形势政策教育网上系列谈--落实宏观调控、稳定住房价格

[现场报道] 嘉宾已经到达新华网演播室，网上座谈会即将开始。 [08:56]

[主持人] 各位领导、各位专家、各位网友，大家好，国务院办公厅近期下发了一系列的稳定房价的意见，从3月下旬国务院办公厅下发稳定房价的“八条意见”，到4月下旬国务院总理温家宝在国务院常务会议上提出引导和调控房地产市场的“八项措施”，再到5月上旬国务院办公厅转发建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，其基本精神就是加强和改善宏观调控，促进房价基本稳定。 [09:07]

[主持人] 为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，促进房地产业的健康发展，贯彻落实好《关于做好稳定住房价格工作的意见》精神，中宣部宣教局会同有关部门，专门就稳定住房价格问题举办网上座谈。 [09:09]

[主持人] 出席今天座谈会的嘉宾有：中央宣传部宣教局副局长刘晓航、国家发展和改革委员会投资司副司长李琳、财政部税政司副司长王建凡、国土资源部土地利用管理司副司长吴海洋、建设部住宅与房地产业司副司长侯淅珉、中国人民银行金融市场司副司长沈炳熙、国家税务总局流转税管理司副司长龙岳辉、中国银行业监督管理委员会银行监管一部副主任沈晓明。 [09:12]

[主持人] 本次座谈的预告消息上周五已经在新华网、人民网、央视国际网、光明网、中青网、中国广播网发布，引起了网友的极大关注，短短几天已经征集到了数千网友的几百个问题，涉及“房价”问题的方方面面。本次活动由新华网、人民网、央视国际网、光明网、中青网、中国广播网共同承办，大家通过这几个网站也能参加我们今天的活动。 [09:14]

[主持人] 我想问问刘晓航局长，为什么这次网上座谈会要以“落实宏观调控，稳定住房价格”为主题，希望达到什么样的效果？ [09:15]

[中央宣传部宣教局副局长刘晓航] 宣传思想工作有一个重要职责，就是围绕党的中心任务和工作大局开展形势政策宣传教育。满足人民群众不断增长的了解形势政策的需求。当前，一些地区房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱。为了解决这方面的突出问题，保证我国房地产市场持续健康发展。 [09:17]

[中央宣传部宣教局副局长刘晓航] 不久以前，建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门，根据中央的精神联合发出了关于做好稳定住房价格工作的意见，提出和实施了一系列稳定住房价格的具体措施。应该说，这是党和政府坚持宏观调控，用科学发展观统领经济社会发展全局的一个重要举措，对于改善国计民生，构建社会主义和谐社会具有重要的作用。 [09:19]

[中央宣传部宣教局副局长刘晓航] 为了满足网友进一步了解这方面的状况，今天特地邀请七个有关部门的领导与网友进行在线座谈交流，希望各位嘉宾和网友围绕主题，深入探讨，畅所欲言，通过讨论和交流，共同深化对于这个问题的认识。这里我代表中宣部宣教局衷心感谢新华网和各位嘉宾对我们这次活动的大力支持，也衷心感谢各位网友的积极参与。 [09:20]

[主持人] 实践证明，我们国家采取的一系列宏观调控措施是行之有效的。下面就请李司长给我们谈谈国家为了使房地产市场健康持续发展，采取了哪些措施，取得了哪些成效？下一阶段将如何巩固和发展这一宏观调控成果？ [09:21]

[国家发展和改革委员会投资司副司长李琳] 我国自从深化城镇住房制度改革以来，居民的住房消费得到了有效启动，以住宅开发为主的房地产市场得到了持续快速发展。房地产市场的发展对于扩大内需，拉动经济增长，推进城镇化进程，改善居民住房条件发挥了重要作用。房地产业已经成为国民经济发展的重要支柱产业。

　　在我国房地产市场快速发展过程中，我们应该看到各地发展还不平衡，局部地区出现了房地产投资增长过快，市场供求结构失衡，结构性矛盾突出，房价上涨过快，市场行为不规范的问题。针对这些问题，2003年，在深入分析国内外房地产市场发展规律和经验教训的基础上，国务院及时下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确提出了当前和今后一个时期，房地产市场发展的指导思想和调控目标，要求房地产业要与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调；在坚持住房市场化改革基本方向的同时，要加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度，不断完善市场供应体系；要以市场需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要；要加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定，以促进房地产市场持续健康发展。

　　2004年，针对房地产投资规模过大，增长速度过快等突出问题，为保持国民经济平稳健康发展，国务院又陆续出台了调控房地产市场若干措施，主要包括：治理整顿土地市场秩序，控制房地产开发用地供应总量，严格房地产开发信贷管理，提高房地产开发项目资本金比例，严格控制城市房屋拆迁规模等。随着这些措施的贯彻落实，全年的房地产开发投资完成13158亿元，同比增长28.1%，增速较上年下降了1.6个百分点,比当年一季度回落了13个百分点，房地产开发投资增长过快的势头得到了一定控制，缓解了固定资产投资快速膨胀的压力，确保了国民经济平稳发展。

　　今年以来，针对商品房价格快速上涨，部分地区存在房地产投资规模偏大，增速偏快，结构性矛盾突出，市场秩序混乱，不合理需求大量增加等突出问题，为巩固和发展房地产调控成果，国务院将稳定房价作为今年宏观调控的一项重要任务。3月下旬，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》（国办发电[2005]8号），就加强和改善房地产市场宏观调控，解决市场运行中的突出矛盾，特别是房价上涨过快问题，提出了八项措施。4月27日，国务院常务会议研究了下一步调控的指导思想、总体思路和基本原则，原则通过了建设部等部门提出的意见和建议。5月11日，国务院办公厅转发了建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》（国办发[2005]26号），对进一步稳定房价，又提出了八项具体措施，从供给和需求两个方面加大了调控力度。主要包括：改善住房供应结构；严格土地管理；加强房地产信贷管理，防范金融风险；明确享受优惠政策的普通商品房标准；加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度和整顿规范市场秩序等等。通过上述政策的出台，国务院有关部门配合地方政府加大了对房价过快上涨的调控。

　　最近，国务院有关部门对各地政府贯彻落实中央有关调控政策情况进行了联合调查，从调查的情况看，国务院关于稳定房价的各项措施，得到了社会各界的广泛支持和拥护，有关政策得到了较好的贯彻落实。目前，房地产市场出现了一些积极的变化，各项调控措施的综合效应正在开始显现。

　　根据国家统计局1—5月的统计资料，我们可以看到房地产开发投资增速在上月回落0.8个百分点的基础上,又回落了1.6个百分点，比2004年全年增速下降了3.8个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重也在逐月下降，比1—3月和1—4月分别下降了2.1个百分点和0.7个百分点。这些情况说明房地产开发投资增速正在逐步回落，房地产开发投资规模快速增长趋势得到了一定控制。与此同时，今年1—5月全国商品房销售价格同比上涨了8.9%，较1-4月下降了3.6个百分点，其中，住宅销售价格同比上涨11.3%，比1-4月下降了1.6个百分点,说明房价快速上涨的势头也得到了初步遏制，房价涨幅已有所趋缓。今年1—5月商品住宅销售面积增幅在连续5年大于竣工面积增幅的情况下，首次出现低于竣工面积增幅1.7个百分点的转折，说明商品住宅需求过旺的势头得到了一定控制。
上述情况表明，我们对房地产市场宏观调控的成效已逐步显现，随着中央稳定住房价格的各项调控措施逐步落实到位，政策效应将会进一步显现。下一阶段, 地方各级政府要将认识进一步统一到中央的精神上来，要按照国务院的统一部署和所确定的“积极稳妥，把握力度；突出重点，区别对待；因地制宜，分类指导；强化法治，加强监管”的调控原则，切实解决好房地产市场发展中存在的问题，做好稳定房价的各项工作，防止出现大起大落。各地应当根据当地经济发展水平、居民承受能力，确定好本地区房地产发展目标和模式，调整好高档商品房、普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的供应比例关系；要通过强化城市规划管理，加大土地供应调控力度，进而达到调整住房供应结构的目的；要尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排，合理引导住房建设和消费。有关部门要继续加强对房地产市场情况的跟踪和分析，密切关注市场走势，注意研究解决宏观调控面临的新情况、新问题，进一步巩固和发展宏观调控的成果，为促进社会主义和谐社会的建设做出应有贡献。 [09:23]

[主持人] 这是我们国家对于房地产市场宏观调控的情况。大家知道，税收是宏观调控的重要经济手段，在稳定住房价格中，税收杠杆发挥着重要作用，请王司长给我们介绍一下现行与房地产买卖相关的税收政策规定以及此次税收政策调整的主要内容。 [09:41]

[财政部税政司副司长王建凡] 按照我国现行税法的规定，在房屋的购买环节要征收契税、印花税，在房屋的销售环节要应收营业税、土地增值税、个人所得税。具体的规定，一个是契税，它是对购买者征收的，买房者在购买房地产时需按购买价的3—5％缴纳契税。印花税，对房地产交易双方征收，在买卖房地产时需分别按购买价及转让收入缴纳印花税，税率为万分之五。营业税，房地产所有者转让房地产时，需按转让收入的5％缴纳营业税。 [09:42]

[王建凡] 土地增值税，对转让房地产所取得的增值额增收，实行四级超率累进税率，即30％、40％、50％、60％。个人所得税，房产所有者按照转让房产的收入额减去房产原值和合理费用后的余额缴纳个人所得税，税率为20％。1999年以来，为了配合住房制度改革，启动房地产市场，促进住宅业成为新的经济增长点，经国务院批准，财政部税务总局出台了一系列的支持房地产市场发展的税收优惠政策，涉及到契税、营业税、土地增值税、个人所得税等税种。 [09:43]

[王建凡] 优惠对象就是普通住宅，主要内容：契税，个人购买自用普通住宅，减半征收契税。营业税，个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税。个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征，个人自建自用住房，销售时免征营业税。土地增值税，对居民拥有的普通住宅，转让时免征土地增值税。 [09:44]

[王建凡] 个人所得税，对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购买的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购买的价值可全部或部分予以免税。个人转让自用5年以上，并且是家庭的唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。税收政策调整的主要内容，第一，个人购买住房不足两年的，对外销售时全额征收营业税。第二，个人购买普通住宅超过两年以上的，对外销售时免征营业税。 [09:46]

[王建凡] 第三，个人购买非普通住房超过两年以上的，销售时按售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。享受免征、减征营业税的普通住房，由各省、自治区直辖市人民政府根据中央确定的原则和本地区实际情况制定具体标准。个人购买住房的时间以房屋所有权证或契税完税证明所载时间为准。上述政策自2005年6月1日起执行。 [09:47]

[王建凡] 主要特点是：遏制投机性炒房，控制投资性购房。在税收政策上只是调整了营业税政策，其他涉及到居民自用普通住宅没有做调整。把享受优惠政策的普通住房和其他住房分开，高档房屋还是按照现行税法规定征收各种税收。全国要统一标准、统一行动，各个地区不能自行其是。 [09:51]

[主持人] 前一段时间，一些不法投机商抛出“地荒论”，使房地产市场一下子出现了供不应求的状况，下面就请吴司长介绍一下当前房地产市场土地供应的基本形势和土地供应调控的主要任务。 [09:52]

[国土资源部土地利用管理司副司长吴海洋] 土地是房地产业发展的基础，加强土地供应的调控是维护房地产市场健康稳定发展的一个重要手段。去年以来，在土地上我们实行了宏观调控，应该说效果非常明显。从整体上保证了房地产市场健康稳定的发展，使房地产投资过快增长的势头得到了一定的遏制。目前，在国家宏观调控的作用下，土地供应正在发生一些积极的变化，主要表现在以下几个方面：第一，土地供应的总量基本满足了房地产市场的需求，并不存在土地供应总量不足的问题。 [09:53]

[吴海洋] 据统计，2002年、2003年是建设用地供应总量超长增长的两年，年增长分别达到了37％、35％。2004年，在国家严把土地的情况下，土地供应量有所下降，但是仍然高于了2002年的水平。2004年是6.9万公顷。另外，近两年，房价上涨比较快的几个城市北京、杭州、温州等，土地供应总量年年增长，而且增幅比较大。 [09:55]

[吴海洋] 根据房地产开发的周期，从土地的供应到住房的销售，一般是两年周期，当年竣工销售的住宅主要是在前两年供应的土地上建设的。根据调查分析，近几年供应的住宅用地上规划住宅建筑面积大大大于2年后的新开工面积、竣工面积和实际销售面积。据北京市有关方面的报道，从2000年到2004年，北京通过出让方式用于房地产开发的土地总量达到14463公顷，但是完成土地开发总面积只占总量的35.8％。 [09:57]

[吴海洋] 正在开发或者尚未开发的土地是9410公顷，占了64.2％。从市场情况来看，土地供应量还是非常充足的。目前，全国闲置土地总量是37.7万亩，这些土地都在开发商手里。从这个角度来看，目前土地供应的总量应该基本上是满足了市场的需求。所以并不存在土地供应总量不足的问题。而且我们现在还非常担心一个问题，我们还担心一些城市或者地方因为土地供应总量过大，造成土地的撂荒，这是我们非常担心的。 [09:58]

[吴海洋] 第二，房地产开发利用存量建设用地数量增加明显，初步扭转了房地产开发用地以新增用地为主的局面。2004年利用存量建设用地的比例达到56％，今年一季度达到61％。房地产利用存量建设用地以后，就会减少对耕地的占有，对保护耕地是非常有利的。第三，土地供应向中低价位商品住宅倾斜明显，供应结构进一步优化。2004年，普通住宅土地供应占70％以上，与2003年相比提高了7.8个百分点。今年一季度，土地供应总量向中低价位普通商品住宅倾斜的比例进一步提高，又提高了4个百分点。 [10:00]

[吴海洋] 第四，目前全国经营性用地出让的招拍挂制度得到全面推行并不断完善。第五，全国主要城市地价总体水平呈现稳中有升的态势，但增幅趋缓。应该说，从总体来看，国家宏观调控政策出来以后，土地供应正在向着宏观调控的预期目标积极的发生转化。 [10:03]

[吴海洋] 下一步我们将按照国务院稳定住房价格宏观调控的要求，进一步履行好自己的职责，在以下五个方面做好工作。第一，加大土地供应总量和结构的调控力度。第二，严格土地供应的管理。第三，加强供后监管。第四，加大信息披露的力度。第五，加强国情宣传。 [10:08]

[吴海洋] 第一，要实施调整土地供应的总量、结构、供应方式以及供应时间，着力增加中低价位和中小户型的普通商品房和经济适用房的土地供应，来稳定市场。同时，要严格落实停止别墅类用地的供应，严格控制高档住房的土地供应。第二，继续全面推行商品住房用地招标拍卖挂牌的制度，确保土地供应的公开、公平和公正。 [10:08]

[吴海洋] 另外要进一步完善土地出让的合同，在合同里要明确开工、竣工的条件和时间要求，以及违约责任，确保供应的土地能及时开发，防止开发商在土地供应出去以后囤积土地，不能及时开发，造成市场上住房供应的短缺。加强经济适用住房土地供应的管理，在供应土地时，要在划拨书上明确住房的套型、销售价格、开竣工的时间，接受群众的监督。 [10:10]

[吴海洋] 第三，严格供后监管。一些开发商在取得土地不能及时开发，有的甚至囤积土地，造成供应出去的土地不能及时转化成住房供应，下一方面要加大这方面的执法力度。加大对闲置土地的监督力度。第四，加强信息披露的力度。及时披露土地供应的计划、供应的结果、土地开发的进展情况以及地价动态情况，及时引导市场的投资与需求。 [10:10]

[吴海洋] 第五，加强国情宣传。人多地少是我们国家的基本国情，我们必须实行最严格的土地管理制度，严格控制建设用地总量，严格保护耕地，严把土地供应“闸门”，大力推进节约和集约用地。通过对社会公众的宣传，更新住房建设和住房消费观念，积极引导房地产开发的理性投资和住房的理性消费，鼓励节约、集约和合理使用土地，缓解资源供求矛盾。 [10:11]

[主持人] 如果让您评价一下现在分界线市场的状况是供大于求还是供求平和？ [10:12]

[吴海洋] 从土地供应角度来讲，可能存在着结构性的矛盾，就是总量满足了需要，但是中低价位、中小户型土地供应的比例偏低，这也是我们下一步要加大力度的地方。 [10:13]

[主持人] 住房建设与建设部关系最紧密，而且这次七部委文件也是由建设部牵头起草的。下面请侯司长给我们谈谈国家加强房地产市场宏观调控是基于什么考虑，应坚持什么原则，有什么特点？ [10:13]

[设部住宅与房地产业司副司长侯淅珉] 房地产业是国民经济的支柱产业，正因为是支柱产业，所以保持房地产市场的持续健康发展，事关国民经济和社会发展的全局。近年来，房地产市场发展中出现了一些突出问题，商品住房价格增长过快，商品房结构性矛盾加剧，部分地区房地产投资规模较大，房地产市场秩序较为混乱。近年来，房地产市场发展中出现了一些突出问题，商品住房价格增长过快，商品房结构性矛盾加剧，部分地区房地产投资规模较大，房地产市场秩序较为混乱。 [10:15]

[侯淅珉] 这次调控就是要解决这些问题，消除影响市场发展的不健康因素，特别是容易引起泡沫的因素，控制好市场发展的节奏，促进房地产市场持续健康发展，发挥好房地产市场在推动国民经济增长，改善居民居住条件等方面的持续推动作用。 [10:17]

[侯淅珉] 这次房地产市场的调控有这样几个特点：第一，把解决当前的问题与长远的制度建设相结合。这次调控中的大部分措施既针对当前房地产市场存在的问题，也涉及到了房地产市场发展的制度环境的改变。比如说要从体制上、机制上为市场的健康发展奠定一个好的基础。 [10:19]

[侯淅珉] 第二，统一政策和因地制宜相结合。国家的统一政策主要是解决一些普遍性问题，地方的调控措施要针对当地市场发展的区域性特殊问题，这次国家统一政策紧紧围绕两个主题，从供应上增加中低价位、中小户型、普通商品住房和经济适用住房的供应。从需求上将遏制房地产投机行为，引导合理的住房消费。 [10:19]

[侯淅珉] 第三，这次调控是以经济手段为主的综合调控，充分运用土地、税收、金融等经济杠杆，同时强化法制建设，禁止期房转让，把整顿和规范市场秩序作为调控的主要内容。另外还加强了城市规划的直接调控。第四，遵循经济规律，实行供应和需求的双向调控。各项调控措施既调节供应，同时也调节各类需求。 [10:20]

[侯淅珉] 第五，突出重点，区别对待。针对部分地区不合理需求旺盛的问题，这次调控重点加强对需求的调控，在需求的调节里又着重遏制房屋投机，消除市场发展的最具有破坏性的因素。在商品住房供应的调节方面，这次调整着重是解决结构性问题。另外从整个调控的政策措施来看，突出了保护普通居民的住房消费，维护低收入家庭的住房权益。 [10:20]

[侯淅珉] 第六，这次调控加强了各项调控措施之间的协调配合，包括各项经济手段的协调，包括经济手段和法律手段的配合，也包括各级政府调控措施的合理组合，确保调控方向的一致性，形成政策合力。 [10:21]

[主持人] 中国人民银行是我国的中央银行，请问沈司长，人民银行为什么要关注房地产市场？ [10:22]

[中国人民银行金融市场司副司长沈炳熙] 人民银行为什么要关注房地产市场？从根本上来说，人民银行作为中央银行，这是它的职责所在。因为实行货币政策，经济宏观调控，保持金融稳定，这是人民银行作为中国的中央银行所必须履行的职责。房地产市场和通货膨胀、经济增长和金融稳定，都有着密切的关系，所以人民银行必须关注房地产市场。这是简单的说。下面分三个方面具体谈一下。首先，房地产价格和通货膨胀的水平有密切的关系。中央银行货币政策的基本目标就是要保持物价的稳定，并以此促进经济的增长。所以保持物价的稳定，这是货币政策的最基本要求。 [10:23]

[沈炳熙] 物价的水平通常是由通货膨胀水平来度量测定的。通货膨胀的水平往往是用消费者物价这个指标来表示。从我们国家来看，基本上也是用这个指标。这个指标本身当然不包括资产的价格，但是资产的价格和消费者物价水平，也就是说和通货膨胀，这之间有很密切的关系。大量的研究表明，房地产价格的急剧上升会带动通货膨胀水平的上升。所以，人民银行要保持物价的稳定，就必须要关心引起物价变动的一系列因素，其中很重要的因素就是房地产价格水平的问题。 [10:26]

[沈炳熙] 第二，房地产行业对整个宏观经济的影响非常重大。在整个国民经济当中，房地产业具有举足轻重的地位，它是国民经济的支柱性行业。根据我们的测算，房地产业与57个产业存在着直接或者间接的联系。在1998年以后的相当一段时间里，通过发展房地产业成为当时拉动经济增长的一个新的经济增长点。 [10:27]

[沈炳熙] 2001年，我们国家的房地产业对GDP的增长直接贡献率是1.3个百分点，间接贡献率是0.6—1.2个百分点，合计是1.9到2.5个百分点。这样一个很重要的产业对整个宏观经济的影响非常之大。人民银行的货币政策是保持物价稳定，并以此促进经济增长。也就是说促进经济增长是我们必须要考虑的问题，和经济增长有着密切联系的房地产业以及由这个产业所形成的房地产市场，需要给予高度的关注。 [10:29]

[沈炳熙] 第三，房地产市场与金融稳定有着很密切的联系，影响是很大的。在发达国家的GDP里，房地产是金融市场重要的组成部分，从我们国家来看，2005年5月，房地产贷款的余额是2.8万亿元，占金融机构人民币各项贷款余额的15.09％。2004年年末，房地产贷款占GDP20.23％，其中个人住房贷款占GDP的比重是12.3％。由于房地产金融在整个金融活动当中具有重要的地位。因此，房地产市场所出现的一些波动，都会直接或者间接的影响金融稳定。 [10:31]

[沈炳熙] 尽管与国外相比，我们国家的房地产贷款在金融机构当中的贷款比例还不是很高，但房地产业运作资金60％以上来自银行，有直接的，也有间接的。而且我国房地产金融发展的时间比较短，主要运作还是集中在银行，房地产金融的风险可能集中在银行，对金融稳定有着深刻的影响。我们必须高度重视。从实践来看，从20世纪后半叶，一些房地产市场泡沫的破灭，对世界各国经济造成危害的例子是非常多的。 [10:31]

[沈炳熙] 从亚洲一些国家和地区来看，包括日本、泰国、马来西亚等等国家的情况来看，由于他们房地产泡沫的破灭，导致了国民对整个金融体系的信心动摇，这是一个很严重的问题。中国人民银行作为中国的中央银行，它肩负着维护币值稳定和金融系统稳定的重要职责，基于这个历史使命，中国人民银行一直关心着、关注着包括房地产价格在内的资产价格变动对宏观经济和金融稳定的影响。在现在整个房地产市场发展变化出现一些新的情况的时候，我们更要关注这个市场。 [10:32]

[主持人] 我们大家知道在购买房屋的时候，要缴纳好几种税款，很多网民都不太了解这些税收的种类以及一些相关的优惠政策，下面就请龙司长给我们谈谈这方面的情况。 [10:34]

[国家税务总局流转税管理司副司长龙岳辉] 对个人销售商品住房主要包括五个税种，包括营业税、契税、土地增值税、个人所得税和印花税。要全面的、准确的把握和理解整个在房地产税收当中税收政策的正负效应问题。这次房地产税收调控只调整了营业税税收政策，其他政策没有作出调整。 [10:35]

[龙岳辉] 我们认为准确的、全面的把握和执行调整后的营业税政策和现行的几个税种的政策和优惠政策，是确保当今宏观调控取得明显成效的一个前提。要求全国税法要统一，税权要集中，各地不能擅自出台一些与中央宏观调控政策相违背的一些规定，要享受普通住宅优惠政策的调整。我们要求税务部门和财政房地产管理部门加强协调配合，整合资源，实现信息共享，确保这个宏观调控政策的落实和到位。 [10:36]

[主持人] 建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》的出台在某种意义上也是为了防范银行的信贷风险，下面请沈主任为我们介绍一下目前我国房地产信贷的基本情况、存在的主要问题以及如何进一步加强对房地产贷款风险的监管？ [10:37]

[中国银行业监督管理委员会银行监管一部副主任沈晓明] 第一，截至到2005年4月末，我们国家房地产信贷资金占2.8万亿，占全部金融机构贷款的七分之一左右。第二，房地产开发贷款不良率与全部金融机构相比较是低于平均不良贷款率的。今年以来，房地产贷款有两个方面特点，一个是增幅回落比较大。截至4月末，房地产开发商贷款余额8000多亿元，比年初增加380多亿元，同比增长12％，增幅回落29个百分点。其中住房开发贷款余额4500多亿元，比年初增加240多亿元，同比增长15％，增幅回落70个百分点。一个是住房按揭贷款增长相对较快。 [10:39]

[沈晓明] 4月末，住房按揭贷款余额1.7万多亿，比年初增加900多亿，同比增长28％，高出房地产开发商贷款增幅16个百分点。房地产信贷中存在的主要问题和风险。第一，房地产开发过度扩张，使商业银行过多地承担了房地产市场风险。据银监会对上海、杭州等房价上涨较快的八个重点城市调查，目前房地产开发企业扩张问题突出，一是平均资产负债率达70％以上，一级资质企业仅占10％，四级资质企业的不良贷款率高达15％；二是通过“期房”、流动资金贷款、集团公司贷款、建筑企业垫资等变相融资问题突出。 [10:40]

[沈晓明] 三是自有资金仍然严重不足，平均自有资金比例16.9％。由于这些问题的存在，一旦项目不能如其竣工或销售不利、房价波动较大，企业资金链断裂，将造成银行信贷风险。第二，房价上涨，使银行贷款存在潜在风险。一是部分地方政府，过分扩张城市建设，将土地有偿转让收入作为“第二财政”，土地储备和运作方面不尽规范，潜在着偿债违约风险等。二是部分房地产开发企业与地方政府联手，追逐利润，抬高房价。三是投资和投资性炒作在较大程度上提高了房价。第三，由于内外部因素影响，部分银行机构信贷管理存在薄弱环节。 [10:41]

[沈晓明] 一是银行对房地产行业价格、信息等掌握不全面、不及时，导致对房地产市场和房地产企业及项目的判断分析能力不强，在一定程度上影响了银行对市场机会的把握和对风险的控制。二是房地产企业规避自有资金比例管理，加大了银行信贷操作难度。据对杭州检查，企业规避的方式主要有虚增资本公积做大自有资金、分拆项目或利用银行多头授信套取银行信用、将自有资金混同于自筹资金等。三是风险管理存在薄弱环节。如，开发商挪用信贷资金，导致房地产信贷“封闭管理”难度大，形成不良贷款的现象时有发生。 [10:42]

[沈晓明] 个人住房贷款由于个人征信系统不完善，尚无法预警贷款风险。四是土地储备贷款风险。表现在借款人的主体资格、土地使用抵押权证、政府担保及储备中心的资金运行等方面。三、加强和改进房地产信贷管理，稳定房价、促进房地产市场健康发展的几点意见。一是加大检查和督促整改力度。要求银行机构对2004年宏观调控以来房地产贷款管理中存在的问题逐一整改，并将情况上报监管部门。部署对商业银行贯彻落实国家宏观调控政策、稳定住房价格情况的跟踪检查，进一步落实《商业银行授信工作尽职指引》，加强贷款“三查”的尽职工作。 [10:43]

[沈晓明] 二是加强窗口指导和风险警示，促进商业银行改进风险管理。督促商业银行调整和改善房地产贷款结构，有效控制不符合政策取向和风险集中度较高的房地产项目贷款需求，以及超出偿付能力的个人住房贷款需求。个人住房贷款应防范贷款期限长与房价变化不确定性造成的期限风险、“假按揭”风险等，确保房地产信贷资金安全。三是发挥银行业协会的职能作用，进一步规范同业竞争行为。四是支持商业银行业务创新，探索防范风险和改进服务的新途径。五是加强统计、监测与分析，为有关部门及时提供决策参考。 [10:43]

[主持人] 网友“19770510”:李司长，我想请教您一个问题：“稳定房价”是一个什么概念？谢谢！ [10:44]

[李琳] 由于近几年来，部分地区商品房供应结构不合理，中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，加上城市房屋拆迁规模过大，被动性需求增长过快，由此导致房价上涨是属于不合理的。在房价上涨的情况下又引发了投机投资性购房的增长，加上个别开发商和中介机构的炒作，进一步加剧了房价快速增长的态势。部分中心城市甚至出现了非理性上涨，对房地产持续健康发展带来了极大的负面影响。针对房地产发展中所出现的问题，今年年初以来，国务院将稳定房价工作作为宏观调控一项重要任务。 [10:44]

[李琳] 3月下旬以来，国务院办公厅陆续下发了《关于切实稳定住房价格的通知》和《关于做好稳定住房价格工作的意见》。关于稳定房价是一个什么概念呢？我想从以下几个方面来说明。首先，稳定房价就是要遏制房价过快上涨的势头。据国家统计局的数字，2004年，商品房和商品住宅平均住宅的涨幅首先超过居民收入增长，分别增长了14.4％和15.2％，是2000年以来的最高涨幅。今年一季度又比去年同期分别上涨了12.5％和13.5％。如果任其发展下去的话，不仅影响房地产市场持续健康发展，还会影响整个宏观经济的运行，给社会带来不稳定因素。 [10:45]

[李琳] 3月初以来，在国务院的统一部署下，各地加大了对房地产市场宏观调控力度。目前房地产市场已经出现了一些积极的变化。商品房价格快速增长的势头得到了初步遏制，它的涨幅已有所放缓。1—5月份，全国商品住宅销售价格平均增长11.3％，比上个月回落1.6个百分点。随着各项调控措施的落实到位，政策的综合效应将会进一步显现。另外，稳定房价就是要将目前过高的房价控制在合理的水平之内。 [10:46]

[李琳] 近几年，一些地方出现的住房销售均价大幅上涨，与开发供应结构不合理密切相关。一些地方由于低密度、大户型、中高档商品房供应量偏大，中小户型、普通住房、经济适用房供应不足，由于供应失衡，导致住房销售均价大幅上涨。这次宏观调控重点要通过调整供应结构，增加普通商品住房和经济适用住房的供应，完善住房保障制度来保证价格基本稳定。第三，稳定房价还需要进一步整顿和规范房地产市场秩序。 [10:47]

[李琳] 按照国务院确定的调控措施，各地要加大对房地产市场秩序的整顿，要严格商品房预售许可条件，禁止期房转让，要运用税收等经济手段加大对投机性、投资性购房的调节力度，都购买商品住房不满两年以上的要恢复征收5％的营业税，对经济适用住房要实行政府指导价，并严格控制户型、面积标准和销售对象。要通过招投标降低适用住房建造成本，并且切实控制开发商利润。通过各级政府的共同努力，随着住房保障制度和市场供应体系的日益完善，中央确定的稳定房价的调控目标是能够实现的。 [10:47]

[主持人] 网友“燕儿哥哥”：司长同志，您好，很高兴有机会和您交流。目前全国房价应当可以说是高位运行，作为国家的宏观部门，发改委对控制房价有什么作为呢？ [10:48]

[李琳] 国家发改委是国务院下属的经济综合管理部门，在落实宏观调控，稳定住房价格中，我委主要开展以下几项工作。第一，将房地产市场的投资形势及房价问题纳入国民经济总体运行形势和全社会固定资产投资中，定期进行分析，并及时将有关情况报告党中央、国务院，供决策参考。同时，参加建设部牵头的房地产市场宏观调控部级联席会议和稳定住房价格的工作，通过密切合作，共同做好有关工作。 [10:49]

[李琳] 第二，依据《价格法》的有关规定，督促地方物价部门切实做好稳定住房价格的有关工作。首先是按照经济适用住房价格管理办法和有关规定，严格经济适用住房价格管理，对经济适用住房销售价格严格审核成本费用，按照微利的原则实行政府指导价，限价销售，以切实保证政府制定的优惠政策落实。其次是加强商品住房成本监测。重点是加强对普通商品住房价格引导和调控，定期测算并公布不同地段、不同等级普通住房开发建造的普通成本，引导住房合理价格的基本形成。 [10:50]

[李琳] 第三，规范商品住房销售价格行为。对商品房销售实行一房一价，售房明码标价制度，禁止虚假标价和价格欺诈行为，切实加强对房地产开发经营企业在售房过程中乱摊派费用和乱收费用等违法行为的查处。第四，完善土地价格管理，通过建立和规范基准地价，定期确定和公布制度，调控和引导地价水平。第五，规范房地产中介服务收费行为，加强对房地产中介机构收费行为的约束，坚决制止一些单位和部门强制消费者接受中介服务以及指定中介服务机构的行为。 [10:51]

[李琳] 第六，加强对房地产价格的监测调控，及时掌握房地产价格和其相关产品价格运行态势，并建立信息发布制度，引导居民的理性购房。按照国务院统一部署，联合有关部门继续做好稳定房价的工作。我个人认为，中央出台这一系列宏观调控的措施，实施时间还不是太长，但是已经初见成效了。刚才已经提到，等到这些政策都逐步落实到位之后，目前房价的增幅已经回落，经过一段时间的宏观调控措施的落实之后，我觉得房屋的平均价格增幅还要逐渐下落，趋于合理的价格。 [10:52]

[主持人] 网友“孟姜女”：房地产税按面积征收还是按价值征收？全国税率统一吗？ [10:53]

[王建凡] 目前我国的房地产税包括两个税，一个是房产税，一个是城镇土地使用税。房产税，是按照房产帐面的原价减少10％到30％的余值以后缴纳，税率是1.2％。对于租金，按12％征税。城镇土地使用税是按照实际使用占用的面积来征收的。税额的确定，大城市、中等城市、小城市以及县城和建制镇是不一样的，大城市每平方米是0.5—10块钱，中等城市是0.4—8块钱，小城市是0.3—6块钱，县城和建制镇是0.2—4块钱，这个税额幅度具体交给地方人民政府，由省级政府来确定。 [10:57]

[主持人] 网友“msgg”:房地产税是个老税种，62、63年的时候，居委会就安排我帮税务所向居民户收过这种税。当时是按房屋使用面积计算税额的，税额不高，对绝大部分人家来说，不是什么负担。现在不知道怎么“改革”，我还能交得起吗？下岗工人又增加一笔支出了。最好要有所减免才好。农村的房屋本来就是不需交纳这种税的，不知道现在怎么样？ [10:58]

[王建凡] 房地产税在全世界来说都是一个古老的税种，中国解放以后，房地产税就开始实行。1951年政务院公布了城市房地产税的暂行条例，这个条例现在适用。现在国内执行的税法，一个是1988年时公布的《中华人民共和国房产税条例》，还有《中华人民共和国城市土地使用税条例》。这两个条例现在的适用范围只是大中城市和建制镇，都没有覆盖到农村，所以农村在目前是不缴纳土地使用税的。 [10:58]

[王建凡] 对于在城市里的居民，原来税法出台时，我们国家房屋消费结构主要是以公有福利房为主，考虑那时的城市居民纳税能力，对城市居民自用的这些房屋是不征用房产税的，所以不管是农村还是城市的普通居民，房产税都不征收。目前我们国家征税的范围与世界其他国家相比是偏窄的。中低收入阶层，今后会不会纳入进来？我们要借鉴社会上，包括公众的一些意见，政府也会充分考虑这些中低收入阶层人的利益。 [10:59]

[主持人] 网友“hanhanhan”:房子的价格主要由两部分组成，建安造价，即砖瓦钱，另一部分就是地钱，包括绝对地租、级差地租I和II以及垄断地租。前者每平方米200元不到，后者占大头，难道房价上涨真的与地价无关吗？ [10:59]

[吴海洋] 这位网友问得问题非常专业，非常懂地价。目前房价和地价的关系是大家非常关心的一个话题，前一段也炒得比较多。我想这位网友又重新提出这个问题，目前房价上涨到底什么原因，主要是四个：第一，需求过旺，第二，结构不合理。第三，成本推动。第四，投机炒作。关于地价和房价的问题，首先，从房价构成来看，房屋价格由四个部分组成。一个是土地成本，一个是建安成本，一个是税费，还有就是利润。从这个观点来讲，地价是房价的一个重要构成，地价和房价的关系是成本和产品价格的关系。 [11:01]

[吴海洋] 从价格形成的环境来讲，在市场经济条件下，价格是由供求来决定，这是最基本的经济规律。房价是由什么来决定的？是由住房的供求关系来决定。地价应该是由土地的供求关系来决定的。土地是一种"引致需求"，由于大家对住房产生了需求，住房是盖在土地上的，所以就产生了对土地的需求。从这个角度讲是需求决定了价格，所以土地价格也是"引致价格"。开发商是怎么定价的呢？一般都会想今后这个房子会卖什么价，然后造这个房子建安成本是多少，我要交多少税费，同时要保证多少的利润，然后再出什么价取得这块土地。 [11:01]

[吴海洋] 从这个角度讲，是房价决定了地价。有人说地价决定了房价，我想就是成本决定价格。这是计划经济的一种观点，在市场经济条件下，应该是需求决定价格。所以我认为地价决定房价是一个片面的观点，但是地价和房价是非常紧密的。因为地价是房价的构成成本，地价的变化会影响到房价的变化，但是绝不是决定性的因素。从这几年监测情况来看，地价占房价的20％到40％。比如日本地价占房价，高的时候是80％-90％，韩国占50％，新加坡占55％左右。从涨幅来讲，地价的增长幅度都低于房价的增长幅度。 [11:02]

[主持人] 网友邓林：请问司长：土地的控制力度，可以说直接影响到房地产效益，那么土地利用管理司，在房地产过热的情况下，你们将采取什么措施来调控呢？在很多城市耕地被房地产商占用，为了防止耕地被挪作它用，应该怎样加强土地监管力度呢？ [11:02]

[吴海洋] 关于采取什么措施，我前面已经讲了，重要措施就是加大结构调整的力度。就是要把我们的土地供应向中低价位、中小户型的普通商品住房和经济适用住房倾斜，而且保障这方面的供应。今年土地供应的重要政策就是保障这方面的供应，所以大家不要担心今年土地供应会对这块减少。另外，耕地被占用的问题是非常严峻的问题，从1997年以来到目前的8年间，耕地减少了1.14亿亩，现在全国耕地总面积是18.37亿亩，人均耕地是1.41亩，仅占世界平均水平的40％，所以保护耕地，维护我们国家的粮食安全是我们国土资源部门面临的非常重要的任务。 [11:04]

[吴海洋] 过去一直以来，房地产开发是以侵占耕地为主的，严格了土地管理措施，严格保护耕地，从去年开始，房地产开发用地逐步转向以存量用地为主，这是今后房地产开发要走的路子。第一，今后用地就是严格执行土地规划和计划，不能突破规划和计划来用地。第二，严格土地监管，对违法用地搞房地产开发的，特别和乡镇村私下签定协议进行房地产开发的，我们要对圈占耕地行为进行坚决打击，在下一步土地整顿期间加大力度，严格执法。 [11:05]

[主持人] 网友请问建设部的侯司长，如何评价目前的房价？ [11:06]

[侯淅珉] 房价是市场运行状况的综合性反映，市场供求的总量管理，市场供求的结构性问题，都会体现在房价上。市场的大起大落主要表现形式就是房价的大起大落。所以稳定房价就是稳定市场，稳定市场归根结底就表现在房价上。去年商品住房价格上涨很快，去年达到两位数的增长速度，也是首次超过了人均收入的增长速度。特别是有部分地区房价上涨过快，超过了20％，引发了一系列的问题，包括增加中低收入家庭购房的负担，包括引发房屋的投机现象，加大社会经济运行的成本。所以坚决遏制房价过快上涨的势头，避免房价市场的大起大落，是这次宏观调控的基本任务。 [11:06]

[侯淅珉] 这次文件的标题也非常明确，就是稳定房价。从历史情况来看，2003年之前，前过住房价格增长速度和居民收入的增长速度基本持平。去年以来，房价的快速上涨是多重因素共同作用的结果。这里面有整个经济发展中要素价格的变化因素，有社会资金的投资渠道、投资工具比较狭窄的因素。从房产本身内部反映来看，直接因素有下面几个：第一，房地产市场供应的结构不合理，高价位商品住房供应比例偏高，现在的房价是平均房价的概念，所以高价房供应量的增长就加大了平均房价的增长。 [11:07]

[侯淅珉] 第二，消费主体变化。近年我们国家住房改革以来，特别是住房市场化进程的推进，个人成为消费主体，住房建设的品质，居民对住房小区环境和住房内部的设置要求比较高。住房品质提高，建设成本提高了，带动了房价。决定房价主要是市场供求关系，当然也有价值规律。从开发商的角度来说，有我的成本是多少，我要赚多少钱，有这方面的影响。 [11:07]

[侯淅珉] 第三，一些地区住房需求的规模偏大。在一些城市出现了供求关系失衡，供求矛盾突出，其中主要是包括了投机、投资性购房因素增长过快，还有拆迁造成被动购房大量增加。另外房价上涨也促使部分居民提前购房。这几个因素推动了住房需求快速扩张，供应的增长不能像需求增长这么快，所以就造成供求关系上造成一些问题。还有一些就是有一些开发商和中介机构行为不规范，利用市场信息不对称哄抬房价。 [11:08]

[侯淅珉] 这次采取的调控措施也是针对上述这些问题的，随着各项调控措施的贯彻落实，我们认为完全可以起到遏制房价过快增长，稳定房价的作用。从当前主要城市市场交易情况来看，市场房价的增长速度明显回落，正在朝着宏观调控的预期目标发展，房地产开发投资和房产消费也逐渐回归理性，应该说稳定房价工作已经初步取得了成效。当然大家更关心的是具体到一个城市的房价，具体一个城市的情况而言，我觉得城市的房价在宏观调控过程中的走势，主要和当地市场存在问题的程度有关系，刚才说到了结构性问题，包括市场秩序不稳定问题，包括房屋投机炒作问题。 [11:08]

[侯淅珉] 特别是房屋投机炒作的严重程度有关系。从当前各地市场对调控政策的反映来看，凡是投机炒作现象突出，非理性因素积累多的地区受调控政策的影响就大，凡是市场投机炒作现象少的地区，受调控政策的影响也比较小，这也是我们这次宏观调控各项政策针对性比较强的一个表现，就是消除市场发展中的非理性、不健康的因素。你原来的市场发展是健康的，受宏观调控政策影响就小。我想需要提醒网友注意的是，就全国而言，投机炒作现象集中在少数城市，特别是集中在房价上涨过快的少数城市，在这些城市里面，投机炒作又集中在一些区域的，特别是一些高价位的楼盘。 [11:09]

[侯淅珉] 随着禁止这次期房转让政策的实施，包括营业税政策的调整实施，还有销售优惠政策以及标准的提出，价格会发生比较大的变化主要是少数城市部分地区的部分楼盘，从全国房地产市场发展的外部环境看，从我们国家房地产市场发展的阶段来看，不会出现房价的全面下跌。当前，我们国家一些主要城市，建设部抓了40个试点城市，建立房产市场信息系统，这个信息系统可以及时的反映当前市场变化情况，所以希望大家多关注这些市场信息，作出及时的、理性的市场判断。 [11:11]

[侯淅珉] 为满足居民住房需求，既要调控市场房价，也要发展住房租赁市场，更要加快建立健全住房保障制度，满足低收入家庭的基本住房需求。这才是城市政府发展房地产业的正确道路。居民也要根据自己的实际情况选择合适的解决方式，不能挤在买房一条道上。 [11:11]

[侯淅珉] 关于满足居民的住房需求问题，从1998年的国务院23号文件、2003年的18号文件和这一次的26号文件，都坚持了两项基本制度，就是市场和保障相结合的制度。在市场里面又分买卖和租赁，在住房保障里面主要是住房公积金制度、经济适用住房和廉租住房制度。 [11:11]

[主持人] 很多老百姓非常希望房价能够快速回落，但是经济学家又指出房价的快速回落可能不利于我们国家经济的软着陆，如何看待经济规律和百姓需求的矛盾呢？ [11:11]

[侯淅珉] 房价是市场供求关系相互作用的一个结果。我们认为当前房价有非理性因素，主要是现在需求力量有一些投机的因素，有投资性增长过快的因素。如果这些需求是真实的，把非理性因素剔除之后，需求回归到真实性需求，那房价是合理的。 [11:13]

[主持人] 网友“求是AAA”：有效控制信贷规模决不是提高利率，提高首付比例，而是银行要建立一套科学的房价评估指标体系，有效地消除房价水份。比如某地房价炒到10000元每平米，但银行根据自身的房价评估指标体系确定该地房价为6000元每平米，则可向购房者的贷款最高额度为4200元每平米而不是现在的做法贷给7000元每平米。如果在这样的贷款政策下该地房价还能炒上去也是有充足民间资本进入房市，对金融构不成风险。您认为这种说法有道理吗？