[新华网]2011(首届)保障房高峰论坛29日在北京钓鱼台国宾馆举行,参加论坛的领导与嘉宾正在入场,论坛即将开始。　[2011-10-29 14:04:22]
[主持人]尊敬的各位领导、各位来宾、女士们、先生们，以及正在电脑前关注新华网现场直播的网民朋友们，大家下午好！　[2011-10-29 14:07:17]
[主持人]这里是“住有所居·责任先行”2011(首届)中国保障性住房发展高峰论坛的现场。我是新华网主持人刘燕。欢迎大家的光临。　[2011-10-29 14:07:55]
[主持人]本次论坛是在财政部、国土资源部、住房和城乡建设部、国务院国有资产监督管理委员会和新华社等单位的指导下，由新华网和经济参考报主办，中国房地产业协会、中国房地产研究会和北京房地产业协会联合主办，万科地产、碧桂园集团、中国铁建地产集团以及龙湖集团共同协办，多家知名房地产企业积极参与的探讨中国保障性住房发展的一次年度盛会。　[2011-10-29 14:09:19]
[主持人]2011(首届)中国保障性住房发展高峰论坛的主题大家都已经看到了——“住有所居·责任先行”。这样的一次论坛的设立，我们致力于全国保障性安居工程的纵深推进，旨在汇聚社会各界的智慧，搭建一个分享和推广经验、研究和讨论问题的开放性高端平台，推动“十二五”保障安居目标的圆满完成。　[2011-10-29 14:10:16]
[主持人]下面向大家介绍一下出席今天论坛的主要领导与嘉宾。他们是：全国政协常委、人口资源环境委员会副主任、中国房地产业协会会长、中国房地产研究会会长刘志峰，新华社副总编辑夏林，新华社经济参考报总编辑杜跃进，中国房地产业协会副会长兼秘书长苗乐如，全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康，住房和城乡建设部住房保障司副司长张学勤，住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长姜万荣，国务院国有资产监督管理委员会研究局副局长楚序平，新华每日电讯副总编辑陈凯星，新华网总裁助理杨庆兵，中国房地产业协会副秘书长何崎，国务院发展研究中心高级研究员高伟，重庆市房地产协会会长莫元春，南开大学经济研究所副教授马先标等。　[2011-10-29 14:13:24]
[主持人]建设银行北京分行战略客户部副总经理丁佶春，住总集团董事长张贵林，首开集团副总经理刘希模，碧桂园集团总裁莫斌，远洋地产行政总裁李明，中铁房地产集团有限公司总法律顾问赵福明，金泰地产集团党委书记、副董事长马强，金融街控股股份有限公司副总经理王志刚，北京石开房地产开发有限公司副总经理鲁连泊，北京金隅嘉业房地产开发有限公司执行董事、总经理黄安南，绿城房地产集团执行总经理曹舟南，亿城集团副总裁马寅等。　[2011-10-29 14:20:42]
[主持人]欢迎各位领导、嘉宾、各位企业界的精英们、朋友们的到来，也同样欢迎来自媒体的记者朋友们，欢迎大家！　[2011-10-29 14:21:12]
[主持人]首先我们有请经济参考报总编辑杜跃进代表本次论坛的主办方新华网和经济参考报致辞，有请杜总。　[2011-10-29 14:21:54]
[经济参考报总编辑杜跃进]尊敬的刘志峰会长，尊敬的夏林副总编辑，女士们、先生们：大家下午好。今天我在这里代表论坛的主办方新华网和经济参考报，同时代表论坛的联合主办方中国房地产业协会、中国房地产研究会以及北京房协向参加今天下午会议的各位领导、嘉宾和媒体界的朋友们表示热烈的欢迎。　[2011-10-29 14:23:13]
[杜跃进]秋天是收获的季节、是美丽的季节，今天我们齐聚钓鱼台国宾馆共话中国人的安居梦想。保障性住房是一项重大的民生工程，也是一项重大的民心工程，党中央国务院对此高度重视，全面落实保障性安居工程已经成为社会各界关注的重大课题。安居乐业、居者有其屋是广大人民群众的迫切愿望，党中央国务院高度重视解决百姓住房问题，在加强宏观调控、遏制住房价格过快上涨的同时，加快推进保障性安居工程建设，加快棚户区和农村危房改造，大力发展公共租赁住房，以改善低收入群体的住房问题。　[2011-10-29 14:24:43]
[杜跃进]2011年全国要建设1000万套保障房，力度之大前所未有，保障房的建设加快彰显出国家对民生的重视，也是促进社会和谐的重要举措。如今，一大批有社会责任感、敢于担当的企业也加入了保障房的建设队伍，如万科地产、碧桂园集团、中国铁建地产集团、远洋地产以及龙湖集团等等，他们不仅是行业的领航者，也是人民安居梦想的践行者。　[2011-10-29 14:25:32]
[杜跃进]保障房建设的参与者应该怀有一颗爱心、一颗责任心，把保障房建设的过程当成一次奉献的过程。在全国保障性安居工程攻艰克难的过程中，新华社旗下新华网和经济参考报作为国家重点新闻媒体，牢记自己的使命和责任，为保障房建设鼓与呼，我们联合中国房地产协会等权威机构举办本次2011中国保障性住房发展高峰论坛，致力于全国保障性安居工程的纵深推进，汇聚社会各界的智慧，搭建一个大家分享和推广经验、研究和讨论问题的开放性高端平台，这也是我们论坛的主旨。我们希望推动“十二五”保障房安居工程的顺利完成。最后我预祝本次论坛圆满成功，谢谢大家。　[2011-10-29 14:27:06]
[主持人]感谢杜总的精彩致辞，正如杜总所说，新华网和经济参考报作为新华社重点新闻媒体始终以真实报道、正确引导社会舆论、宣传政府重要政策导向为己任。新华网房产频道在全国保障性安居工程攻艰克难的过程中也充分地发挥了自己权威、精准的报道优势，以敏锐的新闻敏感度和强大的传播力对相关事件和上下游各个产业链现状以及发展趋势给予了高度关注和正面报道，以及通过一系列高端访谈汇聚众多专业观点，对我们相关政策也进行了权威的解读。可以说今天的论坛正是新华房产举新华社全社之力，对2011年的保障房的一次年终盘点，更是一次深度研讨与展望。在这里我们也期待各位嘉宾的大智慧、大眼光、大胸怀能够创造出中国保障房稳步、健康的大发展。我们再次感谢杜总。同时，我们也要感谢新华网总裁田舒斌对大会一直以来的关心和支持。下面让我们用热烈掌声有请新华社副总编辑夏林先生为论坛致辞，有请夏总。　[2011-10-29 14:29:37]
[新华社副总编辑夏林]尊敬的刘志峰会长，尊敬的各位领导、各位来宾，大家下午好！首先，我谨代表新华通讯社，对参加本次“住有所居·责任先行”2011(首届)中国保障性住房发展高峰论坛的领导和同志们，表示热烈地欢迎和衷心的感谢！　[2011-10-29 14:32:27]
[夏林]中国保障性住房是真正惠及百姓、贴近民生的政策。它的出现标志着国家住房制度的战略性调整，标志着中国房地产市场“双轨时代”的到来。大家都越来越清楚地看到，保障性安居工程是一项长期且涉及面广的重大民生工程，大力推进保障性安居工程建设，对于改善民生，保持经济健康运行和促进社会和谐稳定，具有重要意义。　[2011-10-29 14:33:20]
[夏林]伴随文化产业的快速发展，媒体对社会舆论的影响与日俱增，新华社有将近20家社办媒体，每年都经常举办不同行业、不同领域的高峰论坛。其中关于房地产行业的论坛我不是第一次参加，但是新华网和经济参考报今天举办的这个聚焦在中国保障性住房发展的专题高峰论坛确实还是头一个。可以这么说，新华社在中国保障性住房政策的实施中，在安居工程推进的每一步里，都在尽力发挥一个国家通讯社引导社会舆论导向、传播新闻信息和解读重大政策的作用，积极履行作为党和人民喉舌、智库的社会责任。　[2011-10-29 14:34:25]
[夏林]今年新春，新华社最先授权披露2011年1000万套保障性住房的建设计划。各大门户、行业及地方网站纷纷转载，以最快的速度、最精准的文字将党中央、国务院为解决中低收入家庭住房困难的又一重大举措进行了客观、翔实的报道。5月中旬，新华社连发三文关注保障房建设，文章直指建设中日益凸现的三大问题，引发了社会、企业以及民众的热烈探讨和深刻思考。　[2011-10-29 14:35:20]
[夏林]以10月份为例，由新华社央采中心及各地方分社对保障性住房建设进行的相关文字报道就达数十篇。此外，由新华社发稿中心、采访中心以及CNC中国电视网发布的相关视频报道，新华社国际编辑室发布的图片报道作为必要而有益的补充，更加直观、鲜明地对中国保障性住房建设与各国保障安居工程进行了深入地分析和对比。新华社及旗下媒体已经义不容辞地成为了推动中国保障性住房政策有效实施和沟通民意的一个重要平台。新华社各相关编辑部和分社今后将进一步加强保障性住房建设报道力度，精心策划，加强组织，国内国际报道联动，文字、图片、视频报道联动，深入宣传保障性住房建设工作的重要意义和国内外典型经验，全面解读保障性住房建设工作的各项政策和具体措施，为保障性住房建设工作创造良好的舆论氛围尽到媒体的责任。　[2011-10-29 14:37:05]
[夏林]最后，我预祝本次“住有所居·责任先行”2011(首届)中国保障性住房发展高峰论坛取得圆满成功！谢谢大家！　[2011-10-29 14:37:34]
[主持人]感谢夏总的精彩致辞！夏总站在国家通讯社的高度，对中国保障性住房，尤其是对如何正确引导社会舆论等媒体责任方面进行了精辟的阐述，非常感谢您。我们也相信新华社及旗下新华网、经济参考报、新华每日电讯等国家级新闻媒体将一如既往地为中国保障性住房的健康发展保驾护航。再次感谢夏总！现在我们有请全国政协常委、人口资源环境委员会副主任、中国房地产业协会会长刘志峰为论坛致辞，有请刘会长。　[2011-10-29 14:38:29]
[全国政协常委、人口资源环境委员会副主任、中国房地产业协会会长刘志峰]各位来宾，各位朋友：大家下午好。进一步推进保障性安居工程建设，是党中央国务院为推动科学发展，保障和改善民生采取的重大决策，贯彻落实好中央的决策部署对于解决城镇中低收入家庭的住房困难、保持国民经济平稳健康运行、促进社会和谐都具有重要意义。住房问题作为民生问题，中央重视、百姓关心、媒体关注，这次新华网联合中国房地产业协会、中国房地产业研究会、经济参考报、北京房地产业协会等单位共同举办以“住有所居·责任先行”为主题的保障房发展高峰论坛，宣传交流国内保障房建设经验，对保障房的项目建设、融资创新、应用管理等进行专题研讨，是一项很有意义的活动，也是媒体和行业协会社会责任的体现。我国保障房建设规模大、任务重，工期和质量要求高，保质保量完成保障房建设和管理的任务，进一步完善符合我国国情的住房保障体系，不仅是各级政府的责任，也需要动员社会各界集思广益、群策群力。　[2011-10-29 14:40:53]
[刘志峰]我认为当前推进保障性安居工程建设，健全住房保障制度应该注意做好以下几个方面工作：一是要抓好规划、设计和质量管理。要充分考虑居民就业、就医、就学和出行等需要，科学合理规划布局完善配套设施，同时要优化户型设计，坚持户型好、功能全、质量安全可靠，要严把质量关，把保障房建成百姓的安心房、放心房、安居房。二是要拓宽融资渠道，除了依靠中央财政下达的补助资金和各级的配套资金以外，要通过金融创新多方面搭建融资平台，多渠道筹措资金，用好信贷、财税支持政策，确保资金投入。三是要完善准入、退出和运行管理机制，要完善住房保障申请、审核、公示制度，实施部门联动，加大对骗租骗住的查处，加大对保障性住房使用的动态监管，严格退出机制。　[2011-10-29 14:42:33]
[刘志峰]四是要进一步健全符合国情的住房保障体系。现在保障性住房种类太多，廉租房、公共租赁房、经济适用房、改造房、限价房等等，如何确定符合我国国情的保障方式，合理确定保障范围和保障标准，降低使用成本，提高保障的使用率，建立可持续的、符合我们国家国情的住房保障体系。五是要抓住机遇，推进住宅产业化。我国保障性住房有政府主导建设，具有建设规模大、同质、同类等特点，应利用保障房大规模建设的时机，大力推进住宅标准化、部件生产工厂化、土建装修一体化，同时全面推广应用节能环保等材料设备，确保施工安全和性能。六是要加快立法，加快基本住房保障法的立法工作，为住房保障的长期化、制度化提供法制保障。　[2011-10-29 14:44:05]
[刘志峰]同志们，保障性住房建设不仅是重大的民生工程，也是重大的发展工程，又是宏观调控的重大举措。做好这项工作对社会和谐稳定，对经济平稳运行，对行业健康发展意义重大，具有多重积极效应。因此我希望大家齐心协力共同推进这项重大工程的顺利实施，同时希望我国的开发企业积极参与保障性住房的开发建设，履行社会责任，为推进我国保障房建设作出贡献。最后祝论坛圆满成功。谢谢大家。　[2011-10-29 14:45:12]
[主持人]谢谢刘会长的精彩致辞！实际上，任何政策的推进过程，都是需要社会各界共同协作进行的，特别是在保障性住房建设方面。如今，一谈到保障房必将谈到一个词——“双轨时代”。有两个数字大家都比较熟悉：“十二五”期间，五年时间内全国将新建保障性住房3600万套，其中今年的新建目标是1000万套，这一数据的信息表明：由政府主导的保障房将进入商品房“一家独大”的住宅市场，我国房地产市场供应结构也即将因此发生剧变，会进入一个全新的“商品房＋保障房”的双轨时代。下面我们就进入到论坛的对话环节，第一个对话的主题是“双轨时代房地产市场变与辩”，有请对话环节的主持人经济参考报总编辑杜跃进先生。我也将我主持人的话筒交给杜总。　[2011-10-29 14:47:16]
[杜跃进]好，我们第一个对话的环节还有几位嘉宾：首先请出中国房地产业协会副会长兼秘书长苗乐如先生，国务院国资委研究局副局长楚序平先生，碧桂园集团总裁莫斌先生，远洋地产行政总裁李明先生，金泰地产集团党委书记、副董事长马强先生，住总集团董事长张贵林先生。请大家对他们的光临表示欢迎。　[2011-10-29 14:49:06]
[杜跃进]我们今天第一个环节的主题是“双轨时代房地产市场变与辩”，今天参加我们第一个环节论坛的既有协会的领导，也有在房地产研究方面的专家，还有我们在房地产行业的大佬。回顾我们国家住房变革的历史进程由最早的完全是福利分房到90年代初和其后的住房商品化，现在我们似乎又面临了一个变化——由单轨走向双轨，一方面是商业房地产，另一方面变成保障房。作为保障房既有公益性又有商业性，这就带来了一个问题——怎样处理好商业性和公益性关系。“十二五”期间要建设3600万套保障房，这也使保障房占比达到20%，在有效缓解房地产压力的同时，会对我们房地产市场当中的供求关系和房地产价格走势产生怎样的影响？我想就这样一些话题请各位专家领导和企业家们就此展开讨论。　[2011-10-29 14:52:22]
[住总集团董事长张贵林]感谢主持人，我们作为房地产人确实有这样的感受，从最早由政府分房改革后进入商品房时代，现在政府意识到住房制度光靠商品房是不够的，也就是主持人所说的双轨制。一方面加大保障房力度，据我了解“十一五”期间保障性住房建设总体来看大概是不到1000万套，而我们在“十二五”提出要建设3600万套。从去年我们所了解到的房地产的销售情况大概是900万套左右。也就是说如果按照这样的数据的话，我们今年保障性住房的建设力度应该是大于商品房。所以我觉得现在确实政府加大了保障房的建设，同时从市场上也要加大商品房的建设。我想这个“双轨制”将是“十二五”未来房地产发展中一个长期存在的问题，而且我个人认为这也将是未来长期的一个趋势，也就是说解决中国城市居民住房一方面靠政府保障房，同时也靠商品房。我个人的理解是这是一个长期化的趋势。　[2011-10-29 14:54:39]
[张贵林]第二点就是要解决中国人住房的问题，我们最基础的、保障性的服务在“十二五”提出是占20%，但是我个人算了一笔账，在1999年前福利分房的房屋也加上的话，我个人觉得中国保障房已经达到了五成。“十一五”加上“十二五”有四千多万套，再加上原来的福利分房，那么未来在“十二五”末期的保障性住房将超过50%。这也符合发达国家的三七开的理论，政府控制保障性住房50%-70%，市场的靠自有资金让居民买更好的房子就要靠商品房。这是一个长期化的趋势，这是我的观点。　[2011-10-29 14:57:37]
[杜跃进]谢谢张董事长，张董事长提出的就是未来保障房加上前期福利房分配比重使整体保障房占到50%以上。同时他也提出了我们需要关注的数据就是去年我们销售的房子是900万套，今年要开始新建的保障房达1000万套，“十二五”期间要达到3600万套，这样一些数据对我们整个市场都是非常重要的数据，提醒我们大家关注。下面我们请苗会长从行业的角度来谈谈未来可能的变化对我们整个房地产市场将会产生怎么样的影响。　[2011-10-29 14:58:56]
[中国房地产协会副会长兼秘书长苗乐如]谢谢主持人。提出这个题目也是我们协会本身研究的任务，推进行业的发展离不开市场，也离不开保障性住房的建设。我觉得从去年中央经济工作会议明确提出要建立适合我们国情的保障性住房体系和商住房体系，是我们整个住房制度的一个纲领性的思想。刚才您谈到房改前或者改革开放前靠福利分房，实际上在1998年国务院颁布下发的23号文件中已经讲到了要使高收入的人群通过商品房解决，中低收入通过经济适用房解决，低收入的通过廉租房来解决，已经有了这样的提法。　[2011-10-29 15:00:53]
[苗乐如]解决住房问题必须要调整我们的住房分配制度，也就是说一部分的人实际上是收入高的，能够通过市场买得起房的人，正如刚才张董事长讲的以改善和舒适性住房为主体的这部分人的住房靠市场；那么中低收入或者说是低收入的不可能靠市场来实现。所以从这个进程来看我的体会是实际上无论是发展房地产企业也好、发展房地产市场也好，推进保障房建设归根结底一个目的就是要实现住有所居，要解决社会群众住房的问题。调控的实践、市场发展的实践回过来就是中央确定的建设保障房的政策。所以我同意张会长的意见，这是一个长期的，应该是一个顶层设计的思想，是应该指导我们中国住房制度建立，包括供给和分配的一个根本性的指导思想。 两个体系建成之后，我想能够到位的话一定是有利于我们市场健康蓬勃的发展，有利于我们房地产行业的健康发展的。　[2011-10-29 15:04:04]
[苗乐如]其次，我需要讲的就是刚才刘会长所讲到的，20%从中国总体上来看，包括经济参考报介绍的国外的保障房比例来看这个比例不是高的，覆盖面也并不算高。但是针对着不同的城市和不同的地区，市场价格和群众购买力差别大的城市有可能比例会相对高一点，那么市场价格和群众购买力接近的中小型城市、县级城镇有可能比例要低一些，这一点我们在贯彻实施过程中，在推进保障房建设过程中还需要做到因地制宜，根据市场和群众购买力来把这个任务完成好。　[2011-10-29 15:05:11]
[杜跃进]苗会长的看法是从整体上建设“双轨体系”，一个轨是完全商品化，另一轨是保障房，这都是应对不同的收入群体，但是在不同的地区或者不同的城市（大城市、小城镇）应该根据实际情况差别应对。那下面我想请国资委研究局副局长楚序平先生发表一下您的看法。　[2011-10-29 15:13:06]
[国务院国有资产监督管理委员会研究局副局长楚序平]我对房地产行业了解得比较少，是一个门外汉。我发表一点个人的意见，这个意见不代表国资委，仅仅是我个人的看法。我想先介绍一个数据，在2010年的时候，大家都知道，中央房地产企业，特别是几个地王受到很多方面的批评，我们出台几个政策，要求非主业的企业退出，主业的房地产企业做强做优。2010年的情况是中央房地产企业销售占全国商品房销售的4.8%，销售了4100万平方米。同时我们不完全统计，比如像中国建筑、保利、中铁建等10家左右的中央房地产企业开发的保障性住房占全国保障性住房的13%。今年我们前一段有过初步的了解，但是很多企业的数据还没有报上来，估计今年的这个数据将大幅度提高，估计将占到17%-19%之间，这还只是一个估算。也就是说央企房地产企业保障性住房所占的比例远远高过它的商品房比例，这也是一个央企房地产企业履行社会责任的一个侧面。　[2011-10-29 15:13:40]
[楚序平]其次，我想说一点我的个人看法，现在很多媒体、专家都在说房地产到了拐点，在上海出现了退房潮，在北京销售量快速下降。那么作为一个消费者我想谈的一个观点就是：作为一个草根群众，在北京生活的草根群众,心目中幸福的住房价格标准是多少钱？我想这个价格应该是1万/平方米，也就是说当前北京的住房价格，昨天晚上我看了一些数据，大概10月份是1.8万到2万之间，离我们草根群众的幸福期望还非常遥远。房价还应当再下降一半。为什么这么说？2010年我看了一个数据，北京市包括公务员、国有企业、事业单位、外资企业、主要大型私企人均收入50400元，一个家里面夫妇两个都劳动年收入10万块钱，按照当前家庭年收入和多少年能买下房子，国际上有惯例来进行比较，香港的资料是11.4，美国是7-11之间,根据城市不同，旧金山、波士顿、纽约几个城市各有不同，就拿伦敦来说也是在7.9。我们就算一个10这样一个指数，也就是说老百姓我们按照当前有关国家的幸福水平的指数来测算，应该是100万块钱买套房子，如果说北京的房子人均35平方米实现小康，100平方米100万就是1万/平方米，这是一个很幸福的指数。而现在离草根的幸福路途还非常遥远。那么保障性住房无论是“双轨制”也好还是建设保障性住房都是非常好的政策，对提高百姓生活水平也是非常好。当然，我认为还有更有效的措施，可以使百姓居者有其屋。　[2011-10-29 15:18:03]
[杜跃进]谢谢楚局长，楚局长给我们介绍了央企的一些情况，他们去年销售情况来看商品房占4.8%，但是保障房占14%以上，央企正在承担起应有的职责，我们也希望央企在保障房建设过程中发挥更大的作用。下面请碧桂园房地产集团总裁莫斌先生发表他的看法，碧桂园是在香港上市在国内市场份额占得很大的房地产集团，应该说是以商品房开发起家的，现在你们又加入了保障房的建设领域，我想了解一下，想请您多谈谈作为一个在商言商的企业怎么样加入保障房的建设？在这里面有什么做法以及您的一些看法。　[2011-10-29 15:20:20]
[碧桂园集团总裁莫斌]谢谢主持人，首先我相信不管是哪家地产商，无论是国有的还是民营的，都希望房地产市场是健康、稳定地向前发展，真的不希望出现大起大落，房价猛涨我们也着急，房价往下降的话我们也着急。我们希望它能健康稳步地发展。所以在这种情况下中央政府推进保障房建设我们是举双手支持的，因为这种政策保证了房地产市场健康发展。而且我认为在保障房建设和商品房建设的过程中的这种“双轨制”是面对不同的人群，我们商品房建设更多的是面对的改善型和收入比较高的家庭有需要的人，这是分层次往前走的，我觉得很好。　[2011-10-29 15:21:39]
[莫斌]参加这次论坛我也主要有两个目的：一是要表达一个愿望，我们希望更多、更深入地参与保障房的建设。为什么我们作为一个上市的地产商会有这样的想法呢？因为我们的核心理念是社会因为我们的参与而变得更加美好，而且我们的广告语是“建老百姓买得起的好房子”，大家可以查一查在全国十大地产商里面我们的均价是偏低的，当然我们也更多的是针对二三线城市。为什么我们更愿意参加保障房的建设呢？因为我们的董事局主席是很有强烈社会责任感的人，我们也要把赚的更多的钱回馈给社会，我们也愿意给社会公众提供更多更好的产品。第二个目的是要学习我们的同行在保障房建设上有什么优点和优势，我们也想组织一个专门的团队做保障房建设，我相信所有的地产商只要是期望着我们的房地产健康发展的话都会积极参与保障房建设。谢谢。　[2011-10-29 15:22:52]
[杜跃进]谢谢莫总裁，正好下面两位也是搞房地产开发的，我们也继续讨论这个话题吧。作为商品房的开发商我们如何在商言商，我们保障房的建设确实有些地方出现了质差价低的情况，那下面我们请远洋地产李明总裁来谈谈这个问题，你们正好在北京，我知道你们在西部开发了很大一片商品房，现在又在北京开发保障房，想听听你们的体会。　[2011-10-29 15:23:46]
[远洋地产行政总裁李明]应该说远洋地产主要的业务还是在商品房，在北京我们从事了两个保障性住房的项目，一个是限价房和廉租房，也是北京规模最大的保障性住房项目，另外一个是公租房，也是北京第一批投入使用的公租房。做这两个保障性项目，因为它本身的经济性比较差，但是在土地招拍挂的过程中以及市场的土地供应过程中已经考虑了，作为开发商来讲就是要坚持责任感，保证能够与商品房按照同等的质量去开发建设，这么长时间下来以后感到客户还是比较满意的。　[2011-10-29 15:31:29]
[李明]借这个机会就保障性住房建设讲几个观点：首先，我认为保障性住房建设的目标应该简化，到底建什么样的房子，建公租房就建公租房，建廉租房就建廉租房；目标归地方设就归地方设，归中央设就归中央设。最初保障房建设是作为整个房地产调控的一个重要组成部分，而到了今天保障性住房建设应当作为一个独立的政府目标来进行研究。实际上房地产调控应当站在建设保障性住房的大前提下去考虑市场调控问题，这样构建政策就合适了。　[2011-10-29 15:32:05]
[李明]其次，一定要坚持“市场”这两个字，“双轨制”的基础是一个基础——市场经济，构建、承载的是一个目标——保障整个人民住房体系这么一件事。保障性住房建设一定要坚持市场主体这一基本原则。从目前来看，无论是从土地供应还是建设、管理、分配，不坚持市场效率就都不会好，从事保障性住房建设的人要自己讲责任，如果保障性住房是最有盈利的一个行业一定会发展得快，你不让他盈利也不现实，只有盈利最好的企业才能盖出最好的房子。总的来说，所有在保障性住房建设上的政策和方法都要坚持市场为主体的原则，这是不可回避的事实。　[2011-10-29 15:32:34]
[李明]最后，政府的角色问题。保障性住房建设要有原则：百姓买账、政府买单，这也要清清楚楚地制定清楚。我们制定一个目标不会花太多的时间，让公众、让人大、让财税部门研究好这个钱到底谁给，盖什么样的房子，磨刀不误砍柴功。把这个设计做好了才能更有利于建设。谢谢各位。　[2011-10-29 15:32:57]
[杜跃进]大家的掌声说明李总说了大实话，李总的主要观点我觉得可以概括为“好事要办好”，讲到我们的概念、目标、责任，钱从哪里出都要明确，政府的责任是什么？企业的责任是什么？政府买单买什么单？企业还是要按效率、按市场办事，才能使我们保障房的建设真正达到预想的目标。下面我们请马强副董事长也来谈谈你们企业的看法。　[2011-10-29 15:33:42]
[金泰地产集团党委书记、副董事长马强]刚才听了协会各位领导和房地产业内一些同行所讲的观点非常受启发。我在这里想说的就是我们在做保障房以及棚户区改造项目中的一些体会。今年我们存量的土地储备开工还有新开工的棚户区改造项目应该在100万平方米左右，整体上量非常大，我们金泰地产成立到现在13年，国有企业做房地产开发原来主要做商品房，经过13年的发展也得到了相当的积累。但是现在我感觉政策环境倒让我们正本清源看清了我们的社会责任。所以从2008年开始我们就全力进入到保障房市场。　[2011-10-29 15:39:36]
[马强]我们金泰地产之所以投入这么大的力量到棚户区改造和保障房上是出于一种战略考虑。回顾近两三年来对房地产业的调控我们分析政策走向就非常清楚。我们论坛的第一个主题所讲“双轨时代的变与辩”，经过这几年我们看出房地产在向几个方面来改变：应保尽保的责任现在交给了我们的保障房来完成，刚才我们研究员也提到草根所关注的不应该太多的集中在商品房市场，应该集中在保障房市场，里面有廉租房、公租房、双限房还有棚户区改造房，今年1000万套，5年之内3600万套，我感觉这个覆盖面应该是够了。另外一个市场也就是我们通常意义上理解的商品房市场，主要是提供给那些具有改善性需求的业主。这两个市场是非常清楚的，我感觉这个主题的题目起得很好，它有一个辩证的关系，我们房地产市场发展到现在依然不是特别完善，商品性和市场性又没有体现得特别充分的情况下，规定了这么两个轨道发展对当前的房地产市场发展是有好处的。我们金泰集团做棚户区改造应该说是正好赶上了，整个京西矿区经过60年的开采对环境破坏很大，我们先期的棚户区房也是以此为基础做的，现在所做的整个的小城镇开发应该说是我们棚户区改造项目的下一步的重要组成部分，我们不仅盖好了新居房，也为北京西部再造秀美山川做贡献。　[2011-10-29 15:40:27]
[马强]我们的第二个体会就是房地产企业面临转型的重要任务，面临如何做好保障房项目商业模式的任务，我们的体会是：不谋求高额利润，而谋求社会信任；要实现快速扭转，实现快速扶持。我们做棚改房、做保障房有一个非常好优势就是融资非常容易，我想应该发挥这种优势把保障房做成一种商业模式。第三就是大家也看到了我们保障房的政策主导也并不是特别明晰，保障房的建设质量方面也出现了一些问题，我们所做的这些房子都是坚持质量第一，国有企业有这种责任意识。我们的基本想法就是在保障房刚性成本约束下，努力做出有品质的保障房，而且要尽快实现刚才刘会长所提到的“保障房这条产品线的产业化”。谢谢大家。　[2011-10-29 15:41:04]
[杜跃进]由于时间关系我们第一个环节就讨论到这里。我想综合刚才几位嘉宾所讲的主要是两句话：一句话是保障房的建设既要靠政府的力量也要靠社会各界的力量；第二句话是市场归市场、政府归政府，要各行其事、各负其责任。谢谢各位嘉宾，我们第一环节的对话就到这里结束。　[2011-10-29 15:41:58]
[主持人]感谢各位对话嘉宾的精彩发言和杜总的精彩主持。“十二五”保障性安居工程目标的实现需要社会各界的积极参与和通力合作。我们欣喜地看到，在2011年度，涌现出一批积极开展保障性安居工程，并起到典型示范作用的政府、机构、企业和个人。从今年6月开始，新华网房产频道就通过专题、采访等形式持续对相关单位、项目和个人开展推介，希望能够激励社会各界的力量，更加积极主动地参与到保障性安居工程建设中来。本次推介我们也是遵循着“公开、公平、公正”的原则，严格按照评价标准，由权威专家组成的评审团和网民共同投票确定，并通过新华网等权威媒体进行公示。　[2011-10-29 15:44:11]
[主持人]在这里我们首先公布的是“2011中国保障房建设推动力企业”获奖名单，他们是：碧桂园集团，住总集团，中铁房地产集团有限公司，龙湖集团，远洋地产，北京金泰房地产开发有限责任公司，中信房地产股份有限公司，北京金隅嘉业房地产开发有限公司，万科企业股份有限公司，绿城房产建设管理有限公司。有请各位企业代表上台领奖。我们也隆重地请出颁奖嘉宾：经济参考报总编辑杜跃进，中国房地产业协会副会长兼秘书长苗乐如为获奖单位颁奖。有请杜总，有请苗副会长。　[2011-10-29 15:45:09]
[新华网]现场颁发“2011中国保障房建设推动力企业”奖。　[2011-10-29 15:45:45]
[主持人]祝贺各位，感谢颁奖嘉宾。现在我们来公布“2011中国保障房建设标杆楼盘”的获奖名单，他们是：中国铁建·长阳国际城，万科·红狮家园，住总·瑞旗家园，龙湖·大方居，远洋·山水家园，石开·石景嘉园，金泰·丽富嘉园，保利·保利嘉园，华润·门头沟项目，首开·康乃馨城。有请各位代表上台领奖。我们也隆重地请出我们的颁奖嘉宾: 新华每日电讯副总编辑陈凯星；中国房地产业协会副秘书长何琦为获奖楼盘颁奖。有请陈总，有请何副秘书长。　[2011-10-29 15:47:40]
[新华网]现场颁发“2011中国保障房建设标杆楼盘”奖。　[2011-10-29 15:48:04]
[主持人]祝贺各位，感谢颁奖嘉宾。随着保障性安居工程的进一步推进，如何找到有效的融资途径已经成为保障性住房避免或及时弥补资金缺口的首要课题。9月中旬召开的一次国务院常务会议明确提出，在加强管理、防范风险的基础上，银行业金融机构可以向实行公司化运作并符合信贷条件的公租房项目直接发放贷款，也可以向符合条件的地方政府融资平台公司发放贷款。由此透露出的政策信号对加快保障房建设无疑是一个利好的消息，也有利于整个房地产市场健康发展。现在我们马上进入今天的第二个对话环节——“如何破解住房保障安居工程金融瓶颈”，有请对话环节主持人：新华网总裁助理杨庆兵先生。　[2011-10-29 15:49:33]
[新华网总裁助理杨庆兵]我们第二场对话主题是“如何破解住房保障安居工程的金融瓶颈”，有请对话嘉宾上台：全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康，南开大学经济研究所副教授马先标，绿城房地产集团执行总经理曹舟南，建设银行北京分行战略客户部副总经理丁佶春。请几位对话嘉宾上台。我们知道，保障性住房的发展是一个大好事，好事就要办实，好事就要办快，怎么样把好事办实、把好事办快呢？我觉得必须要有加大投入，有金融做保障。今天我们大家在一块要探讨的就是如何破解住房保障安居工程的金融瓶颈。为什么金融对保障安居工程非常重要？到底有哪些瓶颈？我们该采取哪些措施？我们先请南开大学经济研究所马教授说一下。　[2011-10-29 15:50:51]
[南开大学经济研究所副教授马先标]谢谢主持人，谢谢各位领导以及房地产业的各位老总和朋友们。我最近正在主持一项国家级和一项省部级课题，我觉得上一个对话环节留下的一个很重要的内容就是市场的归市场、政府的归政府，其实到了金融层面以后也同样是这个问题。可是保障性住房的金融问题没那么简单，因为在保障性住房这个领域我们有两个突出的问题：第一，理论研究已经开始引起重视，但是普遍水平还有待较快提高。没有先进的理论做指导想在实践中成功那是不太可能的。　[2011-10-29 15:56:43]
[马先标]第二，在保障性住房金融这个实践层面，机构改革已经不能再等了。理论这个领域我刚才听了各位住房领域的领导，他们反映的心声确实是我在研究中想要和他们对话的，比如我们讲住房的财政与住房的金融是什么关系？其实住房的财政严格地讲是住房的公共金融，不能简单地把保障房的金融和住房的财政联系在一起，学金融和财政领域的专家知道，财政最初叫做公共金融。那么市场的归市场、政府的归政府给了我们这样一个思路：建设保障性住房看来主要要依靠公共财政和政策性金融。公共金融的代名词应该是财政，商品房那块的金融应该是商品金融，应该把这两块分开来谈，不分开来谈就好像给了他一个巨大的蛋糕一口咬不下去。　[2011-10-29 15:57:12]
[马先标]另外什么叫保障性住房？这次论坛前面讲我们正在把理论和实践向前推进，取得了比较多的更好的认知，但是还有一些认知是模糊的，那保障房到底有几个“儿女”？保障房按照我们现在的理解按照公租房、廉租房这一系列肯定是在保障房的大家庭里面这个没有争议；第二经济适用房适合中国国情可能在保障房里面，那么限价房是否在保障房里面对这个问题理论家还有争论。还有就是机构改革的问题，我们总讲保障房体制改革，什么叫体制，以前我们把体制、制度、机制这三者之间的关系搞得不是很清楚，这同样会影响我们对保障房金融体制的推进。　[2011-10-29 15:57:51]
[杨庆兵]马教授你提出了理论先行，其次要研究清楚保障房到底有几个儿女。那么我想现在是不是请曹总谈谈他们在实践中是怎么样认识的，然后我们再穿插进行。　[2011-10-29 15:58:47]
[绿城房地产集团执行总经理曹舟南]谢谢主持人，谢谢马教授。我们做保障房有三种方式：第一种是监理式，我们平均造价2000元/平方米，保障房绝大多数是小高层，也不可能是低密度的，这样的造价、这样的标准总投资2000元/平方米，监理成本算到1800元/平方米，如果从中取三个点这是一种很典型的；第二种是BT模式，由开发企业去替政府融资，完了以后再投到保障房建设；第三种是BOT模式。　[2011-10-29 16:07:22]
[曹舟南]第二个是现在我们应该去研究建筑质量的问题、成本问题、标准问题。今年1000万套保障房建设任务里面从我们实际建设情况来看相当一部分是政府拆迁住房，是本来就有的，而不是纯粹的所谓的1000万套建设任务里面的数量。今天我们研究保障房实际投入运营以后一些标准、规定和制度需要确定。比如说这个房子怎么分配？资金什么时候开始回收？老百姓什么时候开始缴费？缴费标准是什么？节点是什么？这些都是需要我们明确的，这和我们的金融都是直接有关系的，这是联动性的，到今天这个标准都没有，有2000的标准，3000的也有，标准不一样。现在建设过程中没关系，而若干年后投入到使用后也有比较，保障房有保障房的比较，商品房有商品房的比较，这里面确实存在差异。　[2011-10-29 16:07:49]
[杨庆兵]曹总，你是感觉到保障性住房贷款难是不是？　[2011-10-29 16:09:05]
[曹舟南]政府贷款我说不上，作为具体承接任务的建设单位角度讲，贷款要替政府多渠道融资或者多方面承担融资任务等等这都是很难做的，另外土地过户也很困难。　[2011-10-29 16:10:26]
[马先标]不得不插入一句话，在我们国家保障房建设强烈的跨学科，所以给我们的实际操作带来很大的困难。刚才曹总谈到保障性住房不赚钱，我在此要给他补充一下，保障房里面的公共租赁房基本上不赚钱；经济适用房有一定的利润；限价房要有较可观的利润，他们是不一样的。　[2011-10-29 16:11:45]
[杨庆兵]再请曹总谈一下吧。　[2011-10-29 16:12:33]
[曹舟南]这是定位不一样，地产企业今年1000万套，5年3600万套，我们研究过这可能是中国历史上最大的“住宅运动”，在这个过程中我们企业确实是赚不到多少钱的，但是希望通过保障房来体现商品房的品质。　[2011-10-29 16:14:12]
[马先标]我认为要分而论之。保障房体现了社会性和公共建设性，另外一头也体现了经济性和商业性，这主要是经济学里面追求的。如果不把这几个性针对保障房的几个“儿女”分开的话，那么就有可能即使在保障房里也会产生混乱。1998年23号文把保障性住房针对为最低收入的群体，那时候仅仅谈的是第一个儿子——“廉租房”，后来24号文把解决城市低收入群体住房的问题提出来了，住房的品种又说是“公共租赁房”，其实这个名称可能要规范一下。应该说1998年23号的叫做公租房，2007年24号文件提出来的解决中低收入群体的叫做“廉租房”这样才对。　[2011-10-29 16:16:26]
[杨庆兵]那我想请问丁总你们是怎么操作的？　[2011-10-29 16:16:58]
[建设银行北京分行战略客户部副总经理丁佶春]谢谢主持人，融资主体包括政府还有基金机构还有金融企业、银行都要来研究的一个系统工程。我只能谈一些自己的体会和感想，建设银行长期以来对保障性住房和重点民生工程给予了比较多的支持。在北京地区我们对保障性住房的信贷余额始终是行业领头，在年初我们获得了城乡一体化经营机构称号，今天参会的银行代表只有我们一家，也证明大会对于我们的认可。今天参会之前昨天刚刚和北京市城乡住房保障中心签订了战略合作协议，其中建设银行业明确表示对保障性住房的信贷条件、价格优惠和审批效率都给予了郑重的承诺，也是落实中国建设银行总行和北京市人民政府对于“十二五”期间的整体框架协议的一个重要部分。　[2011-10-29 16:19:07]
[丁佶春]我想谈一下个人的体会。在保障性住房的融资过程中，可能从商业银行对于整体金融服务方案里讲我们今后还要做一些工作，一方面是加快产品创新，因为对于保障性住房的融资确实是一个新的课题。刚才各位也讲到了它的范围和目标都比较广泛，针对不同的保障性住房条件也不一致，所以我们还会加快推出公共租赁住房贷款、棚户区住房改造贷款以及旧城改造的专有信贷产品。另外我个人觉得对于保障性住房来讲确实需要信托、基金、保险以及私募债券融资等多种形式融资工具组合提供融资便利，而不简单地是商业银行信贷表中的一项。大家谈到的信贷方式中对于融资的难度来讲确实因为它是新课题、新事物，商业银行也是在调控措施过程中对它进行支持，今后如何发动更多的融资支持也是需要更广泛讨论的问题。　[2011-10-29 16:20:28]
[杨庆兵]丁总提出要想破解金融瓶颈还必须要金融创新。那么我想问一下曹总，你对金融创新这一块，特别是保障安居工程金融创新你感觉未来应该做哪些工作呢？　[2011-10-29 16:21:00]
[曹舟南]这个问题其实非常复杂，比如刚才我讲我们建设保障性住房不赚钱，希望对保障性投入第一得到保障；第二是能够提高标准，促使保障房有比较好的品质。其次保障房投入使用后居住者连基本的物业费都保证不了，那今后怎么办呢？这样的保障房园区需不需要保洁、保安等基本的保障。所以有没有可能在建设过程中保障房下面有商业部分，商业部分一直解决不了，一直是牵制我们商业创新推开的一个难点。另外在金融创新里面我认为今后一定要保证保障房进入市场流通，在这种情况下居民的支付能力可能会提高，这也为金融创新支持提供很大的便利。第三，为建设单位如何融资提供保障房建设的土壤，这里面也确实需要进行金融创新。　[2011-10-29 16:23:07]
[杨庆兵]有请贾所长发表一下你的想法。　[2011-10-29 16:24:04]
[全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康]那我也借这个机会把我作为研究者的基本看法说一说。住房实际过程中已经清晰地实现了双轨运行的框架，一方面要有保障房建设，这是社会保障轨；另一方面还得可持续的发展商品房、产权房，这是市场轨，这两轨运行内在机理是不同的，所以融资也应该有不同的特点。我们讨论的保障性安居工程的金融问题，它确实和一般的金融不一样，不一样在哪儿呢？有非常鲜明的政策性目标和约束条件，廉租房、公租房还有很多地方必须要做的棚户区改造，它在项目运行过程中当然要和市场兼容，但是项目本身盈利的水平客观上是比较低的。一般的商业性金融不愿意投入，非商业性金融的渠道过去理解只有财政性金融支持了，但是财政性支撑是有限的，虽然看着财政性金融增长不错，但是支持的领域很多，教育、医疗、军事方方面面都要钱，到了这里仅靠财政大包大揽是做不成的。所以怎么样调动其他资金力量缓解保障房安居工程的资金瓶颈，我觉得特别需要强调的就是机制创新。　[2011-10-29 16:27:47]
[贾康]我们一个强调的是风险共担，另外一个是互利共赢，各自的目标通过合作都能实现，政府在这里面要调动民间和社会的资本跟进达到一个什么目标呢？一个是保障自己保障房的基本目标能够如愿实现，后面的筹资就是要紧锣密鼓要做的，加上社会资金和民间资本筹资就比原来想象中困难程度要降低了，因为除了财政资金外拉上了非财政资金，这样有些原来迟疑的银行贷款也有意愿跟进，因为有了更多的人参与有一个因素就是提高信任度的。这是政府在这里面达到的目标的实现。　[2011-10-29 16:34:19]
[贾康]另外还有一个就是效益的改善，很多东西光靠政府做效率是比较低的，而如果拉进公司制进入，他们会很注意资金使用效率和整个工程的综合质量、管理水平合在一起的综合效益。从民间资本来说，它达到什么目的呢？前面两条都是政府的：一是政策目标可以实现；二是实现过程中资金效益水平可以提得更高。那么社会资金追求的是什么？我觉得不要直接贴一个社会责任感就解决问题，贴一个标签他们在履行社会责任这是不对的。首先他们直接取得社会回报，同时加入了树立社会形象的企业品牌的配套因素。　[2011-10-29 16:34:37]
[贾康]我个人认为这样进入这个领域和政府形成合力的社会资金和民间资本是有那种偏好的，他不太追求短期的高回报而追求相当中长期的稳定回报。社会市场上有这么一批有偏好的民间资本，国际市场也有这么一批BOT资本，他做的就是在二三十年的过程中有回报的，我也希望在中国的市场中有这么一批企业有这样的能力。那在这个过程中有了这么一批有风险分摊的共赢格局当然就比原来的棋活多了。　[2011-10-29 16:35:04]
[贾康]这里面简单地举两个例子，一个是廉租房，廉租房做起来以后入住的人花销很低，这里面怎么选择呢？政府找一个有资质的企业做的时候政府可以把付款往后拖，民间资本先做，在两三年后我把款还清，如果工期是一年半，你建成后我先给你几批款，同时给你计利息，就把这个资本风险挪到后面去了，这不就是公司合作吗？民间资本同样是完成了自己的投资回报，而解了政府当时的急。就像今年1000万套，如果我们加入比较多的BT的方式，虽然有一个时间差，但是给政府帮了一个忙。引进合作也是通过竞争才达到的，一点不含糊的保证质量，保证规划里面的设计。　[2011-10-29 16:38:16]
[贾康]另外还有BOT。BOT我觉得更适合于所谓的公租房，公租房是住进来的人交比廉租房更多的租金，但是这些人是“夹心层”，一下子房子买不下来，政府给了民间资本和企业这么一个特许权要通过招投标等规划手续赋予，他建成以后不是马上交给政府，让这些人在政府的管辖期内享受一定的条件，是他自己作为管理方，建成以后建设方继续管，二三十年后按照合同再把这些物业无偿给政府，这二三十年间他可以源源不断地从住户身上拿房租，这个房租如果和政府谈的过程中感觉这个企业还没达到它的盈利目标，政府也可以说我给你附加一个条件：每年、五年或者十年给你一个补贴，政府在这个情况下花很少的钱，让民间资本在二三十年完全把民间投资这个事做出来了，三十年后政府继续管这个房子，而企业在这个过程中取得了一定的回报。另外就是拼盘方式，这个廉租房、公租房，BT、BOT可以给某个小区的承包方搭配在一起，这种方式是比较灵活的，可以大大提升可付资金的瓶颈的问题。　[2011-10-29 16:38:45]
[杨庆兵]那现在请我们每个人用一句话来概括自己对求解金融瓶颈如何突破的看法。先请丁总。　[2011-10-29 16:39:25]
[丁佶春]感觉对保障性住房的金融融资的体会就一句话：面对新课题多策并举，努力创新。谢谢。　[2011-10-29 16:39:54]
[曹舟南]以政府财政为主、多方融资，确保政府保障房的完全实现和到位。　[2011-10-29 16:40:21]
[马先标]保障房金融体制的创新最要紧的一点是金融机构的创新要根据公租房、经适房和限价房分别建立适应的机构，感谢住房保障机构的成立，中国有句话叫名正言顺，希望金融机构的改革建立后更加能够有一个统筹协调的强有力部门推动保障房体制改革。　[2011-10-29 16:41:02]
[贾康]我最基本的看法就是强调在住房保障安居工程融资方面要特别注重政策性融资的内在规律性，要在市场的环境下运用有限的财政资金，尽量去创新发展一种政策性资金市场化运作、专业化管理、信贷式放大的机制，要使财政资金产生四两拨千斤的调动社会民间资本形成合力的共赢格局。　[2011-10-29 16:41:46]
[杨庆兵]刚才各位专家对我们求解保障房建设的金融瓶颈提供了很好的看法，关键是需要改革创新，需要我们多元主体的介入，需要我们全社会共同的参与，只有这样才能把好事办实，把好事办快。谢谢大家，我们第二环节的对话就到这里。　[2011-10-29 16:42:22]
[主持人]感谢各位对话嘉宾的发言，也感谢杨总的精彩主持。刚刚各位领导、专家和企业代表针对金融要素在保障房建设中显现出的一些主要问题进行了探讨，其中一些观点具有一定的开拓性和前瞻性。但是否适用于中国所有开展保障房项目的城市，或者是大部分城市呢？恐怕我们又要具体问题具体分析，因地制宜了。众所周知，房地产市场相比其他行业来说是比较特殊的，有很强的区域性，在不同区域市场中，显现的特点很可能是大相径庭。保障性住房的发展也必须要应对这一行业特点，在不同的城市制定不同的建设计划。因此本次论坛特别设置了第三个对话环节——住房保障安居工程建设模式探讨。让我们用热烈的掌声有请论坛主持人新华每日电讯副总编辑陈凯星先生，有请陈总。　[2011-10-29 16:43:54]
[新华每日电讯副总编辑陈凯星]非常高兴有这个机会参与这次的对话。下面有请对话嘉宾：首开集团总经理潘利群，北京金隅嘉业房地产开发有限公司副总经理寇元虎先生，国务院发展研究中心高级研究员高伟，中国铁建地产集团总法律顾问赵福明，中建设计集团总设计师薛峰。有请诸位。对话到了最后一个环节，我先说几个感受，第一是相见恨晚，在我能买得起房的时候我不认识这么多开发商。二是我曾经到山西大同市采访，大同市一个市委干部跟我说：我特别愿意看你们的报纸，我说为什么呢？他说你们批评房价我们看着真过瘾，但是因为我看了你们的报纸我错过了买房的时机，你们老说降到现在也没降。回来我就思考这个问题，我们媒体工作者都是年轻人，受房价挤压最厉害，所以我们自觉不自觉地就把自己的愿望带进了稿件，从收入上来讲我也属于夹心层，但是我好在有福利分房，而他们既没有福利分房又一时买不起商品房，又享受不了保障房。所以我们的话题非常必要也非常重要，就是对于我们这个群体尤其是夹心层来说也渴望沐浴到保障房的雨露。第三我要说的是前一段我们发了一整版的图片，搞了一个专题的稿件，其中我读这个稿子，我感觉保障房就是梦想，开发商包括业内专家做的就是梦工厂，所以我们也不拘于这个话题，凡是和保障房有关的话题咱们都可以谈。首先有请首开集团总经理潘利群先生给我们发表高见。　[2011-10-29 16:47:37]
[首开集团总经理潘利群]谢谢主持人。各位嘉宾好，首先我介绍一下我们首开集团的情况，首开集团是北京市市属国有房地产企业，是我们北京市也是我们国家最早的一批房地产公司，80年代初组建的。现在我们的业务在全国不少城市也发展了不少房地产业务，首开集团也是比较早参与保障性住房的企业，从一开始的危房改造、康居房到后来的经济适用房以及到现在的各种类型的保障性住房。我们最大的项目是大家都知道的回龙观文化居住区，到现在我们在北京有10个保障性项目，大概两万多户。　[2011-10-29 16:49:23]
[潘利群]主持人让我来谈谈保障房的话题的感想，我想我们现在在做什么事情呢？我们是在解决一部分住房困难群体的问题，表面看我们是在盖房子，比如今年1000万套，北京20万套，5年3600万套，北京100万套，似乎能解决多少户人的住房问题。但是我一直在想，房子的背后是什么？是社会问题。我们现在看到的指标是我们要出多少套，要在什么时间开工，我们也很关心什么时候竣工，什么时候能入住，进入、退出的机制，包括兄弟企业讲到的钱从哪里来？我们关注的重点在这里。我个人认为住房是一个系统工程，房子里是要住人的，那么我们对于保障性用房的统筹考虑、统筹研究似乎做得还不够，我们现在的政策都是建设管理部门牵头出的政策，但是将来我们房子一旦盖起来了，一旦有人住进去就会有几十年不会变。那么什么人住进去？几十年之内的社会问题会不会产生？我认为研究得不太透。　[2011-10-29 16:51:09]
[潘利群]比如当前我们保障性用房的供地方式、项目方式基本上有些是在商品房小区当中配建一部分保障性用房；有一些是回迁安置房；有一些是独立的经济适用房或其他类型的保障性用房。总体来看比较分散，我不知道居住在各种不同类型的保障性用房里的人是集中好还是分散好。但是我觉得总要有人研究这个问题，我不能评价北京的天通苑、回龙观这样800万平米、上千万平米的保障性居住区的优劣是什么，但是总要有人研究。我们现在只关心数量，省级政府负责、区县政府落实，那就是把北京市的5年100万套的数量给你凑上，我觉得这个事不难，所以是不是要考虑将来的社会问题，这个问题可能仅仅由建设主管部门来完成是不行的，需要社会部门以及其他的文化部门大家共同来完成。　[2011-10-29 16:53:09]
[潘利群]换句话说，保障性住房项目的选定、位置、配套、标准要符合今后居住在保障房社区里的人的社区生活。我们的项目当中也有不少商品房项目配建了保障性用房，比如高档商品房里配建廉租房。我现在不知道将来项目建成以后业主入住以后会产生什么社会问题，物业管理、业主之间不同的诉求怎么来平衡。这个问题我觉得需要来研究。我们作为国有企业愿意参与保障房建设，况且我们也有了比较大规模的参与度，但是从高层面考虑我们希望对于保障性住房的问题要有通盘的考虑，也要顾及到今后社会发展的需要。　[2011-10-29 16:54:24]
[陈凯星]下面有请北京金隅嘉业房地产开发有限公司副总经理寇元虎先生发言。　[2011-10-29 16:55:06]
[北京金隅嘉业房地产开发有限公司副总经理寇元虎]各位好，我们第一批保障性住房是1998年12月24日参与的，十多年来我们到现在已经干了7个经济适用房、8个限价配建4个廉租，从现在来看我们该涉及的保障性住房都开发建设了，所以这十多年来我们对保障性住房感触蛮深的，因为我们的背景是北京金隅房产的国有公司，我们集团水泥、建材、房地产、物业，我们刚好有产业链的优势，所以我们就一直把它作为一个产品系在做。做了十多年我们的感觉主要想从下面三个方面说：一是对保障性住房的认识；二是我对未来保障住房发展趋势的个人见解；三是我们的一个简单建议。　[2011-10-29 16:57:56]
[寇元虎]第一其实我们也真心地希望保障性住房更加有序、更加健康地发展。因为这两年我们国家的经济乃至于北京的GDP都在高速发展，如何在高速发展过程中解决好计划和市场的均衡？如何让经济的发展能够让老百姓普惠让老百姓感觉到利益的所在，那这个保障房的利益又拔高了，因为从“十二五”感觉推进力度又加大了，所以我们作为一个老牌的房地产公司，我们真心地说保障性住房快快地、有序、健康地去发展，唯有如此我们长期做产业的企业才能看到更稳定的产业的发展，才能感觉到我们通过我们的品质能够给客户的价值创造满足社会多元化的需求，把社会居住这个大民生给做好。　[2011-10-29 16:59:23]
[寇元虎]当然，我们对保障性住房有一个判断，无论现在的1000万套，“十二五”3600万套，北京100万套，不管怎么发展我们认为总会有一点变化。首先在购买型和租赁型，通过一段时间比如三四年的时间可能就会变成租赁型为主、购买型为辅了。因为实事求是地说北京这样的大都市到底建多少够，量总是有限的，建多少我们可以盘活它变成一个蓄水型的趋势；其次可能等公租的量上来了达到城市未来发展的需要后，可能在1998年建立保障性住房建设的时候就争论的“补人头和补砖头”的问题未来可能政府就该以补人头为主了，就是如何保证该保障的人保障、该退出的人退出，从而才能保证保障性住房机制的优化。　[2011-10-29 17:00:27]
[寇元虎]我也有一个建议，有时候我们感觉政府在制定政策上没有问题，但是在执行方面怎么更好地把你所鼓励的和你所奖励的事的主体更一体化，鼓励的事情做了就应该去奖励，唯有如此比如大面积的保障房建了，尤其公租房大量地建了民营资本怎么更积极地进来，唯有如此才能众人拾柴火焰高。保障性住房是政府主导的，但是政府一定要做到你所鼓励的一定是你所奖励的，这样才能把住宅保障作为一个产业长期稳步健康发展。当然，前面嘉宾也说了有市场的一块也有计划的一块，这我同意，但是我想补充的是即使是政府主导的保障性住房建设，咱们也不仅仅是计划的，计划的市场的这一块其实是不排斥市场机制的。为什么呢？唯有市场机制才能是以效率为最先的追求。比如做保障性住房如果把赢利模式和各方面的积极性调动得很大，它的运营效率和整个运营效果一定是最优的。我就想说这么多。　[2011-10-29 17:03:14]
[陈凯星]下面有请国务院发展研究中心、高级研究员高伟先生发言。　[2011-10-29 17:03:56]
[国务院发展研究中心、高级研究员高伟]很荣幸参加今天的研讨会，刚才听了各位老总的发言都是一线的人员讲得很实，我是搞宏观的，我讲一点宏观的东西希望能对大家有所启发。我今天主要就保障房建设的宏观问题谈几点认识。当前保障房建设社会上普遍关注的问题主要是三个：一是融资；二是土地；三是后续的运营管理。就这些问题我们也在全国各地做了一些调研，就融资的问题我们有以下几点看法我跟大家汇报一下。第一是地方政府的融资压力比较大。为了解决这些问题地方搞了一些融资平台，这些融资平台有一个共同的特点：政府主导、专业化运作、国有非营利的。主要有以下几种模式：一是政府财政注资型；二是政府多样性资产注入型；三是政企合资的合作型。这些融资平台为当地地方政府融资缓解压力取得了一定的成效，但是还有一些问题也要引起重视，比如如何理清政府和企业之间的边界，怎么划清权责，如何提高资金使用效率还有如何在引进银行资金之外撬动更多资金进入保障房建设等等还需要在实践中不断完善。　[2011-10-29 17:07:09]
[高伟]第二点体会就是保障房建设说是融资难实际主要是难在公租房和廉租房，重点是公租房。大家都知道经济适用房和两限房都是可以出售的，是产权相对比较清晰的，并且还有一些配套的收益设施，只要能够及时划拨土地，融资不是很大。棚户区改造也稍微好一点，棚户区改造后产权是归原来住户的，融资难度也不是很大，难的就是在产权不清的公租房和廉租房。在我们了解中按照现在的政策和租金水平如果不考虑贷款利息，按照现在的租金水平最快要30年才能收回本金，建成后的运营管理也确实是很大的问题，保障房建设从开发、运营到管理得需要几十年的时间才能逐渐完善好，这确实是一个困难的问题。要想调动众多的社会资金参与公租房和廉租房有一定的难度。　[2011-10-29 17:08:25]
[高伟]“十二五”期间要想完善保障房建设，据我的体会还需要创建一些期限比较长的，十年、十五年的，成本比较低的比较稳定的融资渠道，这确实还要下很大的功夫。第三个我觉得保障房建设还有一个很大的体会就是明年的融资压力可能会比较大，目前全国保障房建设开工率很高，但是保障房建设工期据我们了解一般要两年多，今年开工还没有完工的保障房可能还需要进一步开工，明年还要开工1000万套，这两者加起来资金需求在明年肯定要有所扩大，如果没有其他有效的融资渠道，明年的资金缺口可能是一个比较大的问题。这都是我们调研当中的一些体会。　[2011-10-29 17:11:19]
[高伟] 下面我就对保障房建设融资如何完善谈几点建议。第一，必须加大各级财政对保障房建设资金的投入，对资金缺口比较大的地区应该逐步加大地方和中央预算的投资安排，确保投资渠道的比例和投入资金有所保障。中央安排专项资金的时候建议应该向中西部地区，向偏远地区有所倾斜。第二，建议创新一些融资方式，例如社保资金和企业年金投入保障房建设应该有更明确的要求，对于中央财政资金建议采取贴息、担保、补助的方式调动更多的资金投入保障房建设。第三是建议适度调整明年保障房建设的任务，只要能保证五年内3600万套的总量就行，这时候是不是可以适度调整一下呢？个人建议不一定很成熟。第四，要加强投融资环节的监管和风险的监控，确保融资平台资本金的充足。最后，就我们的调研也需要加强对保障房建设的质量检查。我们所调研的东西基本上就是这些，可能和各个一线的老总体会不太一样，只是提供一些宏观的素材，供大家参考。　[2011-10-29 17:13:38]
[陈凯星]谢谢。有请中国铁建地产集团总法律顾问赵总。 　[2011-10-29 17:14:17]
[中国铁建地产集团总法律顾问赵福明]中国铁建是世界上最大的工程承包商，具有设计、施工、开发、管理一体化的优势，参与保障房建设是我们当仁不让的责任，也是我们践行央企社会责任的重要表现，近年来，我们开发建设了多个保障房项目，包括徐州人才家园项目、北京青秀城配建公租房和两限房项目，尤其是长阳国际城是全国首个限价房，为平抑北京房价做出了贡献，我相信有政府的坚强支持，有人民群众的宽容和理解，有企业的责任先行，我们住有所居的理想一定能够实现。谢谢。　[2011-10-29 17:15:26]
[陈凯星]下面有请中建设计集团总设计师薛峰先生。 　[2011-10-29 17:16:16]
[中建设计集团总设计师薛峰]我想从个人设计的角度谈一下，保障性住房从规划上面基本上是实行大分散、小集中的方式。主要就是希望能够把城市的公共资源公平分配，从城市的角度来说，我们的学校、我们的医院、我们的环境包括我们的交通配套都能够不分是否是有钱还是没钱，不管是什么样的阶层都能够公平地享受到城市的公共资源，能够让大家共处一个和谐的社会，这是从规划的角度，不管用的是什么方式，甚至配建几栋楼，甚至也可以以个人的方式，但是基本上采用的方式是多元混合的模式。　[2011-10-29 17:17:11]
[薛峰]第二是从产业化的角度，以前商业住宅个性化比较多，主要是满足改善型的住房需求，很难做到更多的标准化，但是保障性住房就不一样了，不管是什么类型，个性化的东西要相对少得多，我们应该趁“十二五”期间的住宅的大量建设，把模式化、标准化，把产业的配套包括产业的装备化，应该在这个期间尽快地赶上去，赶上国外的建设水平。原来我们的房地产这个建设产业基本上是劳动密集型的产业，只有通过我们这种产业的升级换代包括标准化、产业化才能真正达到知识密集型的升级改造。　[2011-10-29 17:18:48]
[薛峰]第三，保障性住房像公租房等等的相关标准我们也正在编制，不光是保障性住房，所有的住房我们希望将来都是可以长久使用的，国外已经有很多，甚至日本已经提出200多年，我们的房子相对寿命是短的，但是如何能够解决在长久使用的过程中把设备的更换、设备的维修，整个系统的替换问题。比如过30年返给政府的话，那30年很多设备和系统都要换了，不能把设备整个都拆了，我们保障性住房设计角度的一个最大的原则就是安全、环保、实用和经济。我们从设计的角度就应该是盖一个“百年住宅”，这是我们的一大课题。　[2011-10-29 17:19:53]
[薛峰]第四，我们现在也在制定相关的标准，包括以后保障性住房，特别是像公租房、廉租房的退出机制也牵扯很多技术性的问题，正如我刚才所说的退出以后设备怎么换？怎么方便地进行改造以适用于下一批入住的人群，怎么能够让它可变并且长久的使用。这些问题我想在“十二五”期间应该能有一个很大的提升和进步，当然现在咱们各个大的设计院都在制定相关的研发，包括“十二五”课题的研发全都是针对这些的，也正在下很大的力度。谢谢。　[2011-10-29 17:20:47]
[陈凯星]谢谢薛总，刚才说了开发商就是梦工厂，房子寄托了我们对人生最美的梦想，感谢为我们编织梦想的人，也预祝大家都美梦成真，谢谢各位专家。　[2011-10-29 17:21:33]
[主持人]感谢各位对话嘉宾的精彩发言以及陈总的精彩主持！新华房产频道为在全国范围内树立保障房建设优秀企业的标杆，除了对做出突出贡献的企业进行深度报道，更将结合新闻战线“走基层、转作风、改文风”活动，走到企业一线，进行一次深入、深刻、深度的“保障房建设成就巡礼”的系列调研，对房地产企业保障房项目的规划和建设情况进行真实、全面的探访和报道，并及时推广各个地方政府的保障房建设经验。　[2011-10-29 17:22:42]
[主持人]现在让我们共同启动新华网保障房建设成就巡礼。让我们用热烈的掌声有请启动仪式的领导：全国政协常委、人口资源环境委员会副主任、中国房地产业协会会长刘志峰，经济参考报总编辑杜跃进，中国房地产业协会副会长兼秘书长苗乐如，新华每日电讯副总编辑陈凯星，新华网总裁助理杨庆兵。有请各位领导上台共同启动新华网“保障房建设成就巡礼”。　[2011-10-29 17:23:48]
[主持人]请各位领导单手放在水晶球上，大家跟我一起倒数5个数，5、4、3、2、1，启动!　[2011-10-29 17:24:49]
[主持人]新华网“保障房建设成就巡礼”正式拉开了序幕！让我们记录下这宝贵的瞬间，谢谢各位领导。中国保障性住房政策是一项顺应民生、民意的政策，是保证和改善民生、促进社会和谐稳定的必然要求，是调整住房供应结构、促进房地产市场健康发展的重要途径。伴随着巡礼的启动，“住有所居•责任先行”2011(首届)中国保障性住房发展高峰论坛圆满地落下帷幕。让我们一起继续关注和支持中国保障性住房的健康发展，继续期待来自新华房产为我们带来关于保障性安居工程的系列深度报道。再一次感谢大家的到来，谢谢！　[2011-10-29 17:26:54]