求集中爆发。 [ 2010-01-27 15:28:10 ]
[陈国强]2010年我个人认为在政策因素、市场因素、预期因素有所变化的前提之下，市场再出现像2009年一些近乎疯狂的景观不太容易了，最重要的就是政策的因素，市场的因素，结合北京市的情况看，增加了五类住房的供应。 [ 2010-01-27 15:29:28 ]
[陈国强]我们看到了郭金龙市长提出了两个50%的提法，今年新开工的五类住房要确保供应，可以预见北京市场住房的供应格局当中，普通商品房和四类的保障型住房的供应会大量增加，对住房有刚性需求的这些人群应该是很大程度上可以缓解他们的购房压力。也可以有效的缓解市场的这种供求方面的极端尖锐的矛盾，我想综合这些因素，在北京市场再度出现09年您提到的这种排队抢购的现象应该会减少，不能说绝对没有。 [ 2010-01-27 15:29:46 ]
[主持人]保障房的大量入市会改变楼市的供求格局吗？ [ 2010-01-27 15:30:14 ]
[何琦]国十一条里面首先提出了加大保障型住房的供应规模，肯定会对楼市今后两年内的产品供应格局会产生比较大的转变。现在重新来看这个市场的供应，保障性用房不足，这块由政府来解决。能够买得起普通商品房的人，这种情况应该是一个缓解。 [ 2010-01-27 15:31:10 ]
[何琦]如果中央宏观调控政策能实施的话，对各地供应的格局和结构来说是会出现一个较大的调整和变化。我们下一步就要关注中低价位的普通商品房的准入标准是什么，比如说我们现在投资想买小的了，我想买中低价位的普通商品房了，如果不加以限制的话，真正需要买房的人可能还是买不到房。 [ 2010-01-27 15:31:42 ]
[陈国强]最近我们观察从中央到地方出现的一系列的和楼市相关的政策，当中有一个很重要的特点就是在增加供应或者是调整结构的主线。所谓调整结构就是调整供应结构，供应结构当中有普通商品房加上四类的保障性政策性住房，北京、上海在这方面起步比较早，落实政策的力度也比较大，今年又特别提出了“两个50%”的要求。 [ 2010-01-27 15:32:35 ]
[陈国强]对于未来市场的结构来说有比较大的影响，未来保障性房源和普通房源的套数会超过50%，现有的普遍存在的这种保障房和市场商品房，未来随着这些政策的出台的落实情况，我想有可能有希望能够真正形成住房供应方面的双规制，过去是“一条腿粗，一条腿细”，商品房占绝对主体，将来这些房和保障房可能会形成并驾齐驱的情况，保障房可能会出现更为主体的地位。如果能够赢来这样一个住房供应的局面的改观，对于我们中低收入人群，包括我们这个“夹心层”人员，能够圆了他的住房梦。 [ 2010-01-27 15:33:29 ]
[主持人]刚刚步入2010年，央行就上调了商业银行的准备金率，并且，最近一段时间各地商业银行陆续收紧了个人房贷业务，提高首套住房个人房贷首付比例，这些措施对房地产有什么影响？ [ 2010-01-27 15:34:18 ]
[何琦]2010年央行发布了上调存款类金融机构的准备金，这个提出了以后对于首套个人住房贷款比例还是按照原来的比例20%进行，主要就是针对第二套恢复到40%。这个措施出来主要是针对投机性购房来说的，对于我们首套的个人住房不受影响。因为今年的调整政策出台以后对于我们消费者的信心有一定的打击，我想经过一段时间的政策消化，刚性需求在4、5月份会逐步的恢复，整个的市场是逐步恢复的，应该不会有太大的问题。 [ 2010-01-27 15:35:18 ]
[陈国强]我对于信贷政策的调整觉得政府调控楼市，从这方面是最容易调控的手段。对普通购房者的影响也是很大，现在政府对于自住房和投资性购房，不同的群体区别对待的政策，对于真正自主性需求，首次购房，购买普通商品房的群体仍然执行的是鼓励的政策。 [ 2010-01-27 15:36:26 ]
[陈国强]对于投资性的群体采取抑制性的措施，我相信他们很大部分是不需要贷款的，政策的调整对于他们其实是无效的。当然，投资性的购房人里面，还是会需要借助银行杠杆的。通过上调贷款利率和首付比例肯定会产生抑制性的影响，投资、投机性的需求肯定会有所减少，从抑制需求的角度肯定是可以发挥政策效力的。 [ 2010-01-27 15:37:17 ]
[主持人]在税收方面，一直有一个悬而未解的话题就是“物业税”，您觉得2010年，物业税会“实转”吗？ [ 2010-01-27 15:37:51 ]
[何琦]主要是针对商业地产里面，从来没有对我们的住宅。 [ 2010-01-27 15:38:15 ]
[陈国强]可以采取一定的实际的试点，因为涉及到一个立法程序的因素，所以我觉得在2010年推动这个税种不存在这个可能性，未来这个物业税肯定会成为我们社会当中的重要的一个税种，当然会经过一个比较长的过程。 [ 2010-01-27 15:38:55 ]
[主持人]有网民说“一套房子消灭一个中产”，请问嘉宾，您是建议年轻人买房子当房奴还是租房住，待经济条件允许了再买房？ [ 2010-01-27 15:39:25 ]
[何琦]这个观点我不太赞成，比如年轻人买房以后，可能自身的日用消费水平降低了。但是他的资产并没有变化，由消费变成了房子。大学生购不购房的问题我给大家提一点建议，目前我国的国情包括发达国家，我们希望年轻人要阶梯消费，我们鼓励年轻人大学毕业以后，在挣钱不多的情况下，在经济能力承受不了的情况下可以租房。我们现在希望大学生租房，但是现在大学生租不到合适的房子，这就给政府有关部门提出了一个问题，应该能够满足大学生的住房问题。 [ 2010-01-27 15:40:25 ]
[何琦]这次各地政府已经想到了这个问题，要妥善解决大学生的住房问题，和外来打工者住房的问题。如果这个问题能够很好地解决，我们提倡出来的要年轻人根据自身的水平阶梯消费，这也是一个很好的方式。通常来讲，大学毕业五到十年以后正好是创业的时候，可以先租房，到了一定程度以后，经济能力达到了一定的水平，有了一部分的积蓄以后再买房。一般西方国家的人是30岁左右买房，到55岁左右才能够拿到房屋的房产证。 [ 2010-01-27 15:41:23 ]
[陈国强]这个说法虽然很形象，但是我不同意。我觉得是“一套房子诞生一个中产”。从过去几年房地产发展的实际案例，可以找到太多的例子。这个购房者和同龄人相比可能会更好的进入中产的行业，犹豫再三错过了买房的人可能就拉开了差距。我想跟年轻人说，购房还是需要结合自身的状况，结合自身的经济能力量力而行，现在更多的问题，我们比较担心的就是很多的年轻人提前考虑一步到位的买房子。 [ 2010-01-27 15:42:18 ]
[陈国强]或者是把双方父母带了进来，让大家共同来承担这个高房价的压力，我觉得这种情况是不可取的，希望年轻人量力而行。你条件符合了以后，就不要错过购房机会，有合适的房源还是要尽快决策，早点圆自己的中产之梦，这是很基本的方向。 [ 2010-01-27 15:42:46 ]
[主持人]您认为地方政府应如何落实中央提出的楼市调控政策？ [ 2010-01-27 15:43:20 ]
[何琦]我觉得应该是加快最近国务院关于宏观调控的措施，加快这些措施的具体落实。一定要不折不扣的落实和贯彻下去，这样我们今后的房地产市场才能有一个平稳、健康的发展态势。 [ 2010-01-27 15:43:50 ]
[陈国强]我想现在社会各方都非常关注房地产，实际上房地产的问题不是单纯行业的运用，而是非常复杂的社会经济问题。我觉得从政府管理部门的角度也需要以这样系统思维的角度看待房地产问题，在如何完善制度，如何贯彻落实政策方面也需要更大的力度。我们看到了很多的措施要求都有，但是在具体落实当中打了折扣，我们希望这种现象尽少的出现。 [ 2010-01-27 15:44:47 ]
[主持人]希望中央的调控政策能够扎扎实实的落实，我们也期待房地产业能够让老百姓真正解决住房问题，不希望有更多的投机者来炒房。希望2010年楼市能够平稳健康发展，今天的访谈到此结束，感谢两位嘉宾。 [ 2010-01-27 15:45:19 ]