养老地产：“夕阳红”事业如何打造朝阳产业？


	9月13日，国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》（国发〔2013〕35号，以下简称《意见》），对加快发展养老服务业做出系统安排和全面部署。这是我国养老服务业发展史上的一个重要里程碑，是指导当前及今后一个时期我国养老服务业发展的纲领性文件。《意见》针对当前我国养老服务业发展面临的诸多突出问题提出了一系列扶持政策，这其中最被热议的无疑要数“以房养老”这一概念的提出。

　　我国人口老龄化发展十分迅速，态势十分严峻。截至2012年底，我国60岁及以上老年人口已达1.94亿，占总人口的14.3%，预计在2013年突破2亿，2025年突破3亿，2034年突破4亿，解决广大老年人的养老服务问题成为保障和改善民生的重大问题。
　　近年来，中国以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系初步建立，老年消费市场也初步形成，但是，从总体上看，中国养老服务和产品供给不足、养老服务扶植政策不健全、城乡区域发展不平衡等问题还十分突出。
　　为此，《意见》提出，到2020年生活照料、医疗护理、精神慰藉、紧急救援等养老服务覆盖所有居家老年人，社区服务设施覆盖所有城市社区、90%以上的乡镇和60%以上的农村社区，社会养老服务床位数达到每千名老年人35至40张。

　　无论是居家养老、社区养老还是去住养老院，针对普通群众最关注的“靠什么养老”问题，《意见》称，“鼓励老年人投保健康保险、长期护理保险、意外伤害保险等人身保险产品，鼓励和引导商业保险公司开展相关业务”；同时，要求保监会牵头，会同民政部等部门，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。
　　“老年人住房反向抵押养老保险”，又称“以房养老”，是指老年人将自己名下的房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，可定期获取一定的养老金直到去世。

　　自2007年以来，包括广州、南京、上海、北京及长春等城市先后试点“以房养老”，但均因效果不佳而停止。近期，广州也对“以房养老”有过研讨，但广州市民政局有关负责人表示，“以房养老”还有很多问题需要厘清并解决，比如房屋70年产权到期后如何处理、房屋价值如何评估、农村老人的宅基地房屋如何办理、金融机构如何降低风险等。

　　北京于2011年10月发布《“十二五”时期老龄事业发展规划》，明确提出开展“以房养老”。随后，中大恒基房地产经纪有限公司和北京寿山福海国际养老服务中心联合推出“养老房屋银行”业务。其内容为60岁以上老人只要提出养老需求，公司将原住房出租，租金用于抵扣老人入住养老服务中心产生的费用，房屋产权不变更。

　　早在2007年，上海市公积金管理中心就开展了“以房养老”试点工作。上海当时的做法是：65岁以上的老年人，可以将自己的产权房在市公积金管理中心进行房屋买卖交易。交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋将由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金按市场价计算。老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心，其他费用由公积金管理中心交付。

香港“以房养老”最高月领8.36万

	究竟未来的养老地产市场有多大？同策咨询研究部数据显示，预计2015年全国城市商业化养老机构的潜在需求为自理老人床位数174万～185万张左右，需要护理老人床位数30万～32万张左右。按照一个项目最优化床位数为400张计算，未来三年市场上将需要至少4500个项目的建设。

　　我国人均GDP近年来保持8%以上的增长速度，有显著提升。2011年我国人均GDP达35083元人民币，约为5500美元，已处中等偏上收入国家行列，具备一定的支撑养老市场的经济条件，但仍与发达国家有巨大差距，如美国为48373美元，德国37337美元。虽然目前的增长高峰阶段已经过去，但随着我国经济持续稳定增长、人口数量继续得以有效控制，未来人均GDP将继续提升。
　　其次，老年人口占比逐年提升。同策咨询研究中心数据显示，2011年我国65岁及以上老龄人口占总人口比例已达9.1%，按国际通行标准界定，我国已进入老龄社会，具备养老服务及养老地产发展的需求环境。
　　再次，人口结构变化显著，80年代以来，老年人口占比逐渐提高，老年抚养比不断提高。2010这一数据为11.9%，即每100名劳动年龄人口抚养近12个65岁及以上的老年人，相比2000年增长了近20%，青年一代老年抚养压力剧增。

　　上海中原地产研究咨询部高级研究员卢文曦表示，养老地产投资热度逐渐升温，但成功者凤毛麟角，主要是目前养老地产普遍存在一些问题。首先，大部分产品开发模式和住宅一样，只是冠以“养老”的名号。养老地产在提供适合老年人居住的“硬件”同时更应注重提供相应的软性服务。
　　其次，考虑到土地成本，大部分项目都在郊区，交通便利度差，各种配套也不齐全，无疑降低了可使用性。目前好的医疗资源还是集中在市区，而这点恰恰是老年人最为重视的一环。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，无论是政府规划、养老产业政策，还是实际的养老地产市场需求、开发企业布局动作来看，养老地产都还面临着巨大的市场发展空间。但是，这么巨大的市场空间背后也面临更多的是市场冲动，其中，关于养老地产运营模式、养老相关产业的发展等诸多方面还存在不成熟的一面，一定程度上会造成当前中国养老地产市场呈现出“粗放式”增长的特征。