推动中心商圈租金同比上涨近6%
	记者发现，五个项目的入市，使中心商圈对购物中心的巨大需求得以极大缓解，并且直接推动首层租金和出租率的上扬。 　　戴德梁行华东区研究部提供的数据显示，二季度，上海五大中心商圈零售物业首层租金平均为每天每平方米人民币60.37元，同比上涨了近6%，环比亦有近1%的涨幅。 　　值得一提的是，逾140万平方米高端商业集中入市，并没有推高上海中心商圈的空置率。第一太平戴维斯报告显示，二季度上海中心商圈购物中心空置率环比下降0.6个百分点至3.7%。截至第二季度末，淮海中路空置率甚至达到2009年以来最低水平。 　　戴德梁行近期一份报告显示，由于越来越多国外的零售品牌通过上海这个门户而进入中国市场，再加上市中心商业物业的升级，中心商圈主要商业物业的租金在今年会延续上涨的趋势。然而，考虑到GDP 和消费品零售总额增长放缓，中心商圈主要商业物业租金增长会比较平缓，出租率在 90%到 95%之间徘徊。 　　针对目前沪上商业地产的格局的微妙改变，有业内人士分析，随着市区开发空间的缩小，不少项目只能在品牌升级上下功夫，而外围市场的热度将与区域人口和产业的导入息息相关，未来内外格局将会更加明显。 　　目前，除了新增供应外，越来越多的老旧零售物业预计将加入翻新和重新定位的行列当中，以适应消费者日新月异的需求，并在竞争激烈的市场上取得一席之地。世邦魏理仕的报告显示，核心商圈的可租铺位有限，加之零售商需求不减，使得市场仍处于业主主导市场。

	五大项目风头正盛，而预计下半年还将有数个大体量新项目入市，第一太平戴维斯的报告中称，下半年市场表现将愈加分化，不同区域、不同项目乃至品类都将有差异性表现。具有标杆意义的成熟项目仍受品牌商户热捧；而对于新兴区域项目而言，潜在经营风险增加，租户握有更多主动权。 　　在商业地产资深研究专家陈丽琳看来，未来购物中心要成功需要具备多个要素，其中“体验”感颇为重要。 　　“k11是个很典型的案例，开业爆棚，而且得到都是一些正面的评价，因为它是自然的文化体验。其实像这样的购物中心，造价成本是非常高的，单价成本达到1.2万元/平方米左右，共花费需要约5亿元。像这样的后面有艺术基金会的支持，这个前期的投入包括一些非营利的项目是它核心价值的所在。让消费者感觉到有心、有互动的东西比较多，无论是门口的旋转木马，还是里面营业员的穿着，它在细节里面让你体会到了不一样的东西。”

世茂商投的业态助理总裁陈宏伟也认为“体验”应该成为新的核心竞争力，尤其在电商咄咄逼人的形势下，“电商、实体店、购物中心都是购物的形式，区别就在于体验，要从竞争中脱颖而出，就要在体验上下工夫。” 　　他认为，在体验层级上，目前很多购物中心还停留在低层次的体验式消费，只是业态上的增减，还没有从环境氛围、文化上跟进。 　　至于文化，在他看来是最高层次的消费体验。“让消费者来了还想来，享受购物全程得到精神上的愉悦。”据他观察，“K11里面绿植的墙，水幕，农庄，荷兰猪以及缤纷的艺术品，这些都是电商那里感受不到的。” 　　嘉里中心方面此前也表示，打造体验式购物正是其日后运营的重点，他们还特地把中心位置预留给了毛泽东故居。“作为重要的历史文化公共空间，我们将围绕这一核心地带，营造四通八达的人性化空间。”

	在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，城市综合体当中每个项目可以采取各自不同的方式营造具有“主题”概念的消费。如项目中可以融入更多的中国元素，注重“休闲”因素，能够让更多的消费者体验“慢”生活的乐趣等等。 　　陈丽琳则认为，时下购物中心主题化的比以前更加明显，“有的主打家庭特色，有的主打文化特色，有的是区域型的，也有可能是年轻主题的，她们会锁定她们的客户群体，不会泛泛一起抓。然后在品牌选择上面，等级分化情况会比较多。” 　　据记者现场走访来看，iapm商场引入全新“夜行购物消费”概念，确实吸引了很多消费者和媒体的目光。部分餐饮将营业至凌晨，开创了沪上“夜行商场”的先河。
	K11则在购物、餐饮业态之外，引入了艺术和若干定制活动。顾客可以在Costa的咖啡教室学习拿铁、卡布奇诺制作，也可以在近300平米的都市农庄里，零距离接近自然，体验种植的乐趣。还有学习陶笛、手工香皂制作、手机壳DIY等丰富课程。将艺术人文自然的三大主题完美的契合于消费体验中。

	城市综合体同质化竞争严重。在各地城市综合体井喷，挺进“地标时代”的同时，城市综合项目能否定位差异化，彰显各自特殊元素，将成为其成功的关键。张宏伟如此表示。 　　陈丽琳也直言，“在上海这样的一线城市，如果还是做泛泛的产品已经是不能吸引眼球了。” 　　目前，五个购物中心无一不在定位上标新立异，以图在竞争中独树一帜。 　　K11定位于购物艺术中心，将艺术欣赏、人文体验、自然环保完美结合和互动的生活品牌，创意、自由及个性化，为大众带来前所未有的感官体验。 　　尚嘉中心作为LVMH旗下所有奢侈品的集成店，在虹桥地区显得与众不同。Iapm则成为首个糅合“品味生活杂志”及“夜行消费购物”模式于一体的“i世代高端潮流商场”。

环球港则是集“商业、旅游、文化”三大中心功能于一体的全业态城市中心商业综合体，在欧式穹顶和廊道设计的烘托下，移步换景，制造出独特的“情景商业”氛围。 　　陈丽琳表示，像静安的“嘉里中心”走的是纯高端的路线，其品牌相对高端，零售配给会相对高一些。而以年轻人为目标的iapm，它里面也有一些高端的零售，但是它会把年轻的一些休闲、娱乐、餐饮等配备会做的大一些。针对它的主题和消费主体的锁定，它会相应的调整它的业态、配比和业种的配比。

为什么综合体会成为热潮？ 　　为什么综合体会成为年度热点，同策咨询研究中心总监张宏伟对此做了分析： 　　如果单纯从开发的角度来说，以城市综合体为例，如果可售型物业与持有型物业的比例（一般按照6:4或5:5）安排的合理，一般来讲，一个项目开发完毕，基本上就可以收回整个项目的开发成本，或略有亏损，但不至于影响开发企业的资金链的周转。因此，一般一个项目的开发周期2-3年，也就是项目实际成本回收的期限。 　　但是，对于持有型的物业或单纯购物中心来讲，就很难实现短期的成本的回收。很简单，这些物业需要长期的经营来获得利润，平衡项目的开发成本。按照商业地产的基本规律，如果选址得当，定位准确，正常的话，回收成本需要12-15年左右的时间，但是，往往这些购物中心面临同质化竞争与经营上的风险。因此，多长时间回收成本还存在一定的变数和风险。（新华房产上海调查记者 徐健 明智 张靖）